北上同日降首付、调普宅标准 再为楼市注入信心

12月14日，上海相关部门发布政策，自12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。

调整后，上海普通住房标准将大幅下降，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由35%调整为不低于30%。

今日，北京也发布了优化普宅认定标准，下调新发放个人住房贷款最低首付款比例，延长最长贷款期限等相关政策，两大一线城市接续发力优化房地产政策，进一步为房地产市场平稳健康发展注入信心。

上海降低普宅标准、首付比例 有助于刺激楼市活跃

根据上海相关部门通知，可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下，相关政策自12月15日起施行。

贝壳财经记者注意到，上海目前沿用的普通住房标准始于2014年11月，总计有三个条件：一是五层以上的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套建筑面积在140平方米以下；三是实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

对比来看，新发布的通知删去了普通住房标准的实际成交价格限制，并将单套建筑面积从140平米以下提升至144平米以下。

对此，上海易居房地产研究院表示，普通住房标准关联了优惠的税收政策，以居民出售持有5年以上的非普通住房为例，调整标准后如变为普通住房，将免征增值税；涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%。此次调整标准，以住房物理要素作为认定条件，较大幅度提高普通住房的覆盖面，让更多二手住房交易享受优惠税收政策。

58安居客研究院院长张波则对贝壳财经记者表示，从普宅标准调整来看，上海采取与深圳类似的方式，只考虑单套建筑面积，不考虑房屋单价，这会大大增加市场上普宅占比，降低交易税费，对于首套刚需及改善住房都有益处。“尤其大量中心城区，高单价、但面积低于144平米的一、二手三居室受益最为明显，结合二套房首付比例下调，会明显拉动一波改善需求入市。”

除此之外，今日上海还发布了优化差别化住房信贷政策。按照规定，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%；二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。

同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，上海在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。

上海易居房地产研究院分析称，上海降低首套、二套住房首付比例，直接降低了刚需、改善住房需求的入市门槛。以600万元总价的二套房购置为例，过去首付比例为70%，其首付款需要支付420万元，新政后，首付比例为50%，首付款则为300万元，即减少了120万元的首付款支出。同时，房贷利率下降还直接降低了月供或按揭贷款成本，以200万元贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元，而按照新政4.5%的利率计算，月供为10134元，新政前后月供减少了910元。

北上同日发布楼市新政 大大提振房地产市场信心

值得一提的是，今日，北京相关部门也发布了通知，优化普宅认定标准，下调新发放个人住房贷款最低首付款比例、延长最长贷款期限等，比如将北京地区首套住房个人住房贷款最低首付款比例统一下调为30%。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，市场对一线城市房地产政策松绑具有较高期待，本次，北京、上海接连发布楼市重磅政策，无疑向市场传递出了利好信号，一线城市作为房地产市场的核心区域，其市场表现及政策动向对于整个楼市有较大的引领和带动作用。因此，本次北上两地发布的房地产新政对重塑房地产市场信心，楼市巩固回升具有积极作用。

关荣雪进一步表示，北上两城的房地产新政有诸多亮点，比如，大幅降低二套房首付比例，旨在缓解购房者前期资金压力，促进部分购房需求释放，有利于提升楼市活跃度，又比如，北上两城新政都对不同区域划分了不同松绑标准，有利于疏解中心城区人口，更好地促进区域平衡。

实际上，自今年9月初北京、上海落地“认房不认贷”等多项楼市新政后，房地产市场有所起色。

根据多家房产经纪机构发布的数据，11月份上海二手房成交1.41万套，环比增长约6%，同比减少12.62%，而9、10月份，二手房分别成交1.5万套、1.3万套。

而据北京市住建委最新公布的网签数据，今年11月份，北京一二手房总网签量16954套，环比10月份上涨7.1%，其中，二手房网签12545套，环比10月份上涨17.76%。9、10月份，北京二手房网签量分别超1.4万套及1.07万套。

整体来看，在“认房不认贷”政策落地后，北京、上海二手房月度成交均超1万套，同时，除去国庆小长假的因素后，11月份上海、北京二手房楼市均明显回暖。

关荣雪认为，今年以来，北京、上海房地产市场整体表现相对稳健，一线城市在全国楼市中担当稳健主力，预计随着新政逐渐发酵，2024年一线城市整体市场或将在“稳”的基础上，迎来更积极的变化。