分化加剧、点状高热 北京、杭州前7月土地揽金均超600亿

7月，全国300城住宅用地供应和成交面积同比均有下降。不过，由于部分一二线推出了多宗优质地块，出现溢价率走高，尤其是以北京、上海、杭州等热点城市为主。

值得关注的是，土拍规则随着地块的供应呈现动态变化，比如上海土地再现“价高者得”，北京允许同一集团下不同企业同时参与地块竞买环节等。

对于当前的土地市场，业内人士认为，各地楼市政策引起的市场反应有所不同，政策效果传导至土地市场带来冷热分化行情。接下来，核心区地块仍是关注重点。而在非核心区，土地市场点状高热、分化加剧现象预计短期仍将延续。

部分城市热点地块溢价走高

7月份，全国土地市场供需同比降幅均超3成。中指研究院数据显示，7月，全国300城共推出住宅用地规划建筑面积2483.28万平方米，同比下降30.05%；成交规划建筑面积1863.95万平方米，同比下降39.24%。与此同时，7月全国300城流拍地块26宗，流拍率为9.06%，较6月下降6.69个百分点。

整体来看，土地市场分化加剧，房企聚焦核心城市的趋势持续。根据中指研究院数据显示，7月住宅用地出让金TOP10的城市中：北京166亿元排名第一、成都150亿元排名第二、西安93亿元排名第三；第四至第十分别为上海、杭州、合肥、苏州、南京、温州、福州。在1-7月住宅用地出让金方面，北京以898亿元排名第一、杭州以648亿元排名第二、上海以515亿元排名第三；第四至第十分别为西安、成都、合肥、厦门、南京、宁波、福州。

无论是7月，还是前7个月，北京土地出让金均处于领先地位。7月25日，保利+建工以总价89.01亿元竞得北京海淀区西北旺镇永丰产业基地地块，该地块位居7月住宅用地总价榜首，成交楼面价54643元/平方米，溢价率3.5%。该地块属于二次出让，此次共有中海、海开、保利+建工3家竞买人参与竞买。

此外，7月成都迎来土地集中出让，一周两场土拍共成交9宗宅地，总成交金额103.53亿元。其中，7月19日，成都出让5宗涉宅用地，2宗溢价成交，溢价率分别为8.63%、0.68%，3宗底价成交。

在中指研究院研究副总监徐跃进看来，7月北京、上海、杭州等部分核心城市土拍热度尚可，部分核心地块溢价率超20%。

值得关注的地块是，7月3日，北京东城区金鱼池地块出让，溢价率突破以往15%的限制，达到25%。作为多年未有新增住宅供地的区域，此次供应地块虽然面积较小，但最终由河北鑫界触顶摇中，成交楼面价60811元/平方米。

值得关注的是，7月23日，杭州出让2宗宅地，平均溢价率28.6%。其中，绿城集团经过46轮竞价以6亿元斩获临平区丰收湖低密度地块，溢价率高达59.2%，这一溢价率创下2019年以来杭州土拍市场的历史新高。而另外一宗上城区城东新城单元地块经过43轮报价，被滨江集团以23.4亿元的价格摘得，成交楼面价35524元/平方米，溢价率22.6%。

据克而瑞研究中心分析，得益于热点城市优质地块入市，带动溢价率有所回升。但同时市场冷热分化依旧显著，大多数城市平均溢价率均低于1%。

业内：土地市场点状高热趋势仍将延续

从目前来看，7月土地市场供求双降的同时，呈现冷热分化的局面。受土地市场波动的影响，土地出让的规则也在动态变化。

7月26日，北京挂牌的门头沟区新城地块，再次改写土地出让规则。相较既往主要变化为允许同一集团下不同企业同时参与地块竞买环节，在摇号环节，同一集团企业仅有一家企业可参与摇号。

对此，北京链家研究院院长高原认为，近年来，同一集团内多个不同企业经营较为独立，此次规则改变正是应对行业形势变化所做出的及时调整，但也针对热点地块进行了前瞻性的安排。比如，进入摇号阶段，仅保留一家企业，这是兼顾了土地出让的公平性。

上海的土拍规则也在发生变化，比如，7月9日，上海取消土拍限价的4幅地块成功出让，揽金约91.33亿元，2幅地块底价成交，2幅地块溢价成交，溢价率分别达到21.18%和17.12%。这也是上海从2021年一批次集中供地起开始，首次调整为“价高者得”的出让模式。

相比之下，仍有少数城市在7月出现地块以底价成交、终止出让的现象，甚至是同一城市的不同批次土地出让，成交表现也有所分化。比如，7月26日，武汉市公开出让7宗地块，仅成交1宗，其他6宗地块因故终止出让。

从目前来看，“对于核心区地块，房企仍保持较高参拍意愿，这些地块往往具备质量高、周边配套较为完善、所处区域房地产市场短期库存相对合理、项目流速确定性较高等特点，企业布局或深耕意愿强烈。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，针对非核心区，在“以销定投”策略以及房企资金端仍承压下，房企拿地较为谨慎，在新房市场信心尚未明显修复前，土地市场点状高热、分化加剧现象预计短期仍将延续。

克而瑞研究中心分析人士认为，在各地相继出台调控政策后，市场反应有所不同，政策效果传导至土地市场带来冷热分化行情。比如上海、杭州等城市核心土地遭到热捧，但苏州、合肥等地地市持续低迷，主要由于项目的去化表现不佳，对房企拿地信心产生影响。此外，核心城市内具备低密度、区位优越等条件的优质地块具有较大吸引力，将会引起积极竞拍。