【投资晚报】楼市又跌回原点！为啥大家有利好都不敢买？（05.28）

今年2月28日，香港为了拯救房地产市场，宣布全面撤辣。撤辣是香港当地的叫法，其实就是撤销之前抑制房价过度上涨的各种限制 ZC ，比如高额的印花税。香港房地产的印花税非常离谱，非香港本地居民在香港购房，需支付7.5%买家印花税和7.5%的新住宅印花税，加起来就15%。

另外，为了打击内地炒房团，香港还有额外印花税。如果买房后6个月内出售，征收20%的额外印花税。如果在6-12月内出售，征收15%的额外印花税。如果是12个月之后再出售，征收10%额外印花税。

而这些离谱的印花税，都被取消了。1000万的房子，可以省150万。所以撤辣之后，香港楼市成交量迅速上涨。当时有报道说“房产中介重新做起了年入百万的梦”

不过好景不长，上周香港楼市成交量跌回到三个月低点。最紧要的是，香港房价也即将跌回最低点。

这很明显，在香港全面撤辣之后，把原本抑制的需求短时间内释放出来了，刺激房地产量价齐升。但是当这部分需求释放之后，房地产又重新回到了低迷的状态。

这让我想起了2016年的“放开二胎”政策。

2016年是“二胎”放开之后的第一年，之前被计划生育抑制的生育需求集中释放，导致当年新生人口暴增。但随后新生人口不断下跌，政策没能改变大趋势。

�图是出生人数走势图，2015年放开“二胎”之后，2016年的出生人口从1655万回升到1883万，多出生了228万人。但是2017年往后几年的出生人口逐渐下降，2018年创了阶段性新低，当年只有1523万出生人口。到了2022年跌破千万，只有956万。2023年进一步下降到902万。

数据来源：Wind

最近房地产救市政策不少，昨晚上海进一步放开限购，今晚广州也来了。但是地产股最近也没怎么涨，甚至还跌了，今天保利-1.9%，万科-4%，金地-7%。其实大家心中都有一个疑问，如果放开限购，降低首付，降低利率之后，把原本抑制的需求释放之后，房价又重新陷入低迷怎么办？

房价短期看政策，长期看人口。

孩子一般是3-4岁上幼儿园，6-7岁读小学，13岁读初中，16岁读高中，19岁上大学，23岁大学毕业，28-35岁结婚买房。拿着这个数据，结合2017年是新生人口拐点，对未来是可以做简单判断的：

1、未来教师的需求会逐步减少，幼儿园入学从2021年开始减少，小学入学从2024年开始减少。

2、2040年的秋天将是大学生最难就 Y 季，但之后每年的劳动供给将逐渐下降，服务费可能迎来明显上涨。某些偏低工资的蓝领，命运齿轮开始转动。

3、2050年后，房屋居住需求（刚需）开始减少，部分低线城市地区将出现大量无人居住的空屋。

上上周日给大家分享过一个数据，根据天风证券的测算，即使按乐观测算，要消化闲置存量房到合理水平，需要购买7.7万亿平方米的房子，按全国均价9779元/平方算，所需要的资金高达7万亿。如此庞大的资金，需要中央发国债来解决。靠居民和地方，是扛不住这么庞大的 Z 务压力。

所以，我们要重点关注中央（郭佳队），什么时候掏钱亲自下场收储？如果中央不出手，那效果有限。地产就可能只是反弹，而不是反转。

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分享其他信息：

标普全球发报告称，本月宣布的降低首付要求和取消房 D 利率下限等措施预计将暂时提振房地产需求

但杠杆率的上升也可能导致房 D 违约率上升，房 D 需求的增加可能使业务重心在三四线城市的银行承受压力。

我简单翻译一下，就是担心首付比例下调到15%之后，万一房价跌15%，买房的就亏掉首付本金了。之后如果房价继续跌，就是亏银行的了，这给银行带来较大的坏 Z 风险。特别是三四线城市，一线城市放开限购之后，有可能进一步吸引人口流入，对三四线城市虹吸，打击低线城市的房价。

另外，一旦亏掉首付之后，不少人的心态会发生变化，可能就不愿意偿还 D 款了，让银行把房屋收走算了。但银行收走之后再出手，其实也没办法高价回本。所以银行其实更情愿我们继续还房 D ，哪怕是降低利率还少一些利息。

总之，这轮救市究竟有没有效果，观察三个月便能见分晓。

还是那句话，“先信的吃肉，后信的买单。要信就早信，要么就一直不信”。

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哦对了，我这还有北京、上海、广州、深圳、天津、成都的房价涨幅走势图。跟刚才的香港数据是同一家公司的。不过要注意啊，这个数据只是反映了房价涨跌幅度，不是反映房价的高低。

从这张图可以看出：

1、深圳像科创板/创业板，涨得猛但跌得也凶

2、北京上海广州像沪深300，正常发挥

3、天津像ST股，连续阴跌8年仿佛准备退市了

4、成都像红利股，涨得不多但胜在抗跌

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