【投资晚报】地产股都快跌没！银行大涨背后有什么玄机（04.18）

4月2日，万科被山东烟台市的合作方 J 报，同时也被摩根大通下调投资评级。当日有25亿资金逆势抄底大跌5%的万科，截止到今天，这25亿抄底万科的资金已经亏损20%了。如今，万科A股的PB估值是0.33倍，万科港股的PB估值是0.16倍，市值只有账面净资产的1/5不到，真的是快跌没了

恒大、碧桂园、融创等民企地产在破产的边缘，如今万科也快扛不住了，其他的央国企地产也好不到哪里去，比如央企地产龙头保利今年一季度销售额同比-44.81%，接近腰斩。但不少银行股的股价却创出历史新高，难道银行业不会受到房地产的 Q 连？

我也不知道，但有一件事想跟大家重温一下。

2023年初，贵州遵义市最大城投公司-遵义道桥宣布156亿银行 D 款推迟20年偿还。根据与银行的重组协议，这156亿元银行 D 款偿还期限调整为20年，利率调整为3%/年-4.5%/年。前10年仅付息不还本，后10年分期还本。

考考大家，这笔 Z 在银行里面算坏账么？

答案是不算。

对于银行来说， Z 务展期不会影响报表的坏账率，只会损失利息。银行之所以接受贵州城投展期，估计也是因为贵州城投确实掏不出更多的钱来还 Z 了，只能勉强支付利息。而且支付的利息，还不是之前8%以上的高息，而是下调到3%-4.5%的低息。

需要大家思考的是，类似的 Z 务推迟偿还，真能收回本金吗？会不会还是继续展期？

我想了下，未来可能对应有三种情况：

A：10-20年后，本金和利息如常偿还，时间换空间成功

B：10-20年后，本金还是还不起，但利息仍能支付，继续延长还款时间，继续熬

C：10-20年后，连利息都还不起了，确定爆雷

不过10-20年后的事情，谁又说得清楚呢。

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借这个案例，我再次跟大家强调， Z 权是优先股权的。

你欠了我的钱，我是你的 Z 权人，那么你省吃俭用不吃不喝都得还钱，一年还不起就三年，三年还不起就五年，五年还不起就十年，除非你破产，否则就得还钱。但是我买了你的股票，我是你的股东，那么我的权益是没啥保障的。你说今年不赚钱，少点分红甚至不分红，我也奈何不了你。

所以，真要抄底万科，抄底万科的 Z ，要比抄底万科的股要安全一些。不过以目前的情况来看，万科的股 Z 都不安全，不过半斤对八两而已，我只是举例分析，不是呼吁大家去抄底。相比抄底地产股，还不如真的买一套有前景的房子。地产股不分红，房子好歹能收租。。

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1、恒瑞医药披露2023年和2024年一季度业绩。2023年净利润43亿，同比+10%。2024年一季度净利润13.7亿，同比+10%。10%的增速无法与现在60倍PE的估值匹配，太尴尬了。而且根据券商给的盈利预测，预计2024年净利润+28%，2025年+20%。到2025年净利润才到66亿，目前2700亿市值，股价不涨不跌也才41倍PE。

这就是医药行业当前的问题，在集采、DRG改革、反 F 、出海受阻、美联储降息推迟等多方面因素影响下，医药行业的盈利增速大幅度放缓，而且不知道什么时候明确恢复，但估值却仍然比较贵，加上又没有巨额分红。所以在2023年我们持有的组合调仓的时候，把底部买回来的医药基金又卖掉了，换成了主投港股的国富大中华。

相比之下，我觉得互联网行业更好一些。今年互联网企业都开始大批分红了，提高股东回报，其实并不比A股的红利股差，而且还有潜在的AI成长。

2、珀莱雅披露2024年一季度业绩，净利润3亿，同比+45%。这在消费股里面是非常不错的业绩，当年小丸子给我推荐的，我买过赚了钱又卖了，就是觉得估值贵（当时80倍PE），珀莱雅这些年经过业绩高速增长消化，现在PE估值也才跌回到38倍

类似的股票都有这样的问题，高增速的时候估值贵，等到估值便宜了又低增速了，怎么买都赚不到钱。只有去找那些有预期差的，但是这些年整个大环境不太好，有预期差的很大概率又真的是差，还是赚不到钱。。

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