以奖代补、小户型公寓不计入套数认定 洛阳进一步激活改善型置业

1月3日，河南省洛阳市发布《关于印发洛阳市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，提出实施交易契税财政补贴、加大公积金政策支持、以奖代补开展购房特惠活动、持续实行“购房补贴”等十项举措，支持刚性和改善性住房需求，提振房地产市场预期信心。

中指研究院河南公司总经理梁波涛点评：“本次洛阳新政调整力度较大，创新性较强，对于其他城市的政策优化具有较好的借鉴意义，比如‘以奖代补’、80平方米以下公寓不计房屋套数认定等举措，均有助于激活刚性和改善性住房需求。”

80平方米以下公寓不计入套数认定

相比于其他城市的调控政策，此次洛阳房地产新政是“因城施策”中较有新意的。

在执行“认房不认贷”方面，洛阳此次新政指出，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在中心城区名下无成套住房的，一律按首套住房执行住房信贷政策；购买中心城区建筑面积在80平方米以下公寓的，不作为房屋套数认定依据。

“这个政策是有助于换房需求的。比如，原先名下有80平方米以下公寓的，按照此次新政，再购房时能作为首套房认定，从而享受到首套房的政策，有助于改善型置业需求的释放。”易居研究院研究总监严跃进表示。

洛阳自2022年起开始执行“洛政18条”，而今年开年的新政也延续了差别化信贷的政策，即首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套及以上商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。首套住房的新发放贷款利率实行动态调整，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的，阶段性放宽首套住房贷款利率政策下限。

此外，洛阳还推出了“以奖代补”的举措，在中心城区开展买房特惠活动，自2024年1月1日起，新建商品住宅和公寓网签满2000套即开展一期抽奖。每期抽奖设特等奖1名、一等奖5名、二等奖10名、三等奖30名。抽奖涉及的奖金均为税前金额，具体活动方案由市住房城乡建设局另行拟定。

梁波涛点评称：“本次洛阳新政调整力度较大，创新性较强，对于其他城市的政策优化具有较好的借鉴意义。比如，‘以奖代补’开展购房特惠活动，新建商品住宅和公寓网签满2000套开展一期抽奖活动，现金奖励最高达50万元，具有很强的吸引力，有助于刺激客户购房，特别是有助于促进处于犹豫期的客户加速签约。”

“政策对卖旧买新予以个人所得税退税优惠，认房不认贷政策以家庭成员个人名下有无成套住宅作为认定标准，且购买建筑面积在80平方米以下公寓的，不作为房屋套数认定依据，二套房首付比例调整至30%，强调贷款利率的动态调整机制，有望进一步下调利率下限。一系列举措进一步降低购房门槛，有助于激活刚需和改善性购房需求。”梁波涛补充称。

2023年洛阳房地产市场持续低迷

根据国家统计局数据，2023年11月，洛阳新房销售价格指数环比下降0.5%，同比下降0.8%；2023年1-11月，洛阳新房价格指数比2022年同期下降了2.5%。

实际上，洛阳楼市的发展，可以折射出三四线城市楼市发展的轨迹。洛阳作为河南省内整体经济排名仅次于省会郑州的强三线城市，其房价近年来经历了过山车一般的起伏。

回顾来看，2015年，大多数品牌房企并未杀入三四线城市的“战场”，洛阳楼市新房房价均价在5000元/平方米左右；从2016年开始，洛阳楼市进入快速上涨的轨道；2017年初，洛阳房价快速上涨，恒大、融创、碧桂园品牌开发商涌入，房价天花板被不断刷新，市区新房均价也攀上万元；2017年6月-2019年6月两年间，随着限价令等政策出台，洛阳房价涨幅有所放缓，但涨幅依然居全国前列；2019年年中，洛阳新房房价连续两个月冲到全国环比涨幅第一，“房价3年翻3倍，涨幅全国第一”也成为当时“洛阳房贵”的注脚。

2021年成为洛阳楼市的转折点，市场回归理性，新房成交量下滑、二手房“横盘”，房价步入下跌通道。2021年-2022年，随着房地产市场的转向、多家开发商“爆雷”，三四线城市成为烂尾楼的频发地，洛阳楼市残局一片，新房房价也回落到7500元/平方米左右。从成交量来看，洛阳商品住宅成交量在2020年达到5年成交高峰后步入回落，到了2022年，据克而瑞研究中心数据显示，洛阳商品住宅市场成交172万平方米，同比下滑19%。

从当前市场来看，根据易居研究院数据，截至2023年11月，洛阳新建商品住宅存销比为76.1个月，这意味着需要6年多的时间才能消化完现有的库存。

“2023年以来，洛阳市场表现较为低迷，一季度小阳春之后成交量呈持续下滑趋势，下半年月均成交量不足1000套，全年住宅成交量较2022年仍有小幅下降。洛阳市楼市政策宽松度弱于省会郑州，对购房者的置业动力存在一定影响，目前洛阳房贷利率仍高于郑州20个基点，此次政策出台之后，洛阳局部政策宽松度将超过郑州，预计对客户的购房预期有一定提振作用。”梁波涛表示。