半年报现场｜龙湖：告别“三高” ， 经营性利润占比超八成

“今年上半年房地产政策层面持续在放松，二手房市场虽表现略好于新房，但价格降幅比较大，房地产市场整体仍处于量价调整阶段，市场信心有待于恢复。在此市场环境下，房地产企业需要告别‘三高’模式，加快构建发展新模式，实现自身高质量发展。” 龙湖集团管理层在8月23日召开的业绩会上表示。

今天，龙湖发布2024年中期业绩，其上半年营业收入为468.6亿元。其中，运营及服务业务收入为131亿元，同比增长7.6%。股东应占溢利为58.7亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利为47.5亿元。其中，运营及服务业务贡献超80%。

在这份成绩单中，运营及服务业务对利润的贡献超80%成为外界关注的要点。龙湖集团管理层在业绩会上透露：“预计到2028年龙湖经营性收入占比过半，实现第二曲线收入超过第一曲线，届时龙湖也就完成了新旧动能的转换。”

运营及服务利润贡献占比超八成

公告显示，今年上半年，龙湖集团运营及服务业务合计实现收入131亿元，同比增长7.6%。期内，运营及服务业务在核心权益净利中的贡献占比达到80%以上。

在运营业务方面，商业投资业务2024年上半年租金收入同比增长6%至53.2亿元，期末出租率96%。截至2024年6月30日，龙湖商业累计开业运营商场达91座，覆盖全国20座城市，运营总建面为829万平方米。

龙湖集团管理层表示：“今年上半年，龙湖新开业3座商场，分别位于成都、南京和重庆，今年下半年预计还将开业10座左右。”

同时，今年上半年，龙湖以物业管理、智慧营造为主的服务业务板块不含税收入为64.9亿元，同比增长11.1%。毛利率为32.3%，较上年同期提升0.4个百分点。

针对未来公司经营性业务的发展计划，龙湖管理层指出，过去十几年，通过对经营性资产即第二曲线的投入，每个业务航道在去年已经实现自身经营性现金流为正，且利润持续增长。今年，运营及服务两个业务板块重点抓应收款的管理，现金流的管理。

“以商业为例，过去是地产开发反哺商业，而商业从去年实现自身收支平衡，租金收入减去运营开支，足以覆盖存量项目的建造，未来随着正现金流越来越大，可以进而投资新项目。” 龙湖管理层表示。

“新旧模式转换关键要调整债务结构”

对于房地产发展新模式的理解，龙湖管理层表示：“过往以地产开发为主的‘三高模式’不可持续，单一依赖地产开发业务模式很难持续。在房地产发展新模式下，房企新旧动能的转换最关键在于处理好债务问题。”

“地产开发业务具有规模大、周期短、不确定性强的特点，当前，房企大多债务是建立在旧模式基础上的，债务是刚性的，不会因为收入业务转型就消失延缓，所以要转变发展模式就需要优先调整债务结构。第一，要把债务规模降下来，第二，把债务周期拉长。” 龙湖管理层指出。

在做法上，龙湖依靠经营现金流带动有息负债稳步下降，同时，用长周期的经营性物业贷款替换3-5年短期的信用融资。今年上半年，龙湖经营性物业贷净增219亿元，其中存量项目通过抵押率提升带来的增额超过140亿元，平均融资成本约4.16%，平均借贷期限拉长至9.19年。

在债务结构调整后，收入和利润结构的调整才能更为顺畅。龙湖管理层进一步表示：“预计到2028年龙湖经营性收入占比过半，当经营性收入过半的时候，我们认为就完成了业务收入结构的新旧动能转变。”

“低负债水平、高经营性收入，是必备条件，只有这样才能成为穿越周期的百年企业。”龙湖管理层总结道。