西安楼市全面取消限购 或吸引西北五省更多置业需求

一天之内，两个重量级城市相继全部取消限购。

继杭州后，西安也“官宣”全面取消限购了。5月9日下午，西安市住房和城乡建设局等四个部门联合发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展》，其中指出，全面取消住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。

此外，西安新政还包括优化新房摇号规则、支持建立“以旧换新”购房模式、放开企事业单位购房、推动“白名单制度”常态化、优化公积金政策等多条内容。

西安取消二环内限购

自去年9月份取消二环外区域限购后，西安在限购调整方面较长时间内都“归于沉寂”。

今年1月份，有网友在人民网领导留言板留言称“取消二环内限购”，西安市住建局在回复中表示，“将予以认真研究”。

虽然此后北京、上海、广州、深圳、天津经过一轮或多轮的限购松绑，成都、长沙全面取消限购，西安也一直没有行动。不过今日，随着热点城市杭州全面取消限购，西安也迅速跟进。

对于此次政策出台的背景，中指研究院西安公司总经理石蕊表示，在西安楼市传统“金三银四”成色不足的情况下，西安商品住房库存一直波动上升。作为西部重要城市，西安和成都房地产市场政策同步性较强，因此西安此轮放开也在意料之中。此举也是为全面打开外地购房者买房通道，吸引周边地区乃至西北五省购房置业群体，为市场注入新的动力。

除了取消限购外，西安新政还优化摇号政策，商品住房项目销售时，登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5:1的，不再实施公证摇号；建筑面积大于144平方米的住房在摇号选房时不再实施“刚需优先”。摇号销售项目的摇号名单公示、摇号结果公示、选房结果公示时间由3天缩短为1天。

易居研究院研究总监严跃进称，相比杭州的“不再摇号”政策，此次西安的摇号政策优化有新的策略和思路，对于一些大户型还要摇号，但是剔除了“刚需优先”，确实考虑到此类房子都和改善需求有关。其思路在于，过去比较关注刚需，现在一些政策优化要从关注改善住房需求入手，积极推进相关工作，确保政策优化和市场需求匹配。

此次西安新政还有一个创新——原土地出让合同中约定的企业自持租赁住房，由企业提出申请，经住建、资源规划部门审核并核算补缴相关费用后，可转为商品住房上市交易。“全国迄今没有哪个城市明确发文自持住房项目也可以出售的，西安是第一个吃螃蟹的城市，信号意义非常强，也是具有创新性的。”严跃进说。

此外，西安此次还优化公积金政策，首次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于20%；结清首次公积金贷款后，再次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于25%。二孩及以上多子女家庭使用公积金贷款购房的，贷款最高额度在现行政策基础上提高至1.2倍。

多条政策旨在盘活二手房市场

值得关注的是，此次西安新政多条内容涉及盘活二手房市场。

《通知》指出，支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式，对房产交易流程开展全链条优化；鼓励经纪机构分类合理降低经纪费用，积极引导交易双方共同承担经纪服务费用。

“这有利于激活西安本地改善性增量需求，打通二次置换链条。”石蕊说。

在放宽企事业限购方面，《通知》明确，允许企事业单位、社会主体购买二手住房以及居民家庭登记选房后的剩余新建商品住房；鼓励有条件的企事业单位、社会主体租赁或购买相对集中的二手住房，实施微改造后用于职工宿舍、居家式旅馆、民宿等运营，盘活闲置住房资源，打造多元化住房市场。

严跃进说，现在各地都在推动“以旧换新”，但一个最底层的问题没有研究透，就是这些旧房子或二手房到底谁来接手。这次西安关注到了这个问题，让这些企业通过微改造来用于职工宿舍、居家式旅馆、民宿等，这是一个非常好的突破口。对于真正消化二手房，进而推进“以旧换新”等工作具有积极作用。

此外，在公积金优化方面，《通知》提出，使用公积金贷款购买二手住房的，房屋建成年限不超过30年，贷款期限与房屋建成年限之和延长至不超过40年。

房价上涨与销售下跌中的西安楼市

值得关注的是，西安此次新政能否推动市场交易上涨？能否提振楼市预期、改变观望行情？

在房价上，西安走出了独立的行情。

根据国家统计局披露的2023年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，西安新房价格环比上涨0.6%，已经连续上涨14个月，同比上涨1.6%，已经连续上涨超过18个月；二手房价格环比上涨0.3%，同比上涨0.4%。

克而瑞陕西称，4月份，西安价格持续坚挺，呈现小幅上扬的态势，高端改善项目聚焦的高新区占比持续增高是价格结构性上涨的重要因素。

但是在房价上涨的同时，西安楼市销售却呈现下滑趋势。该机构数据显示，3月楼市“小阳春”过后，4月份市场数据再次回落，供应量虽有一定上涨，但成交量呈下滑趋势。从重点项目盘均来访及认购情况来看，也都呈现回落趋势，盘均来访量下降约13%，盘均成交量下降约36%。从周度趋势来看，4月最后一周数据下降最为明显，前几周需求已集中释放。

成交下滑、预期不足、观望持续，不仅仅是购房者，还有房企。据克而瑞陕西介绍，4月份，西安房企拿地积极性不高，在此形势下，高新、经开、西咸等区域均开展土地推介活动。这在之前的西安市场上是比较少见的。

但是西安的新房供应仍然在持续放量，需求的疲弱与供应的加码，楼市供需关系发生着变化。

对于此次新政影响，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，预计本次政策的出台将逐渐在成交上有一定的积极体现，但基于当前市场情绪仍较低迷，根据诸葛数据研究中心监测数据，2024年4月西安市场情绪指数为-0.9，已降至历史新低，位于市场低迷区间，距离市场全面回温似乎还有一段路要走，楼市企稳仍有赖于市场预期的恢复。

镜鉴咨询创始人张宏伟说，从影响来看，西安二环内取消限购，对于二环外需求将产生虹吸效应，二环内有优质学区资源的一二手房，市场关注度会提升。

不过，在一位当地业内人士看来，此次新政可能对新房市场影响较小，因为西安二环内的新盘较少，不过可能会利好诸如碑林区的二手房市场，因为该区学校资源多。