倪鹏飞：通过“商转保”启动“青年新市民安居工程”

“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式”成为今年政府工作报告中重要涉房内容之一。

“正确预判房地产的当前运行状态和未来趋势变化，无论是对政府、企业或者居民的相关决策都十分重要。”中国社会科学院长城学者、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，中国房地产调整将是一个长期的过程，由于过去高速增长导致二手和新建存量商品房的明显过剩，加上外部冲击、市场爆雷等隐患没有消除，中国房地产将率先开启二手房存量消化和出清，新建商品房消化和出清需要延后。

房地产调整将是一个长期的过程

“正是由于过去数年房地产的超速增长，才使得调整成为近年来中国房地产政策的目标所在。”倪鹏飞认为，调控政策加力、外部环境冲击、开发企业爆雷以及市场预期变弱，最终导致中国房地产自2021年下半年开始调整。

“由于两年来的大幅调整，最近有些机构和学者基于住房存量不足的判断，认为房地产市场正在寻找新的均衡点。”倪鹏飞对此表示，中国房地产调整包括增量调整、存量调整和模式调整以及过去存量的积累和未来需求的变弱，房地产调整将是一个长期的过程。即便关于增量调整，在市场出清和存量消化没有基本完成前，寻找新的均衡点也为时过早。

从目前来看，房地产至少主要通过投资和消费两种途径影响宏观经济增长。在消费方面，目前房贷正在日益增加城镇中产阶层的压力。过重的房贷不仅挤占中产家庭消费，增加了中产家庭的生活压力。

对此，倪鹏飞建议，存量商品房供需的调整，通过减轻房贷压力来促进消费，包括督促商业银行进一步降低存量房贷利率。针对按时偿还住房抵押贷款的家庭，建议适当延长房贷偿还期限，逾期还款暂不纳入征信失信记录，免缴纳违约金。在税费和行政监管方面支持存量交易的双向奔赴。减轻中产阶层尤其是中产青年、有房家庭的房贷压力，促进其他方面的消费。

“‘商转保’可以一石多鸟”

值得关注的是，中国城镇的2亿多青年人和新市民存在较大的住房困难，而这些青年人、新市民由于收入有限，大多需要住房保障。

倪鹏飞表示，在商品房过剩和保障房缺失的同时，房地产的投资及销售下降、债务违约、资金链断裂、项目停工等问题严重影响到宏观经济高质量发展。对此，一些人主张通过大规模保障房建设，以快速补齐保障房的短板，增加房地产投资带动经济增长。但是，大规模新建保障房也会从实际和预期上冲击正在下行的商品房市场，进而增添宏观经济不确定性。

倪鹏飞建议，通过“商转保”启动“青年新市民安居工程”。具体来看，是在其他援助政策持续的情况下，中央财政发行长期国债、央行发放长期的抵押补充贷款，通过政策性银行贷给大城市政府或平台，同时城市政府及平台向商业银行申请部分短期贷款做配套，通过竞购市场上存量的新建和二手的商品房，然后把它们改造、转化成为保障房，再以低于市场一定比例的价格出售给符合保障条件并提出申请的青年、新市民家庭，完善青年人、新市民住房保障体系。

“‘商转保’可以一石多鸟，通过向房地产系统注入资金，恢复和畅通房地产资金及实物循环，可以盘活存量资产、恢复市场信心、扭转市场预期、打破负向循环，保证市场逐步恢复，填补青年人、新市民住房保障的缺失，消解开发企业住房供给过度，促进房地产新发展模式的构建。”倪鹏飞进一步表示。