取消限售、优化套数认定标准 重庆打响“金九”政策利好第一枪

“金九”来临，各地楼市蓄势待发，迎接传统“旺季”。

与此同时，地方政府也积极出台政策，进一步支持楼市健康平稳发展。9月1日，重庆市住房和城乡建设委员会发布《关于调整优化房地产交易政策的通知》，涉及取消住房限售、优化套数认定标准、支持住房“以旧换新”、加快存量商品房去化、加大住房租赁市场发展力度等多方面内容。

重庆“组合拳”支持房地产市场

在取消限售方面，《通知》明确指出，自2024年9月1日起，凡在重庆市中心城区新购新建商品住房和二手住房的，取得《不动产权证书》后即可上市交易。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉点评称：“取得《不动产权证书》后即可上市交易，促进换房需求，促进供需两端交易活跃，但更可能加速挂牌量的攀升，特别是现在预期房价下跌、挂牌量居高不下，交易越晚，成交价格或会越低的情况下，取消限售可能加速挂牌量增长。”

同时，重庆市还优化住房套数认定标准，居民家庭在申请商业性个人住房贷款购买商品住房时，仅核查家庭成员在拟购住房所在区县的住房情况，家庭成员在拟购住房所在区县无住房的，认定为首套房；居民将重庆市内自有存量住房盘活用作租赁住房，且取得租赁合同备案证明的，在重庆市购买住房时，已出租的住房可不纳入家庭住房套数计算。支持商业银行按认定的住房套数发放商业性个人住房贷款，加大让利力度。

李宇嘉分析称，“以行政区域作为是否享受首套住房的标准，即在本区域内无房无贷，就可以享受首套优惠。该政策在广州、杭州都已经执行落地。政策提出鼓励银行按照这个标准来执行，具体还要看银行执行的情况。当前按揭贷款是银行的优质资产，但申请的积极性很低，预计银行会按照这个规则来执行。”

“房源挂牌租赁，取得租赁合同备案证明的，购买住房时，已出租的住房可不纳入家庭住房套数计算，该政策在广州等城市也已经执行。关键是很多房源挂牌租赁，但并没有取得租赁备案。不过，可以刺激这类需求，即有一套房，为改善需求而租出去，再买一套大户型或学区房。”李宇嘉补充分析。

在支持住房“以旧换新”方面，《通知》提出，对2023年9月1日以来出售重庆市内自有住房，并于2024年9月1日至12月31日在中心城区购买新建商品住房且完成契税缴纳的，由中心城区各区政府结合自身实际情况，给予每套新购住房不低于总房款0.5%的补贴。

此外，重庆市开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，坚持“以需定购”，组织区县政府和有条件的国有企业加大收购力度，积极争取保障性住房再贷款政策支持，推动条件成熟的项目尽快落地，切实做好保障性住房配租、配售。鼓励区县政府将拟实施国有土地上房屋征收的存量住房纳入收购范围，按照不高于征收评估价和自愿的原则组织收购，支持相关居民“以小换大”“以旧换新”的改善性住房需求。鼓励区县政府组织购买商品住房用于城市D级危房房屋调换或安置。

重庆商品住宅成交量价降至近五年低点

上半年，重庆商品房市场处于低位修复期，市场容量持续收窄，价格小幅下滑。据克而瑞统计，2024年上半年，重庆商品房仅成交844万平方米，同比下降24%，其中区县成交约470万平方米，市占率为56%。上半年，重庆住宅成交628万平方米，同比去年下跌32%。

从价格端来看，2024年上半年，重庆住宅成交价9141元/平方米，受房企对部分项目优化优惠力度的影响，同比下降3%。

从近五年来看，重庆商品住宅成交走势和价格呈现“M”形。成交量方面，2021年上半年为近五年的高峰值，达2668万平方米，即为“M”形的最高点，也是今年上半年的4倍之多。

同时，据国家统计局数据显示，7月份，重庆新房价格指数环比下降1.3%，同比下降4.9%；二手房价格指数环比下降0.6%，同比下降8.5%，由此可以看出，重庆新房和二手房价格仍然呈现下跌态势，且二手房价格下跌明显。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，“重庆商品房交易量确实在下滑，限售放开也是应有的举措，事实上，此类限制政策应当继续放开和解除，进一步刺激楼市，加大楼市活跃度。此次重庆新政着力于降低购房门槛，激活潜在需求，下一步，如何开源解决供需矛盾，也是政策需要考虑的方向。”