换租需求减弱 上个月北京住宅租赁成交量价低位运行

由于北京住房租赁市场进入传统淡季，2023年12月份北京租赁市场成交规模呈季节性回落，换租需求减弱，租赁量价处于低位运行阶段，租赁规模环比下降，降幅有所收窄，各个城区均有不同程度下降。

在此背景下，展望接下来市场，业内分析指出，2024年，预计北京住房租赁市场将保持正常运行规律，小阳春、毕业旺季将如期体现，全年交易量或将保持稳中小幅增长的趋势，市场平稳上行。

年底北京租赁市场季节性回落

顺义区双兴小区一套一居室，2023年年初业主对外报价每月3700元，彼时租客报价3600元，业主并未接受，因此，一直空置着。直到2023年12月份，该房源才以每月3200元的价格成功出租，中间空置了大半年之久。

这是金色时光顺义区东兴店店长焦立平接触到的一个租房案例，“业主去年上半年刚开始出租时，这套房子特别干净、整洁，租客可以拎包入住，因为闲了大半年，最后租的时候，屋子灰尘较多。”

据焦立平介绍，临近春节租户变少，由售转租量加大，因此，租赁市场比较冷清。此前因租金价差房子没租出去而空置了好几个月，最终在年底降价出租的案例并非少数。比如俸伯小区一套房源，之前报价3800元，业主心理价为3600元，租客愿意给到的价格为3400元，因为价差200元，该房源空置了五六个月，直到2023年12月才以2900元的价格租出去。

实际上，由于北京住房租赁市场进入传统淡季，成交规模呈季节性回落，因此，租金也有所下滑。以大兴天宫院商圈为例，21世纪不动产住总万科橙店的店东卢强介绍：“本来年底就是淡季，再加上原计划卖房的业主，因短期之内卖不出去，就对外出租了，这导致片区内空置房源越来越多，租赁成交周期又加长了。目前出租方和承租方均认可年底房子不好出租，因此，租金也有所下降。”

卢强分析，2023年12月份，令人印象深刻的租赁市场情况是，出租房挂牌量有所增加，主要原因在于，市场上的空置房源还没有去化，又有了新增房源。2023年12月14日北京出台房地产新政，随之，部分业主看到新政后预判房价会涨，惜售心理下将房源挂出来出租，由此也增加了租赁市场的房源供给量。

丰台岳各庄商圈方面，据21世纪不动产珠江峰景店的店东牛海彬介绍，其门店所在的丰台区岳各庄板块及主营小区，12月份挂牌量与11月份相比并无明显变化，此外，成交节奏及成交量方面，环比也无太大变化。

牛海彬指出，目前租客主要分四种类型，一是房子快到期，租客或房主选择不再续租的，二是对自己所租住的房子不满意，从而选择更换房子的，三是因工作调整或找到新工作选择在单位附近租住的，四是因家庭人员结构发生变化或自己房子已售，需要给买家腾房的。

2023年12月份机构租赁成交量环比略降

从机构统计的交易量来看，我爱我家研究院数据显示，2023年12月北京住房租赁成交量环比略降，降幅较2023年11月明显收窄；而在2022年12月低交易量基数下，2023年12月同比增长则较为明显。

此外，从另一家经纪机构的统计来看，2023年12月北京市租赁市场处于淡季，换租需求减弱，租赁量价处于低位运行阶段，租赁规模环比下降但降幅有所收窄，各个城区均有不同程度下降。

此外，从全年来看，2023年北京住房租赁市场整体表现较好。我爱我家研究院数据显示，2023年，我爱我家北京区域住房租赁市场交易量高于2022年、2019年全年水平。其中，除3月份“小阳春”提前至2月份外，总体租赁市场保持正常运行规律，全年有7个月份市场明显好于2022年同期。

租金方面，我爱我家研究院统计显示，2023年，我爱我家北京区域住房租赁市场整租交易中，每平方米平均租金比2022年微跌0.2%；每套平均租金同比微跌0.6%。2023年北京住房各月度平均租金环比波动幅度保持在4%以内，同比波动幅度保持在2.5%以内，全年各月度住房平均租金均较为平稳。

展望：2024年交易量或呈稳中略升趋势

在此背景下，展望2024年1月北京住房租赁市场走势，卢强认为，随着春节越来越近，租房、换房的客户可能会有所减少，导致租赁市场或更为冷清。

牛海彬指出，北京每年11月份到第二年的1月份，因天气进入冬季且临近春节等因素导致租赁市场处于淡季，因此，预计成交节奏及成交量环比并无太大变化。

我爱我家研究院分析，2024年，预计北京住房租赁市场将保持正常运行规律，“小阳春”、毕业旺季将如期体现，全年交易量或将保持稳中小幅增长的趋势，市场平稳上行。2024年各月度住房平均租金环比波动将保持平稳，全年总体租金水平或稳中有升。