穷人是如何被迫多花钱的？一份来自美国租房和金融市场的讲述

在人们长久以来的印象中，由社会分层区隔的不同人群，收入不同，消费也不同，低收入者购买更为低廉的物品，购买频次更低，总的花费更少。此外，社会福利也可能帮助消减一部分开支。不过德斯蒙德观察美国的租房和金融市场却发现，穷人为同样或质量差不多的商品实际上支付了更高的价格。环境差、位置差的房屋，其房租并不比城区条件良好的房屋低廉多少，而以房东的收入来计算，贫困地带的房东收入似乎还更高。唯有纽约等极少数城市是例外。至于金融市场，他们也往往要付出更高的利息。“发薪日贷款”、高利贷，凡此种种都是他们逃不掉的金融处境——这在J.D.万斯的《乡下人的悲歌》中也有描述。

近日，《制造贫困：一个美国问题》中文版出版。本文经出版方授权节选自该书关于租房和金融市场的章节。

摘编有删减，标题为摘编者所起。注释见原书。

租房市场的历史：

一个种族主义问题

在18世纪晚期和19世纪初期，随着人们大量涌入城市，城市土地价值飙升，房东开始给房子打隔间，以租给更多的人住。1837年，一场金融危机令美国陷入严重的经济萧条，史称“1837年大恐慌”。这场危机使得给房屋打隔间的现象愈演愈烈，地下室、阁楼和储藏库都被改造成单间公寓，租给贫困的家庭。人们发现，即使是在灾难性的经济衰退中，这种租赁形式也是有利可图的。在西方的主要城市，贫困人口被高额租金压榨。19世纪中期，纽约市开始出现所谓的“廉租屋”，但这种房屋的租金比城区条件好一些的公寓还要高出30%；在最为贫穷的贫民窟里，也是同样的情况。

种族主义和剥削会相互滋养。1915—1970年的“大迁徙”期间，大量黑人家庭迁往北方。他们到达克利夫兰和费城等城市后，就亲身体验了种族主义和剥削的这种联系。在这些地方，黑人家庭被困在贫民窟里，被迫接受别人不想要的住房。法律写明了黑人家庭可以在哪些地方居住，并由警方来强制执行这一规定。既然贫民窟的房东可以对被困在这里的租户收取更高的租金，他们当然就会这样做。

在大迁徙的过程中，黑人住在城市条件最差的房子里，支付的房租往往是以前白人租户的两倍。按照中位数来计算，直到1960年，底特律市黑人居民支付的房租仍然高于白人。在《他乡暖阳》一书中，作者伊莎贝尔·威尔克森对这种情况做了总结：“收入最少的人被迫为最破旧的房屋支付最高的租金，这些房屋的主人都不在当地，他们试图从一个没有人关心的地方尽可能榨取更多的钱。”随着北方城市的黑人人口越来越多，房地产开发商看中了更赚钱的机会：他们可以购买位于贫民窟边缘的房产，将其改建为公寓，从原有的住房存量中尽量榨取更多利润，直到这些房屋被宣告不能居住。

在美国，贫民窟内的剥削持续已久。是金钱造就了贫民窟，因为贫民窟创造了财富。那么今天的状况如何呢？

贫困社区的房东能赚更多钱

美国的穷人仍被高昂的住房成本压得喘不过气。过去20年间，租金增长了一倍多，租户收入的增长远远赶不上房租上涨的速度。2000年的租金中位数是483美元，到2021年，这一数字涨到1216美元。全国所有地区的住房成本都有所增加。自2000年以来，中西部的租金中位数的涨幅为112%，南部为135%，东北部为189%，西部为192%。为什么租金涨得这么快？专家对这个问题往往重复着机械式的答案，他们说：“住房供应不足，需求过大；政府的监管和区划限制增加了建设成本，这些成本被转嫁给了租户，房东必须提高租金才能获得合理的回报。”事实真的是这样吗？我们怎么知道是这么一回事呢？难道只有过去的土地所有者才被金钱和利润驱使，而当代房东只是被看不见的市场力量引导、受到政府官僚机构的压迫吗？我们需要更多的住房，这一点无可否认。但是即使在公寓供应充足的城市，租金同样上涨了。2021年底，亚拉巴马州伯明翰市有近19%的出租房是空置的，纽约州锡拉丘兹市也有12%的出租房空置。然而，这两座城市的租金在此前两年分别增长了约14%和8%。数据还显示，近年来租金收入已经远远超过了房东的成本开支，特别是位于贫困社区的多户住宅。租金上涨并不仅仅是运营成本上涨的一种反映。还有一个情况，那就是穷人在住房上没有什么选择的余地，贫困的黑人家庭更是如此。因此，房东可以收取更高的租金——他们也确实这样做了。

为了看看实际的数据是否支持这一结论，我与学者内森·威尔默斯合作，获得了美国人口普查局《租赁住房财务调查》的非公开版本。这项调查包括一系列关于房东收入和支出的问题，涵盖拥有几个租赁单位的小房东、管理多个大型租赁产业的大房东，以及介于两者之间的人。利用这些数据，我们将房东的收入减去支出，估算出租房的利润。我们发现，在扣除常规支出后，贫困社区的房东每个月从每间公寓大约可以赚取300美元的利润，中产阶级社区的房东可赚取225美元，富裕社区的房东可赚取250美元。

会不会是因为低端市场的房子更老旧，需要房东支付更高的维护费用呢？也许是因为房客拖欠房租和空置率高等问题，房东往往要承担损失？房东提高租金会不会是为了应对这些情况呢？我们同样就这个问题进行了调查，考虑范围包括屋顶修缮、管道问题、炉子损坏、窗户破裂、电气系统问题和其他几十种需要房东出钱的情况；同时，我们还把拖欠房租和房屋空置的问题考虑在内，并做了调整。我们发现，扣除所有的支出，贫困社区的房东每月仍然可以从每间公寓赚到大约100美元的利润，而富人社区的房东每月只能从每间公寓赚到50美元。在全美各地，考虑了所有成本后，贫困社区的房东不仅没有处于劣势，而且往往比富裕社区的房东多赚一倍。

但在全国房地产最热门的地方，情况刚好相反。以纽约市为例，在苏豪区当房东比在南布朗克斯区更有优势。不过，纽约和其他生活成本较高的大城市是例外。在房价更为典型的城市，如奥兰多、小石城或塔尔萨，成为低收入社区的房东是更好的选择，在全国房价最低的城市尤其如此。

为什么贫困社区的房东能赚更多钱？因为他们的常规支出比富裕社区的房东要低得多，但租金只稍微低一些。在许多房价处于或低于平均水平的城市，贫困社区的租金比起城镇的中产阶级社区并不会便宜太多。2015—2019年，印第安纳波利斯大都市区两居室公寓的月租金中位数是991美元；而在贫困率超过40%的社区，月租金中位数是816美元，只低大约17%。在极度贫困的社区，租金确实较低，但并没有人们想象中那么低。

上述理论是对事不对人的。

一些把房子租给穷人的房东将破旧的房屋利用到极致，榨干其价值后甩手不管，对城市也造成破坏。我们面临的大部分住房困境要归咎于一小部分掠夺成性的房东。比如，在亚利桑那州的图森市和北卡罗来纳州的费耶特维尔市，最常驱逐房客的前100栋建筑所发生的驱逐数量占了全市总量的40%。在我见过的一些房东里，有的人完全担得起“贫民窟恶房东”的称号，但也有人在尽力为低收入家庭提供体面的住房。我见过以便宜的价格出租房子的小业主，也见过通过转移项目努力实现“零驱逐”的大型房地产商。

许多房东开始投资房地产是因为他们没有为退休后的生活存下足够的钱，或者不想去做一份被老板盯着按时上下班的“普通”工作。房屋租赁本来是一项副业，是“被动收入”，而这些人成为房东时，就将这种投资变成了自己的主业，也就是说，在他们看来这份营生应该是一份“主动收入”，是他们上了年纪以后的生活来源。这就赋予了资产过度的压力，让房东希望尽量赚更多的钱。

这本身并没有问题，但问题是这里说的资产恰好是某个人的家，而提高租金会使住在里面的人变得更贫穷。这并不意味着一个普通的房东能够和一名会计师赚一样多的钱，但这确实意味着，如果一个人希望通过出租房子来获得和从事传统工作同等的收入，或者希望通过出租房子来获得一般成年人需要多年储蓄才能实现的退休自由，他们往往只能通过压榨租客来实现这一目标。不能简单地说成功的房东都是“坏家伙”。作为房东，见钱眼开会导致剥削，节俭审慎也能导致剥削—特别是如果每个人都是这么做的，那就相当于人们常说“在商言商”了。

搬不动的家，

买不了的房

如果更好的社区房租贵不了多少，那么贫困家庭为什么不搬过去呢？这个问题有一个前提，那就是假定贫困家庭在搬家时面对的情况和富裕家庭是一样的：为了能住更好的房子、有更好的社区和学校才搬家。但实际上更为常见的情况是，搬家对于贫困家庭来说并不是机遇，而是一种紧急状况，甚至是创伤。

他们要在艰难的条件下搬家，是因为他们不得不离开—他们被房东驱逐、被城市唾弃，或者是街区变得太危险；他们竭尽所能避开环境最恶劣的社区，谁最先批准他们的住房申请，他们就不得不接受。而当他们希望从当初被迫搬进去的社区离开时，又会有许多障碍阻止他们搬到更好的地方去。贫穷的租户往往有被驱逐的历史和犯罪记录，他们的信用分数低或者根本没有信用记录，也没有人愿意在合同上签字为他们担保、让房东更放心。那些少数族裔和有孩子的人还会面临房东的歧视。

自20世纪70年代以来，美国住房和城市发展部每10年就对住房歧视的问题进行一次大规模的评估。有成百上千名配对的演员参与这些研究，这些演员的人设除了种族不同以外，其他各方面都很相似，他们会在一些主要的城市申请同一套公寓。该研究和其他类似的研究显示，尽管歧视的程度随着时间的推移有所下降，但黑人租户在寻找公寓时仍然时常面临不公。

贫穷的租户也无法购房，这不是因为他们太穷而无法按时偿还贷款——如果人们能够支付租金，他们基本上一定能够付得起贷款。但是在几个因素的作用下，他们甚至都不敢尝试购房。2021年秋天，我结识了拉基亚·希格比，当时她在亚马逊仓库工作，和两个成年的女儿、16岁的儿子以及两个外孙女住在克利夫兰市一栋四居室的房子里。月租金是950美元，尽管房子的窗户很薄、不挡风，每月的暖气费用可能高达500美元，但拉基亚觉得条件还行。如果以常规条件贷款买下那座房子，她每月大约需要支付577美元，其中包括财产税和保险费。这样每个月能节省下373美元，拉基亚也许就能攒够钱来装新窗户了。

但就算信用评分不错，就算能设法攒够首付，拉基亚能申请到按揭贷款来购买平价住房的机会仍然很渺茫，因为银行不愿意为她能负担得起的那种房子提供贷款。由于申请不到这样的贷款，贫困家庭不得不支付高昂的租金，尽管这些房子本来是他们买得起的。

就在不太遥远的过去，由于联邦政府拒绝在低收入人群和黑人居住的社区提供按揭保险，银行就不在这些社区开展业务。今天，银行仍然不大在这些社区开展业务，因为在其他地方开展业务利润更高。“红线政策”也许已不再是美国的官方政策，但贫穷社区和以黑人为主的社区甚至整个城镇，仍旧难以获得贷款。数百万租户接受剥削性的住房条件，并不是因为他们负担不起更好的选择，而是因为他们通常没有选择。

在金融市场为贫困买单

你可以在古印度的《吠陀经》、佛教经文以及犹太教律法书中读到对高利贷的禁令。哲学家亚里士多德和阿奎那也谴责过高利贷，但丁在其作品中更是把放高利贷的人打入第七层地狱。虽然没能遏制这种把穷人困在债务中的行为，但这些内容表明，这种使穷人陷入债务循环的不道德行为的历史至少和书面文字的历史一样漫长。除了奴隶制，高利贷可能是最古老的剥削形式了。许多作家都把美国的穷人描绘成被忽视、被遮蔽、被遗忘的群体。但其实市场从来不会对穷人视而不见，尤其是金融市场。

20世纪80年代，政府放松了对银行系统的监管，这增强了银行之间的竞争。许多银行的应对方式就是提高费用，并且要求客户的最低存款必须达到一定额度。1977年，有超过1/3的银行提供免服务费的账户；到了20世纪90年代初，还提供这种服务的银行只剩5%。大银行变得越来越大，社区银行则关门大吉。2019年，美国最大的几家银行向客户收取了116.8亿美元的透支费用，其中84%的费用由9%的账户持有人承担。谁是这9%的冤大头呢？答案是那些平均储蓄额不到350美元的客户。穷人被迫为他们的贫困买单。

2021年，账户透支费平均为33.58美元。由于银行往往在一天内多次收取费用，你很可能透支了20美元却需要支付200美元的透支费。银行可以拒绝给那些有透支历史的人开户，并且确实常常这样做，但这些客户也为全世界一些最强大的金融机构提供了稳定的收入来源。

美国历史上大部分时期，银行都是为白人服务的。直到今天，黑人到银行办理业务也可能遭遇很不好的体验。一些银行职员对黑人客户怀有刻板印象，还指控他们欺诈。相比其他种族和民族的客户，黑人的贷款申请被拒绝得更多，而且就算能贷到款，他们也需要支付更高的利息。2021年的一项研究发现，中产阶级黑人业主在按揭贷款上承担的利息比年收入在3万美元或以下的白人业主还要高。联邦存款保险公司的数据显示，2019年，美国每19户家庭中就有一户家庭没有银行账户，这些家庭总计超过700万。相比白人家庭，黑人和西班牙语裔家庭没有银行账户的可能性高出近5倍。

有排挤的地方就有剥削。没有银行账户的美国人创造了一个市场，现在有数千家支票兑现机构为这个市场服务。办法很简单：第一步是在低收入和非白人社区开店。随着银行搬离黑人社区以及黑人客户不再和银行打交道，非主流机构就填补了这个空白。那些规模不大但为自己提供的服务感到骄傲的社区银行，那些曾经为少年棒球联盟和童子军提供坚定支持的社区银行，如今已经被支票兑现店取代，这些店铺的招牌上用鲜艳的黄色和红色印着“兑现支票”。相比贫困程度较高的白人社区，发薪日贷款店和支票兑现店在贫困程度并不高的黑人社区更加普遍，但传统银行恰恰相反。

第二步就是做到比传统银行营业的时间更长，甚至全天候开放，周末也不休息，因为如果客户周五收到一张支票，许多人等不到周一就必须使用这笔钱。第三步就是所有的支票都给兑现，包括工资支票、政府支票、个人支票，不去进行信用核查，也不要求客户必须有银行账户。

最后一步就是收取服务费。根据支票的类型，兑现店要抽取1%~10%的费用。这意味着，一个时薪10美元的劳动者在两周内工作100小时后，拿着一张1000美元的支票去兑现，就必须支付10~100美元的费用才能拿到辛苦挣来的钱，相当于有1~10个小时的工作白做了。大企业也加入其中，比如沃尔玛现在允许兑现最高1000美元的支票。2020年，美国人在兑现支票上的花费高达16亿美元。如果穷人无需额外的花销就能拿到属于他们钱，那么在新冠疫情引发的经济衰退期间，他们的口袋里可以多保留超过10亿美元。

贫穷可能意味着无法按时付款，这可能会破坏你的信用。除了信用分数不良，完全没有信用评分也是很麻烦的，美国有2600万成年人都面临这种情况。另有1900万人的信用记录不足或陈旧，因而无法评分。没有信用评分可能令你租不到房子，买不到保险，甚至找不到工作，因为雇主在招聘过程中越来越看重申请人的信用分数。人们在生活中难免会遇到工时被克扣或汽车出毛病的情况，这种时候，发薪日贷款行业就要发挥作用了。

要申请发薪日贷款，你需要有工资单和有效的身份证明，还需要一个银行账户。这就意味着，虽然这个行业面向的是低收入人群，但并不是位于市场最底层的那些没有银行账户的人。客户借用一笔小额贷款，金额通常低于500美元，而每借100美元通常需要支付一定比例的费用。每借100美元收取15美元的费用也许听起来很合理，但这实际上相当于400%的年利率。贷款经纪人会要求借款人提供还款方式，比如从借款人银行账户里取钱的权限，或者是写有全额贷款加上手续费的远期支票。这些贷款的期限大多是2~4周，直到下一个发薪日偿还，因此名为“发薪日贷款”。

然而，当贷款到期时，你往往还是一穷二白的状态，因此你要求延期还款，为此你要付出更多的钱。

例如，你借了一笔400美元的贷款，定在两周后还清，另付60美元的手续费；当最初的贷款到期时，贷款经纪人可能允许你延期，条件是你要先把60美元的手续费还上，然后他会再收取一笔手续费，比如再收60美元。就这样，你为了借400美元被收取了120美元的费用，而这还只是你要求延期一次的情况。80%的发薪日贷款都会被延期或续期。由于发薪日贷款机构拥有你的银行账户权限，它们可以透支你的账户，这样你背负的就是贷款费用叠加银行的费用。现在有大约1/3的发薪日贷款都是在线发放的，而几乎一半的人在借了网贷后都被贷款机构透支过银行账户。借款人平均负债长达5个月，为了借375美元必须支付520美元的费用。对于发薪日贷款机构来说，让人们陷入债务是最好的结果，它们就是靠着这个把15美元的利润变为150美元的。

高昂的代价

非主流银行业的产品依赖于两个条件：一是弱势群体有急切的现实需求，二是这个行业的从业者知道其客户的经济窘境会持续较长的时间，即使客户自己不愿意承认。当你走进发薪日贷款机构时，你的眼睛便只盯着当下的状况—你的房租已经逾期，可能要被房东赶出来；你家的电力即将被切断。但是，贷款机构关注的则是你的未来，它已经预见到14天后你会急匆匆走进来，无法还本付息；它知道你要签署延期文件；它还知道，下个月你会再延期一次。在贷款机构眼里，你可是一笔大买卖。

贷款机构在营业地点、营业时间以及处理申请的速度上彼此竞争，但它们不会在费用上竞争。因为它们知道客户已经火烧眉毛了，不会去货比三家。这就意味着，贷款的费用很贵，而且借款人无论去哪家店都是一样被宰。因此，传统银行可以通过提供费用低得多的短期贷款来和发薪日放贷机构竞争。

一项研究估计，商业银行就算只收取市场价格1/8的费用提供短期贷款，一样可以盈利。但是到目前为止，没有哪家银行想做这个业务。它与向低收入客户收取透支费用不是一回事，因为虽然这些费用主要是由最贫穷的客户承担，但表面上是对所有客户都适用的。但是，做发薪日贷款业务意味着提供专门为低端市场客户设计的理财产品，这些贷款的实际年利率会达到40%~80%，这会带来不好的声誉。

到目前为止，摩根大通和花旗银行这些机构的高层认为这样做不值得。如果说发薪日贷款的借款人对价格不敏感，并且如果大多数商业银行继续不给穷人提供服务的话，那么有利于发薪日贷款行业的市场失灵就会持续存在。发薪日贷款机构之所以收取高额费用，不是因为向穷人提供贷款有风险—即使多次延期，大多数借款人最终都会偿还。贷款机构放高利贷，是因为它们能这样做。

每年人们都要支付超过110亿美元的透支费，16亿美元的支票兑现费，以及高达98亿美元的发薪日贷款费用。换算到每天就是6100万美元，主要由低收入人群负担，这还不包括典当行、产权贷款服务和租赁购买业务每年挣的钱。詹姆斯·鲍德温在1961年评论说，“做穷人是一件极其昂贵的事”，但他可能也想不到代价具体有多高昂。