楼市有史以来 分歧最严重的一个春节 真相到底如何？

长期征集

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文/青城桢楠

旅游贼火爆，电影票房好，金银珠宝很畅销，2024年春节消费超过了平淡的预期。

满眼望去，各项消费数据红彤彤一片，总感觉缺点什么，哎，楼市呢？

仔细扒拉，才在一些机构的春节统计数据角落里，看到几行文字，支支吾吾。

往年春节楼市，开门红还是倒春寒，对全年走势有着风向标意义，2024年的春节楼市，冷清中带着分歧，看似不热闹，实则很涌动。

开门红还是倒春寒？

上班第一天，按照惯例，各主要房地产领域的专业机构，都会发出春节快讯。

2024年有点不一般，两家影响力颇大的机构，态度截然相反。

2月18日，贝壳研究院和克而瑞同一天发文。

贝壳研究院的标题是《龙年春节楼市开门红 二手房交易增七成》，转发语还写到，消费者看房意愿被充分激活；克而瑞的标题则为《春节楼市 | 44城春节成交同比降40%，供应营销乏力、返乡置业消逝》。

使劲揉了揉眼睛，生怕自己看错，对同一个市场的描述差这么多，这是罕见的。

不少媒体看到楼市“开门红”，也纷纷转载和引述，反倒是供应营销乏力、返乡置业消逝这类标题，被束之高阁。

实际情况到底怎么样？

贝壳研究院的文章里，最重要就是两张图。

一张图说，春节期间，二手房日成交量变化：一线城市不差，微微下降3%；二三线城市大幅增长，二线城市增加98%，三线城市增加65%。

具体提到，苏州、郑州、西安、南京、武汉、合肥、成都、宁波、佛山、济南、无锡、银川、洛阳、惠州、常州等城市交易量都比去年翻倍。

另外一张图，贝壳研究院用的是看房量，反应购房热情。

2024年春节假期8天，按日均统计，一线城市比去年春节增加90%，仅略低于2021年；二线城市增加180%，三线城市增加140%，均大幅超过2023及2021年。

如果单看看房量，相信大多数人会认为，目前楼市非常火爆。因为除了一线城市仅次于2021年，二三线都是大幅度超越2021年。

长期跟踪楼市的人，对2021年都非常敏感，因为那是中国楼市成交量的历史巅峰，15.8万亿的住宅商品销量，就像珠穆朗玛，只能仰望。

超过甚至接近2021，那岂止是开门红，简直是见证奇迹的时刻。

克而瑞的文章，是另外一番景象。

在这篇名为《春节楼市 | 44城春节成交同比降40%，供应营销乏力、返乡置业消逝》文章里，克而瑞上来就说：

受房企推盘积极性较低影响，2024年春节楼市成交延续平淡行情。CRIC监测数据显示，44个重点城市在春节周成交量仅为23.38万平方米，环比下降87%，同比下降40%，较2022年同期降幅也达到了82%。即便年前核心一二线相继松绑限购、放松限贷，对于购房者的刺激作用依然有限。

一二线城市松绑效果不佳，三四线返乡置业也没出现。

克而瑞给出了一张表，详尽统计了其监测的城市，在春节期间实际成交的情况。

看完两篇文章，好像尼格买提拿在手里的纸牌，就是对不上，尴尬，真尴尬。

割裂的楼市

尼采的视角主义说到：真相并不存在，存在的只有解释。

贝壳和克而瑞两篇文章，反应的正是视角主义。

贝壳的统计里面，用的是二手房和看房量，克而瑞主要看的是新房，开发商推盘的成效。

如果再加上统计样本城市数量的多寡，就会得出截然相反的结论。

从两篇文章来看，贝壳认为二手房在春节期间表现不错，克而瑞则认定新房整体很差。

为了弥补不同的视角，我们查阅了其他更多维的数据。

连续多年获得新财富第一的广发地产总结了春节期间新房和二手房的情况，广发统计的样本新房有22个城市，二手房有75个城市。

具体结果是：

1）新房方面：

22城新房日均成交2.2万方，较23年下滑49%，较疫情前19年下滑22%；

分线来看，一二线日均成交0.3万方，同比下滑79%，三四线日均成交1.9万方，同比下滑33%。

2024年的春节新房情况创下2017年以来最低水平。

2）二手房方面：

75城中介二手房日均成交157套，23年法定假期日均成交1558套。对比2023年的节假日，绝对成交数量要低不少。

广发的统计里提到了一个很重要的概念是转化率，这和看房量有直接关系。

看房量大，不代表后续成交量就一定多。

根据广发的统计，2024年春节期间来访转化率仅为2.6%，23年法定假期平均来访转化率为3.4%，24年元旦假期来访转化率达4.1%。

广发的二手房统计里面，没有春节同期的多时间对比，但补充上了转化率这一重要数据。

看房多，转化率低，说明观望情绪浓厚。

另外根据平安证券的统计，即使春节为每年二手房的淡季，但今年春节整体热度和情绪与往年相比仍处于较低水平。

以 15 个样本城市看二手房成交情况，春节期间 农历同比约-6.1%。

贝壳统计的是50城，平安是15城，贝壳更有统计意义，但这个统计意义其实作用不大。

因为历年春节期间的成交量、尤其是二手房成交量很低，从平安证券的图里面能直观的看出来。

买卖双方都要在，且撮合交易成功还得房管局、中介通力合作，又在春节，实在困难。

而成交量的绝对数额低，加上2023年的疫情影响，造成更低的基数，结果看，增长幅度可能就很大。

贝壳在文章里也说道，2023年的疫情可能导致的基数效应，是2024年开门红的核心因素。

对二手房的认知或许还有分歧，对于新房的共识度是空前的高。

中指院的数据显示，2024年春节假期期间，其监测的25个代表城市新房日均成交面积较2023年春节假期下降约27%。

中指研究院表示，从2022年春节开始，新房成交就开始掉，2022年大概掉了50%，2023年又降了 21%，然后今年又降了27%。

诸葛找房统计历年春节的情况也类似，北京、上海、深圳、广州、武汉、苏州、青岛、济南、南京、韶关等十个城市，无论日均成交还是总成交都是近5年新低。

苏州是春节前政策放松力度最大的地区，取消了全面限购，希望春节期间能够个好结果。

可惜，实际效果一般。

还是中指研究院的反馈，苏州节前表现未达预期。春节期间，苏州市场的表现大概在17-18套房子的销售量，与去年假期相比，销量下降了24%。

广州在节前的开放力度也可以，放松了120平米的购房限制，实际结果如何？克而瑞的统计是比较差的。

春节尾声，某机构在2024地产基建投资前瞻的电话会议里提到广州，态度也比较悲观。

他们认为广州市场，在松绑限购措施之后未见明显改善，不看好广州市场春节后的反弹。

高善文在2024年1月底的一个演讲中说，中国楼市，二手房市场基本完成了价格修正，新房则还需要等待。

他主要援引二手房和新房之间的成交对比做说明。

从2024年春节，克而瑞和贝壳的反馈来看，高善文的看法，某种程度上正在延续。二手房的确比新房要稳健的多，新房要企稳，仍需时间。

这是分歧里面的共识，共识里面的趋势。

旅游和楼市无法共存 有我没你？

2024年春节楼市，还有一个地方很有意思。

机构们不约而同地提到，春节楼市表现不佳，和旅游火爆有关系。

比如，中指研究院就说到，2024春节假期期间出游热情高涨，或在一定程度上导致购房需求释放滞缓。

买房要停留，旅游则是走，买房要花钱，旅游也得花钱，在预期收入相对不明朗的情况下，不同的钱包之间互相排斥。

旅游热，住房冷，这对所谓的矛盾关系，在宏观意义上开始有迹可循。

在春节前，央行公布了一月份的信贷数据，不少数据是异常的，当时没多少人明白怎么回事，现在看起来，结论似乎越来越清晰了。

1月份，中国新增贷款4.92万亿，在2023年高基数的背景下，多了200亿，比2022年更是多出9400亿。

4.92万亿的结果，也比市场的乐观预期高出2500亿之多。

仔细拆分不难发现，居民贷款是新增贷款最大的贡献力量，1月份居民部门新增信贷合计7229亿元。

进一步拆解，居民贷款里，短期贷款、中长期贷款分别同比多增 3187 亿、4041 亿。

考虑到房地产销售，尤其新房销售并不好，人们借钱的解释力，就需要其他行为来解释。

据机构的统计，2024年1月TOP100房企仅实现销售操盘金额2350.6亿元，同比降低34.2%，环比降低47.9%，单月业绩规模创近年新低。

广发证券认为，短期贷款和银行开年降低消费贷款利率冲量有关系，中长期贷款则和经营贷、消费贷有关。

问题来了，人们借消费贷的用途到底是什么？一般银行发放消费贷的时候，按照用途主要分为旅游、购物、装修等大类目。

借贷的时候，多数人可能会随便填写消费用途，但无论怎么填写，短期行为是不会说谎的。

春节之前，每日经济新闻曾经做过一个问卷调查，问大家在2024年会不会增加旅游开支。

7成以上的人回答会增加，且超过3成的人们表示会大幅度增加旅游开支。

我们此前分析过，00后已经成为出游的最主力人群，人数占比超过90后。

00后门的特点很鲜明，参加工作不久，收入没那么多，但是追求悦己消费。

春节期间，借钱过年的新闻屡见不鲜，也从侧面进一步印证借钱——旅游这个链条的可能性。

根据文旅部的数据，刚刚结束的春节长假，国内旅游出游4.74亿人次，总花费6326.87亿元。

这是什么概念？

2019年春节全国旅游消费是5139亿，2020年是2782亿，2021年是3011亿，2022年是2891亿，2023年是3758.43亿。

2024年旅游总花费几乎超过过去两年之和！

中国人不敢花钱，没错，但从旅游来看，这钱不是不能花，而是看怎么花，花在哪里。

此前有机构把中国人每年的消费支出，衣食住行，和其他国家作对比，对比发现我们在食品、居住上面的投入偏高，在旅游等服务上的投入偏低。

从2023年下半年到2024年的趋势看，有一句话，很俗，但又很恰当：不知不觉，未来已来。

如果把房地产看做一种消费选择，未来的预期是稳定在10到12亿平方米一年。

替代房地产消费的旅游等悦己消费，已经从小众消费蜕变为大众消费，从可选消费，成为新的必选消费。

消费，不背负担，让自己快乐。看来，消费者与自我和解的时代已经到来。