恕我直言！天河楼盘，也分三六九等

想买天河的朋友，最近有个消息可以留意。

今年第一批住宅供地，马上要挂牌了，而天河一口气拿出了4宗宅地。

而且，这只是今年第一波卖地，在2024年的供地蓝皮书里，天河拿出的宅地/商住地，其实足足有7块。

加上目前在售/待售的20多个盘，一场世纪大混战开局了。

璀璨的天河 预售证：20230103号

两极分化加剧！金融城5万/m²起拍

不过呢，虽然新地块会很多，但位置我们看了一下，还是犄角旮旯的居多。

至于核心地，其实只有金融城东区南侧、北侧两块。

而且，它们都在第一批供应中，近期大概率很快要挂出，这可就精彩了。

因为起拍地价，房产君已经扒到了。

金融城北侧的商住地，起拍价破4万/m²，看起来还好？

但这块地，不靠江，而且是商住地，体量很小，这意味着算上配建，价格不会低。

至于南侧的纯住宅地块，则更有参考意义，起拍价直逼5万/m²，不算任何配建。

这个是什么概念？只差160块，就追上目前的天河地王的起拍价，基本只要拍上4、5轮，直接跻身广州地价TOP10。

加上广州已经取消“限地价”，争夺不难预料。

所以说，即便天河卷得再厉害，价值向中心收缩的趋势，也不可能改变。

天河卷到尽头，依然是“一九分化”

至于在售/待售，也是密密麻麻，但摊开所有的项目，则会看到：

这么多盘，但真正地段核心，在珠江新城约5公里内的，只有区区5个。

发现了吗？未来的天河卷到头，还是一九分化。

天河真的不缺货了，缺的只是核心地段的盘，而“物以稀为贵”，市场也反映得淋漓尽致。

珠江新城约5公里内，自然都属于有钱人的财富游戏，10万+/m²是迈入这里的门槛。

冼村项目不用说，售价肯定奔着广州第一梯队去的。

保利员村的新盘，据说要卖到12-15万/m²，天河公园的盘呢，在尾货阶段，目前均价15万/m²。

如果要说，给普通人留下彩蛋的，只有一个——

五山板块，唯一在售的世纪金源·天河源筑。

项目周边航拍实景

天河要造CBD+CTD，五山是「关键先生」

当然，它留给大家的彩蛋，并非只有核心地段的低门槛。

而是其地段，本身就是一块宝藏，值得深挖。

如果你想买进天河，看懂天河的发展，有几个重要的官方信号，值得大家关注。

比如，年初的高质量发展大会、政府工作报告，都是定调天河发展的重要会议。

而在这些会议中，高频出现的一个地方，就是环五山创新策源区。

环五山创意策源区

至于官方，为何如此重视？

今年的高质量发展大会，天河区委书记陈加猛就说过：“天河正处于转型发展、竞位争先的关键时期，要持续围绕产业与科技‘双融合’做文章。”

未来的天河，除了CBD功能外，还要打造一个CTD，即中央科创区。

而其中环五山创新策源区，又是极其重要的「关键先生」。

因为它承担的功能，是创新策源地，是科技产业集群孵化的源头。

呐，看看它与CBD的区位关系。

那么，这个功能定位，到底特别在哪？

放眼全球，科技城其实有很多，但为啥只有硅谷、波士顿的128号公路、中关村这些地方被反复提及。

因为与一般的科技城不同，它们是科技产业最原始创新、策源地，是孵化引擎。

换句话说，科技城是可以被批量复制的，但科技策源地，往往只有一个。

而策源地的形成，是要有智库基因的。

比如硅谷就依托于斯坦福大学而生，中关村则有着清华、北大、中科院等顶尖高校、科研所。

有了这样的土壤，就能形成“产学研”联动的模式，依托于高校、科研所，孵化出初创科技企业，继而形成产业集群。

高校云集、风景秀丽的硅谷CTD

五山片区，之于广州而言，同样如此。

广东省1/2的双一流大学，都聚集在这里，而天河超51家的科研机构、10个国家重点实验室，也大部分都在这里。

因此，它也被认为是天河科技产业的「最初一公里」，大家熟悉的网易、微信、酷狗、小鹏等科创企业，都是从这里走出去。

有这样土壤、基因，把创新策源、产学研联动的重任交给它，自然是毫无疑问的选择。

这种重视不是提一两句就算了，而且切切实实在落实。

去年年底，官方就发布了《环五山创新策源区更新发展建设三年行动计划》，重点强调要加快落实片区的建设。

请注意！这是「三年行动计划」，这意味着其升级和改变，是三年内就能看到的。

而且，软件、硬件、公服配套，三大方面都给出细化的任务，以及对应责任部门。

比如，城市界面的改变，聚焦在五山路、东莞庄路片区改造，包括优化交通、升级人居环境，同时将推动教育升级。

比如，除了产业、人才的引入，还将强化科技金融支撑，有技术、有人才，也有钱，对于初创型产业的孵化，就是最实在的支持。

所以说，未来三年内，不论是城市界面，还是产业发展，这里都会有崭新的变化。

五山望珠江新城

近CBD还不够！这里院士”浓度“爆棚

值得一提的是，在产业导入、人才引进的区域，其房屋的价值会得到有力支撑。

而一旦片区只有一个新盘，那么最大的红利非它莫属。

目前的天河源筑，就是这样的存在。

当然，除了有片区的红利加持，它还有更多的“人无我有”的独特点。

⓵ 离CBD够近，中心度拉满

首先，旁边就是天河北，距珠江新城、金融城，都只有约4公里。

而目前规划的地铁20号线，也将在五山设置东莞庄站，直连珠江新城的猎德、冼村，以及广州塔的岭南广场商圈。

而且，房产君打听到，东莞庄站在天河源筑门口，设有进出站口。

换句话说，未来业主走出社区，就有地铁直达珠江新城，关键是只有2-3站的距离，中心度拉满。

此外，家门口的东莞庄路，未来也会进行改路、扩路。

升级后，从东莞庄路出来，接天河东路、猎德大道，将更顺畅直抵天河路商圈、珠江新城。

同时，与天河北、珠江新城商圈的亲密关系，也让这里的业主们，享受城市繁华生活时，也能快人一步。

项目与CBD关系示意图

⓶ 四所双一流高校聚集，“含绿量”爆棚

除了地段的赋能，五山片区的独特之处，还在于顶尖高校云集带来的自然环境。

而每年3月份，华农的紫荆花开，这里也都是刷屏的“赏花”打卡圣地。

但除了赏花，其实房产君，更想感叹的是：

这种独特的风景线，距离CBD这么近，这放在任何一座城市，都是很难想象的。

在城市核心圈内，短短数公里内，有繁华的CBD，国内数一数二的商圈，也有浓厚的人文和自然底蕴，这正是天河独一无二的地方。

而这种资源的叠加，不论少了哪一环，都不够完美。

五山望珠江新城

所以说，天河的魅力，很大的一部分，其实是来自于五山。

毕竟，广州6所双一流的大学，其中就有4所扎堆在这里。

它们分别是：华工、华农、暨大、华师。

顶尖高校的扎堆，一个最直观的感受，就是整个板块真的低密、舒适。

从这张航拍图，你可以看到这里到底有多低密。

五山片区实拍

因为广州高校的建筑限高，在这里你抬头就能看见蓝天，而且湖泊、湿地交织，环境非常宜人。

光是华农、华工两座校区，就拥有超过150万m²的绿化面积。

而世纪金源·天河源筑的业主，未来也是这种低密生活，最直接的体验官。

因为项目距离华工只有一墙之隔，而旁边则是华农。

天河核心虽然繁华，但密度有多高，建筑有多拥挤，大家也是有目共睹的。

但现在，你离珠江新城这么近的地方，能够享受到一片宁静、有书香气的栖居地，这是其它盘比不来的。

周边书卷气满满

⓷ 院士“浓度”爆棚，圈层独一无二

更重要的是，这里是广州高知人群最集中的地方。

最近公布的两院院士增设名单，广东9位新设院士，就有2位来自天河，他们统统来自五山。

自此，环五山创意策源区，约28平方公里范围内，拥有足足62位两院院士，真正的卧虎藏龙。

这个院士浓度，是什么概念？

全中国两院院士，加起来也就1851位，相当于每75万人，才能诞生一位院士。

而一个院士的含金量多高？

看看这个，流传颇广的学术界金字塔就知道：

人才云集带来的，自然是独树一帜的圈层。

在这里，你的邻居可能是高校的教授、大学老师，擦肩而过的路人，也可能是院士、科学家，或是科创企业精英。

大城配套+黑科技宅，技能点满

除此之外，世纪金源·天河源筑，在整个项目的打造上，也拿出了两个杀手锏。

一方面，项目体量足足有约45万m²，是天河罕见的全能大盘。

因此，开发商有足够的空间，去植入丰富的配套，解决一站式的业主生活需求。

目前红线范围内，幼儿园、九年一贯制中小学都已经封顶，今年会签约进驻品牌。

小学、中学实拍

社区配建的约4000m²商业街，预计近期也会正式动工。

同时，项目去年也与世纪优鲜、腾云家医、IOC智能运营中心正式签约，通过多维资源的植入，搭建一站式的生活享受。

另一方面，它也以黑科技人居，呼应片区的CTD定位，带来了“七恒”健康系统。

在自己的家里，你动动手指，就能一键解锁恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁、恒智、恒怡七大功能。

打个比方，今年“回南天”有多可怕，相信大家都深有体会。

一觉醒来，家里突然变成了水帘洞，地板呲溜滑、家具发霉......多少人被折磨得痛苦不堪。

而在天河源筑，则完全没有这么烦恼。

其采用的分户式中央空调+新风系统，做到一年四季、一天24小时，都是恒温、恒湿、恒氧。

室内湿度全年保持在30-60%，直接KO回南天，家里不再湿答答，心情自然也舒畅多了。

实景示意图

室内温度，全年维持21-26℃，人体最舒适的体感温度。

对了，项目采用的是“生态冷暖板控温”，垂直温差<5℃，没有风感，冷热均匀。

炎热的夏天，在家里呆上一整天，不会被空调吹到皮肤干巴巴，也没有顶风往头上送的不适感。

实景示意图

此外，还有更多细节，能看到它的贴心。

比如，厨房配置隐藏式4重净水系统，除了直饮水，还带来了生活软水，全方位保障饮水、用水健康。

比如，全屋的同层排水、双中空LOW-E玻璃，强力隔绝噪音，浅睡眠的朋友，也可以睡上安稳觉。

点滴之间，都是对健康人居生活的关怀。

样板间实拍图

加推约125m²四房，改善一步到位

户型方面，天河源筑在售的，则是建面约105-182m²，清一色改善四房。

产品选择丰富，空间感、品质感也很打。

尤其即将加推的建面约125m²四房，既是之前就备受欢迎的户型，也是目前很多买家都在等的爆款。

原因有几个：

其一，广州放开120m²+产品限购后，这个户型几乎是不限购买天河，最小的面积，门槛低，位置核心，性价比颇高。

其二，这一次新推的约125m²四房，在项目的1栋，景观很给力，推窗就能看见小蛮腰，珠江新城的东西塔。

不过，这次是限量加推，数量不多，只有一条梯腿，想买还得拼手速！

其三，则是户型设计，吊打市面很多同等面积产品。

这个户型，做到了五开间朝南，南向采光面达约15.5米，舒适度一目了然。

南向拥有约6.7米的巨幕阳台，阳光、清风可不设限闯入室内。

加上，南北对流的设计，空间通透舒展，夏天可以吹到清爽的穿堂风。

空间尺度上，LDK也升级为了LDK+X空间，形成了超奢版的家庭共享区。

餐客厅一体化，空间开阔之余，也更方便家人间的互动、交流。

同时配置有西式岛台，喜欢品酒、咖啡的朋友，可以多一个休闲的空间场景。

样板间实拍图

客厅+X空间设计，随着墙与墙边界消弭，也呈现出约35m²的大方厅。

其中，开间更达到约6.2米，约125m²可以住出大平层的享受。

样板间实拍图

而且，除了四房带主套，独立的X空间，这个户型还拥有一个约6m²的独立玄关，也相当于一个房间的大小。

收纳空间大幅增加，尤其是有娃的家庭，婴儿车、行李箱，都有足够的空间可以摆得下，更加方便、实用。

左右滑动，查看更多样板间实拍图

当然，除了即将加推的1栋约125m²新品，项目其它的户型，同样在空间、品质上，都做的相当出色。

而且，房产君了解到，目前项目现场拿出了一些限时的优惠，现在买更实惠。

感兴趣的朋友，可以去现场看看。

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