期房预售转现房销售“卡壳”，北京禧瑞天著部分购房人网签难

近日，北京禧瑞天著项目的多位购房人向新京报记者反映：“我们买房时，禧瑞天著的预售许可证已经到期，该项目销售人员表示，会尽快办好现房销售许可证。可是，开发商至今仍没有办好期房转现房的手续，导致已交房款的部分购房人无法办理网签，更没法如期收房入住。”

对此，禧瑞天著开发商方面表示，正在想办法补齐银行资金缺口，尽快办理相关手续，以争取早日为购房人办理网签和入住。

事件：

为何交了定金或房款却办不了网签？

北京经济技术开发区科创十一街与经海九路交会处西南角禧瑞天著，开发商为北京创远亦程置业有限公司。天眼查显示，北京创远置业股东分别为远洋和首创置业旗下公司。从2021年5月份开始，禧瑞天著有部分购房人陆续收房入住。

购房人田坤回忆：“我与部分购房人一样，在2022年买房时，禧瑞天著已是现房且有业主入住，因而出手买房。我与部分购房人在2022年11月份向开发商交了定金或房款，还与开发商签订了认购书。当时听说项目在2021年5月底交付时，其预售证就已过期，但销售人员口头承诺，会尽快办好现房销售许可证。”

更早购房的李敏也遭遇了类似问题。“我2021年底交了房款。据我所知，还有一些购房人在2021年3月15日与开发商签订了‘首创置业签约中心合同会签’。开发商从2021年底推到2022年4月份，又推到9月份，再推到2022年底。然而，直到现在仍没有办好期房转现房的手续。”

另据多位购房人介绍，目前，禧瑞天著的大产权证已经办下来了，那些在项目预售许可证有效期之内买房的不会受到影响。但是，后续这拨购房人，由于项目预售许可证到期而无法进行网签，最终不仅影响了收房入住，还会影响孩子入学等。

2024年1月10日，新京报记者通过北京市住房和城乡建设委员会官网查询到的信息显示，禧瑞天著只有预售许可证，已经过期；截至目前，没有已办理现房销售备案项目的公示。由此可见，该项目尚未办完期房转现房的手续。

疑点：

项目资金缺口6000多万元导致未能申请转现房销售？

为了解决网签、入住等问题，有购房人曾于2023年5月16日、12月25日在人民网“领导留言板”反映禧瑞天著一直无法办理网签手续，迟迟没有准确消息，也不能办理入住等问题。

2023年12月29日，北京经济技术开发区回复，北京经济技术开发区开发建设局工作人员约谈开发企业了解相关情况，开发企业表示，目前禧瑞天著项目已办理完实测备案、土地出让合同补充协议签订业务，正在准备办理产权登记业务，该项目大产权已办理完成。依据《商品房销售管理办法》相关规定，办理完成后，由开发企业和抵押银行共同申请现房销售许可。开发建设局督促开发企业与银行积极沟通协商办理现房销售许可业务。

2024年1月10日，新京报记者以购房人身份与首创一方取得联系，其相关工作人员回应称，目前，禧瑞天著项目有6000多万元的资金缺口，首创和远洋需要共同将这笔钱给到银行，由银行开具相关证明之后，才能进行申请现房销售许可，从而进行网签。而远洋一方的工作人员则表示：“我们掌握的情况与上述首创工作人员所述大致相同，尚不确定具体什么时间能与首创共同凑齐这笔钱。”

律师：

“销售许可证过期不一定会导致预售合同无效”

在北京金诉律师事务所执行主任王佳红看来，在现实生活中，开发商未取得商品房预售许可证而与买受人签订商品房预售合同的案例不胜枚举，甚至有些开发商利用该条规定恶意违约，主动提出购房合同无效。但是，项目预售许可证过期，不一定会导致商品房预售合同无效。

目前，我国房地产相关法律未明确规定商品房预售许可证过期后订立的预售合同效力认定规则。主流观点认为，开发商在规定的期限内房屋未至相关部门申请延长销售许可期限或申请办理现房销售，才会导致预售许可证过期，销售许可证过期相比未取得预售许可证而言，属于影响合同效力的微瑕疵，不足以导致合同无效。

而针对禧瑞天著不同购房者处于支付定金、签订认购书、进行合同会签等不同阶段的购房情况，尤其是不少人签订的认购书，到底是预约合同还是本约合同？对此，王佳红表示，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应具备当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款等。在司法实务中，法院判断商品房买卖中的认购书是预约合同还是本约合同，主要判断依据为其是否具备以上条款。

那么，对于购房者的不同情况，开发商又会怎样分别处理？对此，1月10日，首创方面工作人员回应记者时称：“目前，公司尚未对于交定金、签订认购书等不同的购房情况作出具体的处理方案，整体情况还在进一步处理当中。”而远洋方面则未给出进一步的回应。