万科、世茂旗下优质资产频上货架 加速“瘦身”换取流动资金

各地不断出台房地产政策加速去库存的同时，身陷流动危机的房企，最直接有效的方法就是变卖资产“回血”，最为明显的是，世茂、万科旗下资产频频被摆上货架。但在市场调整期，投资需求下降，资产变卖难度加大，并购推进缓慢。据克而瑞统计，7月重点监测房企共涉及15笔并购交易，有7笔未披露交易额，并购规模降至年内低点。

值得关注的是，“国企收储未售新房”被认为是去库存效果最为直接的措施。对此，业内人士认为，虽然此举有利于缓解企业资金压力，但收储价格、供需错配等问题或将影响推进节奏。

世茂低价出售资产变现

受前一日世茂集团自愿性公告影响，8月8日，世茂集团以0.64元收盘，相比上一个交易日上涨6.06%。

8月7日，世茂集团宣布5.9634亿元出售厦门世茂新领航置业有限公司项目公司权益，该项目公司在厦门市集美区开发一个综合住宅、商业及商用综合体。项目占地四幅地块，分期开发，住宅部分已竣工并交付。商业部分亦已竣工并开始营业，办公楼部分正在开发。鉴于世茂集团的流动资金危机，该项目办公楼部分已自2022年11月起暂停开发。

买方为中建三局第三建设工程有限责任公司。出售事项完成后，买方将拥有项目公司全部100%的股权，并将负责继续开发该项目及项目公司的营运。对于此次出售项目公司权益的交易，世茂集团预期将产生变现亏损3.12亿元，抵销结欠买方的建筑费用。

据悉，厦门世茂新领航置业有限公司在集美主要开发项目为世茂璀璨天城。商业部分为厦门集美世茂广场，是世茂商业在福建省的首个世茂广场项目，2021年已开业。早在2015年，世茂集团以总价39.22亿元、溢价率76.19%拿下上述地块。该地块住宅部分建筑面积不到整体的一半，项目商业需全部自持、办公自持50%。

近年来，世茂集团不断出让旗下资产，其中，世茂深港国际中心12宗地块被认为是“压箱底”项目，但却历经两次流拍。7月11日，据世茂股份公告，中信信托申请以二拍保留价104.35亿元，将世茂深港国际中心12宗地块抵偿债务。而在2017年，世茂集团是以239.43亿元竞得该项目的14宗地块，其中两个人才公寓项目未在上述出让之列。

当前部分房企身陷债务危机，最直接有效的方法是通过变卖资产“回血”，但在行业下行周期，资产变卖难度加大。据克而瑞统计，7月重点监测房企共涉及15笔并购交易，有7笔未披露交易额，总交易额55.6亿元，环比减少69%，同比减少54%，并购规模降至年内低点。需要关注到，在资产难变现的同时，房企低价出售优质资产也是无奈之举。

万科“瘦身计划”持续推进

今年以来，另一家持续推进资产变现的房企当数万科。为了降解风险，万科调整策略，根据其“瘦身计划”，万科除综合住区开发、物业服务、租赁公寓三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资，其中包括要坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。

而近期万科在苏州、重庆等多地出现资产转让动作。对此，有业内人士推测，其资金压力不小。

7月30日，万科拟将持有的苏州高新万阳置地50%股权转让给苏州高新地产，这标志着苏州高新地产将全面接管项目。此外，7月19日，据重庆万科官微消息，重庆万招置业有限公司将对万科招商理想城项目5号地块库存商业进行产权整体销售。信息显示，库存商业共计96套，面积约11160.44平方米。

值得关注的是，继今年2月出售七宝万科广场之后，时隔不到5个月，万科再度将旗下另一个最赚钱的购物中心项目摆上了货架。据天眼查数据显示，万科旗下印力集团将上海南翔印象城MEGA48%股份卖给了GIC，交易完成后，GIC持有该项目98%的股权，剩余2%的权益由印力持有，或将继续保留对项目的运营管理权。

对此，克而瑞分析人士认为，尽管上海南翔印象城交易价格未披露，但考虑到其庞大体量，交易价格预计比较高。从租金收入角度看，该项目仅次于七宝万科广场，位列万科运营管理商业项目的第二位。万科处置成熟期的商办资产，回笼更多资金、减轻财务压力，可见得其坚决“瘦身”、换取流动性的决心。

结合来看，万科出售资产的交易对手，既有项目合作方、大股东，还有在市场上寻找合适的买家，所转让的项目不乏成熟且赚钱的标的。

房企并购物业类型呈现多元化

除世茂、万科之外，据克而瑞统计，7月份，万达、华侨城、远洋、豫园股份等均拟处置旗下商办项目，有的是交易完成，有的是处于挂牌以及签署转让协议阶段。从7月份房企交易标的物业类型看，多元化类并购额占比提升显著，12笔多元化资产交易中涉及11笔商办资产的出售，占到全部交易规模的91%。

其中，7月31日，金地商置发布公告称，将出售位于上海松江区、嘉定区和宝山区的四处产业园项目，收购方包括深圳市创新投资集团有限公司和中国中化控股有限责任公司等国企。产业园项目出售完成后，预计将净回款约5亿元。

在业内人士看来，当前市场仍在调整期，房企出售商办或文旅酒店等项目，以快速获取流动资金、优化资产负债结构。与此同时，预计未来房企及涉房企业退出房地产业务的现象仍会出现，房地产项目仍会不断摆上货架。不过，由于投资需求下降，并购推进缓慢。

从目前来看，政策鼓励通过市场化收并购方式纾困出险房企，其中，“国企收储未售新房”成为去库存效果最为直接的一项措施，为此“收储商品房”模式接连在各地落地。

不过，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前开发商低价卖项目的意愿比较低，双方处于博弈的状态，很多市场主体认为政府会通过存量收购来救助市场、救助开发商，因此等待大手笔的资金进入。但从资金平衡的角度来看，这是不可能的。

中指研究院研究副总监徐跃进也认为，“去库存”相关政策有利于缓解企业资金压力，同时也有助于市场情绪的恢复，但收储价格、供需错配等问题或将影响推进节奏，未来仍需相关政策进一步完善。