“五折购房”、封闭运营 配售型保障性住房加速落地

2024年，被业内视为配售型保障性住房建设的“开局之年”。时至年中，各地正在紧锣密鼓地落地配售型保障性住房。

6月25日，杭州完善保障性住房配售管理办法，采纳意见包括放宽准入条件等。而一天前的6月24日，昆明市首次开放配售型保障性住房开放申购；再往前，6月19日，西安2710套配售型保障房开启意向登记，申请条件也正式明晰……

从各地落地情况来看，配售型保障性住房的售价到底如何？退出机制又是怎样的？

“以同区域商品房价格50%进行配售”

时至年中，多城市加快配售型保障性住房申购工作，而在配售型保障房落地的过程中，大家最关心的就是配售型保障房的价格。

而近期，“半价买房”成为西安此次配售型保障性住房申购的亮点，这也是在目前开放申购城市中公开注明“配售价格约为区域商品住房价格的50%左右”的省会级城市。

据“西安住建”公布，6月17日，西安市推出的是金泰怡景花园、香湖湾配售型保障性住房2个项目，共2710套房屋。此次保障性配售按保本微利原则，经初步测算配售价格约为区域商品住房价格的50%左右。按照“一房一价”原则，在整幢增减代数和为零的前提下，根据结构、户型、朝向、楼层、区位等因素，差异化确定每套房源具体销售价格。

目前，金泰怡景花园二手房售价均价为15400元/平方米，而50%的配售价格意味着此次保障性住房的售价在7700元/平方米左右，大幅低于周边项目的市场售价。

除西安外，6月24日，昆明市配售型保障性住房开放申购，这也是云南省首次开放配售型保障性住房申购。

虽然昆明未明确具体价格信息，但是按照此前公布的定价原则，可以根据项目土地划拨价格、建安成本、不超过5%的利润等因素，来预估配售型保障房的销售价格。而根据此前公开的建安成本，此次配售型保障房的建安成本约6000元-7000元/平方米，据此估算，预估售价也将在6000元-8000元/平方米。

更早一些，今年3月20日，福州首个配售型保障性住房项目滨海双龙新居开启申购，均价预估每平方米5200元至5400元，而该项目周边的商品房均价超过10000元/平方米。

由目前已经开放申购的城市案例可以看出，配售型保障性住房项目按照“保本微利”的原则，由“地价+建安成本+5%的利润”构成，最终售价大幅度低于周边的商品房，约是同区域商品房售价的50%左右，从价格上对于申购者的吸引力是挺大的。

“配售型保障房最大的吸引力就是价格优势，配售价格一般为同区域商品房的五折甚至更低，同时，从部分先行城市的开放申购项目来说，区位和配套也相对较好。” 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

部分城市配售型保障性住房信息一览

实行封闭管理，回购时考虑利息、物价等因素

今年是配售型保障性住房建设的“开局之年”，据中指研究院不完全统计，北京、上海、广州、深圳、福州、西安、济南、青岛、杭州、成都、重庆、昆明等多个城市，均已公布今年配售型保障房建设/筹集计划，各地“以需定建”，今年计划筹建配售型保障性住房1000余套至10000余套不等。

在公布建设目标的同时，各地也发布了保障性住房配售管理办法，其中，部分城市也将公众意见纳入办法中。

6月24日，《杭州市保障性住房配售管理办法》在征求意见期间共收到意见建议194条，主要关于准入条件、房产核定、户型标准、申请配售、回购价格、保障衔接、公租房出售、封闭管理、使用限制、回购情形等内容。

据此，杭州完善了保障性住房配售管理办法，采纳将省级人才纳入保障范围的建议，采纳将各类人才家庭主申请人学历从全日制研究生放宽至非全日制研究生的建议；采纳调整单身年龄限制的建议。同时，值得注意的是，杭州未采纳要求针对引进人才家庭取消封闭管理这一建议。

“区别过往经适房满一定年限便可入市交易的政策，此次配售型保障房强调封闭式管理，杜绝套利、变现空间。” 中指研究院华东大区常务副总高院生表示。

在封闭式运营的基础上，综合杭州、西安、昆明等城市，配售型保障房的回购价格一般会考虑折旧因素，同时也会考虑利息、物价水平等因素。比如，杭州市会将物价水平考虑其中，计算时加上居民消费价格指数的累计涨幅，其回购价格的计算公式为：回购价格=保障性住房购买价格×；而昆明配售型保障房的回购价格会考虑进去利息，按照原购房款+利息-房屋折旧的原则进行核算。

“配售型保障房价格低，但是它也有限制，最大的特征是不能上市交易、封闭管理，这也是配售型保障房与经济适用房、共有产权房的不同之处。”李宇嘉表示。

“尽管配售型保障性住房不能上市流转，但是在‘房住不炒’的前提下，在房价上涨预期削弱的情况下，大家认为资产收益也没有那么高了，所以大家也会接受配售型保障性住房这种新模式，但还是要看项目的位置、配套、价格等是否具有吸引力。” 李宇嘉进一步补充。