深圳加入“收储商品房”阵营 “以购代建”模式加速落地

8月7日，深圳市安居集团有限公司发布关于收购商品房用作保障性住房的征集通告。这意味着，深圳开启保障房“以购代建”的模式，成为第二个收储商品房用作保障性住房的一线城市。

截至目前，已有超60个城市发布了收购存量房用作保障房的政策。在“促需求+去库存”的政策方向下，收储举动既有利于去库存，又增加保障性住房供给。业内人士认为，预计京沪等更多城市也有望跟进。此外，考虑到资金平衡是“收储商品房”的第一原则，因此收购价格可能是成本价或者“白菜价”。

深圳收储商品房源不超65平方米，收购价或为“白菜价”

深圳安居在征集通告中称，为积极构建“保障+市场”住房供应体系，深圳安居所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作。征集范围为深圳市商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。

公告显示，收购的房源位置处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势。周边交通便利，临近地铁口、公交站，具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件。

值得关注的是，原则上，项目主力户型面积应满足深圳市保障性住房户型面积要求。此外，拟收购项目须四证齐全，保证项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。

深圳安居是深圳市属国有独资企业和保障性住房专营机构。据其官网显示，截至2023年底，深圳安居累计筹建保障性住房28.2万套，供应12.2万套，约占全市同期总量1/3。

据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，深圳指定安居集团推进这项工作，意味着实现资金平衡是存量收购的第一原则，也就是遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则。配售型保障房的价格是同区域商品房价格的5-6折，如果要达到资金平衡，收购的价格要更低，因此收购价格可能是成本价或“白菜价”。

“深圳收储商品房的另一看点是户型面积比较小，以65平方米以下为主。因为收购存量房用作保障房一定要满足当地对于保障性住房的最低面积标准。不仅是深圳，其他城市也有这一要求。这意味着不能为了去化库存而收购商品住房，而应在满足保障房政策要求的前提下，推进存量收购。”李宇嘉如是称。

上海易居房地产研究院副院长严跃进则认为，深圳收储商品房意味着开启了保障房“以购代建”的模式。此次深圳的操作标准和其他城市相似，总结起来即是楼栋完整性、区位有优势、户型匹配保障房要求、设施配套齐全、产证合规。核心一点是区域具备产业基础，这与在保障房中落实职住平衡的导向有关。

业内：预计京沪后续也有望跟进“收储商品房”

“深圳是一线城市中第二个开启保障房‘以购代建’模式的城市。”严跃进表示，此前的5月30日，广州增城发布公告拟公开征集广州至汕尾铁路项目符合条件商品性安置房源，这是特定项目下的“以购代建”，此次与深圳在全市范围内展开收储不同。

对此，中指研究院华南分院高级分析师孙红梅认为，目前“促需求+去库存”的政策方向已经明确，深圳安居此次收储举动，将对深圳楼市去库存、稳市场起到积极作用，有利于缓解房企资金压力，同时也有助于市场情绪的恢复及增加保障性住房供给。

从以往来看，配售型保障性住房主要以划拨土地和新增建设为主。今年以来，收购存量商品房用作保障房屡屡被重点提及。4月30日，政治局会议明确提出坚持消化存量和优化增量为组合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房。5月17日，国务院召开全国切实做好保交房工作视频会议，央行明确设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购企业已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房。此后，各个地方“以需定购”，启动了收储商品房用作保障房。

对此，李宇嘉表示，新建商品房销售去化下降，开发商资金链紧张，保交房和债务偿还存在一定压力。通过存量收购，既可以解决保交房的任务，也可以去化库存稳定商品房市场，还可以缓解开发商资金链，也增加了保障房筹集渠道。而且，在关于规划建设保障性住房的文件中，也明确提出存量筹集是一个渠道。

而据中指研究院监测，已有10余城发布征集商品房用作保障性住房的公告，明确房源征集范围、条件和价格。其中，云南昆明、江苏徐州等地发布相关政策，推动收储工作的落地，而河南新乡、山东烟台也发布了收购存量商品住房用作保障房的征集公告。

“从目前各地存量房收购的情况来看，基本上还处于前期摸排需求的过程中。”李宇嘉认为，符合收购条件的项目相对有限，开发商低价卖给国企的意愿也比较低，还处于双方博弈的状态，“很多市场主体认为政府会通过存量收购来救助市场、救助开发商，因此还等待资金进入，但从资金平衡角度看这是不可能的。”

李宇嘉预计，前期住宅项目可能落地的收购数量相对有限，对商品房市场短期的影响有限。但整栋公寓和宿舍可能会落地，因为公寓和宿舍市场价格相对比较低，开发商愿意以大宗体量交易来缓解资金链压力。政府收回来也可以用作人才公寓类租赁型保障房。

严跃进则认为，一线城市“收储商品房”有更大的优势，因为保障房市场消化能力强。而且，一线城市资金状况不错，若积极争取3000亿元“以购代建”的资金，那么“收储”的节奏会加快。深圳此番操作意味着一线城市已经开启了“以购代建”的模式，预计京沪后续也有望跟进。