第116课【*********************

一、课程原文 

喜马拉雅的朋友，你好！

孙挺听完对冲基金的讲座后，感觉太复杂，他说，对冲基金“灵活性大”对基金经理当然好，因为这让他们有了更多施展能力的空间；可是，这也给投资者带来了挑战，要求投资者必须具备更多专业知识与经验，否则就不能区分对冲基金的好坏，也难以判断哪个对冲基金更适合自己。这个挑战对孙挺的家庭更大，虽然他自己的钱还没多到能投资境外对冲基金的程度，不过他父亲现在急着想要到境外投资。

他父亲说，感谢中国经济持续三十多年的中高速增长，尤其是国内房地产的增长，让他积累了不少财富，感受到了做富人的滋味。但是到现阶段，中国经济进入新常态，增长速度没办法还像原来那么快，做实业赚钱也不再那么容易。同时，国内房地产投资面对不断升级的限购政策，也不能再指望房价无限上涨，所以，他父亲已经在前两年开始转移财富出境。挑战在于，他父亲看不懂对冲基金，也担心碰到地雷，而美国的股票市场他又不熟悉。因此，他父亲还是想继续做他在国内熟悉的投资策略，就是在美国买房子投资，至少买了房子、看到房子让他心里更踏实一些。

孙挺父亲的偏好当然不奇怪，也是多数富有中国人的偏爱。但是房地产投资，真的是最好的投资方式吗？

买房投资的成本问题

我先跟孙挺介绍了我自己的经历。2006年的时候，我从公司分到一些利润，当时希望做些分散投资，尤其是跟美国资本市场相关度低的投资。正好有位朋友王莉在德克萨斯州的奥斯丁做房地产投资，她的特长是专门参加银行房产拍卖，低价获得房子后，有的是简单装修一下就转手卖出，另一些就留在手上出租、赚租金，等今后合适时再出手。

这听起来很简单，谁都能做。你知道，在美国有个人破产法，一旦你的房价跌到房贷以下或者你失业没收入、还不起月供了，你就可以把房子给银行、自己申请个人破产保护。银行接手房子后怎么办呢？银行对于长久持有这些住宅房子没兴趣，也不愿意招专人团队去管理、出租这些住房，因为这不是银行的主业，它们也没有这方面的专长优势。所以，把房子接到手后，银行一般会马上组织拍卖，尽快脱手！在奥斯丁市，每周有几批这样的房产拍卖，王莉都会先看看那些被拍卖的房子，对所在地点、房子状况、周边同类房子的卖价与租金情况等等做充分了解，然后带上草稿和自己的估价单，参加现场拍卖。她说，有时候会很幸运，参加竞拍的人很少，她可以用比同类房价低10-20%的价格买到一些房子，尤其在2008-2009年金融危机期间这样的机会更多！

就这样，2006年我们用9万美元买下一栋三室三厅、280平米的独栋房，包括餐厅、客厅、电视休闲厅，还有前后院的草坪。这房子够大，也够便宜了吧？在美国尤其是德克萨斯州，土地到处都是，人口又很少，所以房子很难有高价。由于我生活的耶鲁在美国的东北角，因此并不会住在德克萨斯，只会是把房子用来出租，并由王莉的公司代为管理，条件是第一个月房租以及之后各月房租的10%付给她公司。你知道，德克萨斯州紧挨着墨西哥，从墨西哥跑到德克萨斯州打工但买不起房的人很多，所以，这种独栋房出租很受欢迎。我们买房并花费了一万五千美元装修好之后，不到几天房子就租了出去，每月租金1050美元，一年租金12600美元。除掉管理费、维修费以及房产税之后，一年大约有6000美元的收入，按照9.5万美元的总投资算，这相当于6.3%的租金回报率。当然，这是假定租户没有突然搬走，而如果租户要走，中间会牺牲两个月时间找新租户和外加一个月租金。

这种租金回报率显然比国内的高很多，为什么我决定不买更多房做投资，并且几年后把那个房子也卖了呢？

答案在于，买房投资太麻烦！虽然有王莉公司帮我们管理，包括找人割草、处理维修问题，但是，毕竟房内冰箱、空调、水炉、各类电器、地毯、木板等等时不时会坏，经常要换修，而每次买新东西，王莉公司还需要打电话跟我确认型号、价格等各种信息，需要花费我非常多的时间和精力。有一点值得庆幸，那就是德克萨斯州冬天不下雪，而如果你在纽约、波士顿等北部地区买房投资，一到冬天下大雪，你还要担心家里的水管是否冻裂；一旦冻爆了，那家里就要整个大修。2016年初我在香港时，耶鲁边上的家里水管冻爆，水从二楼一直淹到了地下室，最后花了5个月才修好！

相比之下，如果是买股票、债券或基金做投资，你每个月只要花点时间，看一下投资仓位的变化就行，不需要被房子琐碎打扰！实体房产投资的交易成本太高，不合算。尤其是如果你住在中国但房产投资在美国，那么，时差和距离使整个过程更加麻烦。

如果像孙挺父亲那样实在只认准投资房产，有没有更简单的道路呢？

房地产基金是上策

当然有便利的房产投资之路，包括REITs（real estate investment trusts）以及房地产基金ETF，其中REITs也是一种基金份额，所持有的资产就是房地产或者商业地产，通过地产租金和价格波动赚钱，一些REITs份额就像股票一样在纽约证交所上市交易，所以流动性很好，随时可以进出。而地产基金ETF是基于不同REITs的价格指数ETF，代表一篮子不同REITs的投资组合。

由于REITs是信托基金，本身不交任何企业税，所以美国法律对它们有许多具体要求，比如90%的租金收入必须分红，75%以上的资本必须投资在房地产、商业地产、住房按揭贷款证券或政府公债、以及其它REITs，75%以上的收入必须是来自租金、地产销售收益或利息，但是地产销售收益不能超过年收入的30%，等等，否则就不能享受REITs免税待遇。

美国今天有1100多家REITs，拥有3万亿美元地产，其中有225家左右在交易所公开上市交易，股权总市值超过一万亿美元，而总资产超过2万亿美元。REITs类别很多，有专注写字楼地产、专注零售地产、专注住宅公寓楼、专注酒店地产、专注储藏地产等各种类，可以任你挑选。

比如，“新住宅投资公司”（New Residential Investment Corp）总部在纽约，以投资房地产以及各种住房按揭贷款证券为主，2017年股价涨幅10%，但基于房租的股息收益率为11.3%，2018年初股价在17美元左右，市盈率才5.6倍。另一个REITs例子是HighwoodsProperties，也在纽约证交所上市，但主业集中在写字楼地产，主要投资美国南部城市的高端写字楼，2018年初的股价47.5美元，股息收益率3.67%，远高于标普500指数2%的股息收益率。  

为什么投资REITs或者开放式和封闭式房地产基金，比自己直接买房投资更好呢？

首先当然是我们前面说的，自己买房投资太麻烦，而REITs的便利度、流动性就跟股票投资一样，依靠REITs公司帮你去管理房地产、商业地产，或者通过住房按揭贷款证券去间接分享地产市场的好处，能帮你省心。

其次，对于中国投资者来说，如果你自己去美国买房，不能从美国银行贷款做杠杆投资，但是REITs可以帮你得到利率更低的杠杆，提升投资回报。这一点很重要，因为在过去三十年里，如果没有杠杆，买房投资大概每年收益5%左右，一般个人投资者通过3倍杠杆，可以把房产年化收益提升到7.5%左右，而同期REITs的年化收益接近11%，这个收益是个人难以达到的，也高于标普500股票指数10%左右的回报率。

再者，如果你自己去买房投资，你或许能买40套，但风险还是过于集中，规模效应不够。而REITs资金量大，可以跨越很多地区买很多地产，从而把风险分散，管理效率也更高，还能利用规模经济去节省成本。

所以你可以看到，金融创新给孙挺父亲提供了很多更好的选择，让他既能享受房产投资的好处，回报更高、风险更低，还能省掉很多麻烦。

今天的要点：

1、到境外直接买房投资，维护与管理成本很高，也很麻烦，并且不容易获得杠杆放大投资回报。

2、REITs和封闭式房地产基金是更好的海外房地产投资之路，不仅能给投资者提供地产投资的好处，而且还能带来更好的流动性、更高的回报、更低的风险，包括更高的杠杆。

3、由于监管政策的要求，REITs的分红比例必须很高，这是房产租金的直接替代。而这些基金的类别和风格选择也很多。

二、思考题

对于很多人来说，买房产投资的最大好处之一是房子是实物，看得见摸得着，这使房产投资比金融投资更有安全感，有利于规避信息不对称挑战。而REITs投资本质是金融投资，在你跟REITs管理层之间又加了一层委托代理关系。你会选择哪种方式？理由是什么？

三、课后加餐 

日本经济的泡沫

我们知道，跨国资产配置不失为一个分散风险好选择。回顾日本上世纪泡沫经济是如何形成的、又是如何破灭的，我们或可从中得到一些经验。

在二战后，日本经济逐渐恢复。自达成广场协议之后，日元迅速升值，政府为了补贴出口企业而采取宽松的货币政策，日本国内流通资金过剩。过剩的资本在股票和房地产交易市场上投机行为活跃。地价迅速升高，以至于当时东京23个区的地价就可以购买美国全部国土。而人们坚信着“东京的土地不会贬值”，民众依旧积极地购买土地、银行业乐意接纳不断升值的土地为担保，向借款人大量放贷。

如此循环，日本国内的经济如烈火烹油。土地所有者的账面财富因土地升值而增加，消费欲望被刺激，从而拉动了国内消费，进一步刺激了经济发展。1989年，日本人甚至买下了纽约的帝国大厦和洛克菲勒中心等美国标志性建筑。

但不管怎样，资产上涨都有一个极限，当资产价格已经严重脱离实体经济、普通民众再也无法负担东京的房产时，土地和股票价格迅速下降。这样一来，银行手中用作担保的土地价值大不如从前，日本经济的信用体系因此陷入破裂。与此同时，日本银行（日本的央行）所采取的紧缩金融政策使得经济硬着陆。到了1992年，日经股价仅为1989年最高点的一半。在泡沫经济破灭后，日本经济一蹶不振。