“带押过户”如何保证资金安全？成都试点开展存量房资金监管服务

6月5日，记者从成都市住建局获悉，日前该局联合成都市规划和自然资源局、成都住房公积金管理中心发布《关于我市开展存量房交易贷款资金监管服务 进一步做好“带押过户”的通知》，将在成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区范围内，试点开展国有土地上存量房交易贷款资金监管服务工作，待试点成熟后，逐步向全市其他区县推广。

记者了解到，成都市存量房交易贷款资金监管业务已上线试运行，将“自有资金”+“贷款资金”全量纳入监管，为广大市民免费提供二手房交易资金监管服务，在全国率先实现“带押过户”跨银行办理，满足公积金贷款、商业贷款、组合贷款等多种贷款需求下的“带押过户”。此举将更好地满足市民刚性和改善性住房需求，进一步提升房屋交易便利化服务水平，降低交易成本，有效保障存量房交易安全，促进成都市房地产市场平稳健康发展。

配合做好“带押过户”

房地产经纪机构不得人为设置障碍

《通知》中指出，办理“带押过户”的流程为：卖方在取得卖方银行“带押过户”同意后，买卖双方根据网上签订的存量房买卖合同向买方银行申请贷款，买卖双方到监管银行签订存量房交易资金监管协议、选择还贷模式、办理自有资金监管，买方银行在交易双方完成存量房转移登记和抵押权登记后将贷款资金划转至政府部门在监管银行开设的存量房交易资金监管专用账户中，监管银行根据买卖双方选择的还贷模式对贷款资金和自有资金本息进行划转。

在监管选择方面，交易双方当事人可以自愿选择是否将存量房交易贷款资金纳入监管、是否选择“带押过户”模式。选择存量房交易资金监管+“带押过户”模式的，存量房买卖合同中签订的存量房交易自有资金和贷款资金应当全额纳入监管。

房地产经纪机构促成的存量房交易，各房地产经纪机构和从业人员应当配合做好“带押过户”和存量房交易贷款资金监管的宣传、引导和解释等服务工作，不得诱导、阻碍交易双方当事人。交易双方当事人选择“带押过户”和存量房交易贷款资金监管服务模式的，房地产经纪机构和从业人员应当配合，不得人为设置障碍。

《通知》中明确，存量房交易贷款资金监管，对交易当事人实行无偿服务，不收取任何费用。

在银行选择方面，卖方银行、买方银行采取自愿加入原则，应同时满足属于具备发放个人住房贷款资格的银行业金融机构；能够配合建立存量房交易贷款资金监管系统，满足开展“带押过户”和存量房交易贷款资金监管业务的信息实时互通共享的条件；能使用电子印章，满足办理线上“无纸化”业务的工作需求；自愿与成都市房屋租赁服务中心签订服务协议，并严格按照工作流程履行工作职责，自愿承担相应责任。

满足以上条件的卖方银行、买方银行将由成都市房屋租赁服务中心纳入“带押过户”和存量房交易贷款资金监管服务参与银行业金融机构名单。此外，监管银行应为目前依规开展存量房交易自有资金监管服务的银行。

不得以买方银行不是本行等理由拒绝办理

存量房交易贷款资金监管服务和“带押过户”共分三种情形五种模式：

情形一：买卖双方均有贷款

模式1：用自有资金和贷款资金共同还贷

模式2：只用自有资金还贷

模式3：只用贷款资金还贷

情形二：卖方有贷款，买方无贷款。

情形三：买方有贷款，卖方无贷款。

当出现买方或卖方不同意存量房交易贷款资金监管服务；卖方银行不同意“带押过户”的；卖方银行或买方银行不在“带押过户”和存量房交易贷款资金监管服务参与银行业金融机构名单的；成住建规〔2022〕1号文第十二条中不提供资金监管服务的情形；不提供存量房交易贷款资金监管服务。

同时，按照要求，卖方银行负责提供卖方提前还贷及办理“带押过户”的相关条件、办理该业务所需材料及流程等资料，并通过成都住房租赁交易服务平台公示。对符合公示条件的，不得以买方银行不是本行等理由拒绝办理。买方银行负责提供买方申请贷款及办理贷款资金监管业务的相关条件、办理该业务所需材料及流程等资料，并通过成都住房租赁交易服务平台公示。对符合公示条件的，原则上不得拒绝办理。

此外，《通知》对交易终止及监管解除情形进行明确，在存量房转移登记受理前，存量房买卖网签合同或存量房买卖经纪服务合同在约定期限内，交易双方协商终止交易的，交易当事人按现行流程撤销合同，自有资金已到账的，由监管银行核实后将资金本息退回至买方账户。

在存量房转移登记受理后，尚未完成登簿发证的，交易双方协商终止交易的，交易当事人须先到不动产登记中心申请撤回存量房转移登记手续，再按现行流程撤销合同，自有资金已到账的，由监管银行核实后将资金本息退回至买方账户。

房屋交易审核不予通过或不动产登记中心作出存量房转移登记不予受理、不予登记等情形的，交易当事人按现行流程撤销合同，自有资金已到账的，由监管银行核实后将资金本息退回至买方账户。