购房门槛、还贷压力双降 深圳楼市能否再次被激活？

咨询量增长、中介连夜通知新政消息、“首付两成”成为直播间的提示词……5月29日，新政利好再次助推深圳楼市。

继上海、广州优化楼市政策后，5月28日晚，深圳进一步释放政策利好，落实“5·17”央行新政，首套房首付比降至两成，首套房贷利率降至3.50%。在业内人士看来，此前“5·17”政策出台后，曾助力当周深圳楼市带看及成交量大幅上扬，此次深圳落地新政，大大降低购房门槛和还贷压力，预期市场信心将进一步提升，激发更多需求入市。

“每次政策利好都会推动一波成交”

5月29日，“深圳首付两成”的提示词在深圳贝壳找房的直播间异常明显，成为吸引购房者进入直播间的重要内容。5月28日晚，深圳下调首付比例以及贷款利率的政策刚刚发布，首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。

这也意味着深圳的购房门槛进一下降低。下调商业住房贷款利率之后，首套房贷利率降为3.50%；二套利率降为3.9%，此次调整无疑减轻了购房者的还款负担。

从业5年多的深圳经纪人小罗在5月28日晚就将这个消息发给有买房和换房需求的客户。“5月29日虽然是一个工作日，但是接到的电话咨询量明显增多。”小罗说，每次政策利好都会推动一波成交，这次也是一样，尤其是对于置换的客户来说，将会推动连环单的交易，及时把政策告诉买房者，也会加速成交。

据深业颐樾府项目一位姓张的销售人员介绍，深圳首付下调之后，5月29日的客户到访量增多了。据其介绍，深圳新房的折扣比较大，会有很多特价房推出，相比二手房，有些购房者会选择性价比更高的新房。

此外，还有当地其他项目销售人员称，在深圳连续政策发布之后，预期楼盘的优惠将取消，这或是营销手段，也是销售预期向好的乐观表现。不过，也有销售人员表示，现在完全取消折扣不现实，只能是优惠力度略小一点儿而已，毕竟现在各楼盘还处于抢客的阶段，虽然市场好起来了，但还不如去年行情。

进入5月以来，深圳房地产新政不断推出。5月6日，深圳出台政策，从分区优化住房限购，并在非户籍人群、多子女家庭和企业购房方面进行了优化。而在5月17日，央行新政之后，深圳楼市向好的表现更为强烈，楼市周度成交就表现出上涨的趋势。

据深圳房地产中介协会统计，楼市新政激活需求，市场活跃度显著上升。2024年第20周深圳市二手房录得1226套，环比下降9.9%。因录得数据稍有滞后，深圳房地产中介协会从行业头部机构了解到，在叠加5月17日国家层面政策调整背景下，头部机构二手房周末带看量较上一周末增长24%，成交量较上一周末增长58%。

业主卖房信心逐渐修复

周女士几年前从深圳来北京工作，其10年前在深圳买的房子一直出租，她在去年10月份有了卖房的打算，不过看着房价在降，加上看房的人寥寥无几，一直没能售出。“近期发布的新政策让我看到了希望。”周女士坦言，之前房子没有卖掉主要是不愿意降价，如果市场好起来，就不至于降价太多出手。

据乐有家研究中心数据，深圳2021年二手房参考价实施的第一年，仅5%的二手房成交价低于参考价；到2023年，低于参考价成交的占比大幅增长至50.3%，约3年时间低于参考价成交的房源占比翻了10倍；目前，低于参考价成交的占比升至83%。

从深圳二手房市场来看，成交量回升不乏是以价换量的结果。值得关注的是，在降首付及房贷利率的新政出台后，业主的卖房信心逐渐修复，还有的业主心态上也发生了变化，不愿意降价卖房，甚至上调了预期售价。

对此，深圳经纪人小刘表示，的确有业主因为政策利好，不愿意按之前的价格卖房，导致交易失败。“对于置换的业主还好，毕竟卖得便宜，买得也便宜。而对于一些变现的业主，劝说降价卖房就不容易了，但是不降又卖不出去。”

具体来看，此次深圳降低首付以及商贷利率能给购房者带来多大的实惠？据乐有家研究中心测算，以500万元总价的房源为例，新政后如果首付两成，首付可降低50万元，月供会增加1553.5元，少支付的首付可用于偿还月供及装修；如果首付维持三成，月供可节省691.73元，还款总额减少了24.9万元，直接减少购房总支出。

乐有家研究中心认为，此前“5·17”政策出台后，曾助力当周深圳楼市带看及成交量大幅上扬。此次深圳落地新政，大大降低购房门槛和还贷压力，满足更多住房需求，预期市场信心将进一步提升，激发更多需求入市，6月份的楼市值得期待。

从深圳经纪人反馈来看，相比降首付和利率，分区优化住房限购政策对市场的影响更大，由于更多人具备了购房资格，可以促进交易。此外，2021年以来，深圳房价连续下调，很多区域房价水平回到2018年，这也给部分住房需求有了释放的机会。对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，因为深圳外地人比较多，此次针对外围区域库存挤压、去化压力大的现实情况，调整外地人限购政策，将其购房资格从社保3年收缩至1年，这能够释放一部分此前被限制的需求。

在易居研究院研究总监严跃进看来，深圳最低首付比例也为20%，和上海一致，这说明一线城市正全面进入降首付、降利率的重要阶段，对后续构建全方位宽松的房贷政策环境具有积极的作用。