央行货币政策执行报告谈房屋租金：是影响住房价值的核心变量

8月9日，央行发布二季度货币政策执行报告。报告在“支持住房租赁产业可持续发展”专栏中指出，租金是影响住房价值的核心变量，而强调租金是房产价值的核心决定因素。

权威人士看来，二季度报告通过专栏阐释了金融支持住房租赁产业的必要性和可行性，有利于兼顾当前与长远。

“从短期看，当前房地产市场也处在调整的特殊时期，很多新房卖不出去、二手房产空置，加大对住房租赁产业的支持，有助于盘活存量去库存，平衡房地产市场供求，稳定预期。”该人士指出，从长远看，总量上我国已“不缺房”，但结构上还有调整空间，新市民、青年人想租“好房子”；坚持租售并举，支持越来越多的住房租赁优质企业进入市场，发展住房租赁产业，这些都是未来房地产新模式的重要方向。

强调租金是房产价值的核心决定因素

报告认为，住房的价值主要来源于未来房租折现，其决定了房产的底价和基础。市场经常提到的“租售比”指标近年来总体回升，未来租金增长的影响也会逐步显现。

“租售比”即房租与售价之间的比值，是衡量住房价值的简化指标，近年来总体回升，有市场机构测算目前一线城市租售比已接近2%水平，二三线城市升至 3%左右。但这个指标是静态的，假定了未来 租金不变。

市场人士分析，对于给定的购房成本，租售比与未来租金增长率加总，才能反映租赁住房总的收益率，目前很多城市和租赁需求比较旺的地区都达到了3%以上，高于多数资产回报率。

从国际比较看，剔除房产税后的可比口径下，美、日租售比都在4%以上，英国也在3.5%左右。随着国内住房市场深度发展及居住观念更为多元化，租房的选择也会增多，我国租房收益率还有提高空间。

此外，报告还指出，在房地产市场供求关系深 刻转变的新形势下，我国存量住房规模已然很大，住房租赁产业是未来房地产新 发展模式的重要方向。

从需求端看，近年来不仅是低收入群体，新市民或是刚毕 业参加工作的青年人，对“好房子”的租赁需求也在上升。有市场机构测算，未 来我国有租房需求的人口超 2 亿人，市场潜力较大。

从供给端看，过去我国提供租赁住房的主要是个人，近年来随着租售比的回升和融资运营成本的下降，住房 租赁产业的商业可持续性在增强，越来越多的住房租赁企业进入市场，规模化、 集约化经营，将有助于提供更优质、稳定的租赁住房服务。

央行新工具助力启动住房租赁产业

报告认为，目前我国住房租赁业务仍处于起步阶段，市场发展模式还在探索阶段。央行及时推出保障性住房再贷款新工具，支持企业批量收购存量住房用作保障性住房，能比较快地形成规模效应，同时多地也在财税、土地、配套设施等方面提供政策支持，这些都能起到降低企业成本、增强产业商业可持续性的作用。

据了解，近期烟灰缸在原租赁住房贷款支持计划的基础上，完善推出了保障性住房再贷款。通过市场化的方式，推动构建房地产新发展模式，支持住房租赁产业发展。企业批量收购存量住房，形成团体购买力，收购价格折扣会进一步提升住房租赁产业投资回报和企业 参与意愿。

这也将增加保障性住房供给。收购后的商品房可用作保障性住房配售或 租赁，在加快盘活存量和市场去库存的同时，满足保障性住房需求。

此外，该计划还与保交房和“白名单”机制形成合力，降低房地产市场风险水平。房企自愿参与，回笼 的资金须用于保交楼项目和其他在建项目，将推动更多项目满足“白名单”条件，改善房企资金状况。

根据央行数据，截至 6 月末，金融机构已发放 247 亿元租赁住房贷款，保障 性再贷款余额为 121 亿元，后续贷款投放有望进一步加快。同时，各地方政府还 在财税、土地、配套设施等方面提供了支持政策，这些都能起到降低企业成本、 增强住房租赁产业商业可持续性的作用。

“有了这些金融和地方财政政策的支持，未来随着住房租赁企业经营能力提升和市场商业化有效运转，住房租赁市场将迎来更广阔空间，长期看也能促进房地产业发展模式有序转型。”权威人士指出。

此外，报告还指出，未来随着房地产市场定价趋于理性，租赁需求进一步释放，租售比持续改善 回升，住房租赁企业运营能力不断提升，住房租赁市场实现商业化可持续发展是有基础的。

“下阶段，要继续发挥好支持政策对住房租赁产业的推动作用，完善住 房租赁金融支持体系。”报告透露，央行将充分调动市场化机构的积极性，通过更多社会资金的投入，建立可持续发展的商业模式，支持存量商品房去库存，助力推动房地产行业转型发展。