破产法 83 进入破产程序前，必须弄清土地出让金的债权性质

破产法  83  进入破产程序前，必须弄清土地出让金的债权性质！

【问题来源】

房地产公司破产，如果存在有“保交楼”情况的，通常都会成立“附院联动”小组，由地方政府与法院联合指导房地产公司进入破产程序，最终完成“保交楼”的任务。

在实践中，多次遇到了房地产公司进入破产程序后，在申报债权时，才发现债务人房地产公司应当支付给政府部门的土地出让金是普通债权，清偿率极低；同时，债务人房地产公司代政府支付的拆迁过渡费却是债务人的债权，为了全体债权人的利益，管理人应当进行追索。由此，在“附院联动”下将房地产公司推入破产程序后，政府却成了最大的受害人。

因此，在房地产公司进入破产程序前，如果存在有尚未缴清的土地出让金的，就必须弄清该土地出让金在破产程序中的债权性质。

【分析】

所谓“土地出让金”，是指建设单位通过出让方式取得对国有土

地的使用权时，应当按照国务院规定的标准和办法，缴纳的土地有偿使用费和其他费用。

我国《破产法》及其相关司法解释对土地出让金在破产程序中的债权性质并没有作出明确的规定，在学术界及司法审判实践中，主流意见是根据双方对于土地出让合同履行情况，将土地出让金认定为普通债权或者是共益债务。

首先，将土地出让金认定为普通债权的情况是：土地使用权证已经办理至房地产公司名下，但是土地出让金尚未支付完毕。此时，土地使用权已经归属于房地产公司，如果进入破产程序，该土地应当属于债务人的破产财产，房地产公司与土地管理部门之间存在的是债权债务的法律关系而非物权法律关系，未支付土地出让金不影响土地使用权权属和价值。进入破产程序，管理人只能将该土地出让金认定为普通债权。

其次，将土地出让金认定为共益债务的情况是：土地出让合同的双方均没有履行完毕各自的义务，也就是土地使用权证没有办理，土地出让金也没有足额缴纳，在这种情况下土地使用权尚不属于债务人财产，为了使债务人财产最大化，管理人可以依据《破产法》第十八条的规定，选择继续履行土地出让合同。此时，土地管理部门作为合同相对方有权要求管理人用债务人的资产提供担保，管理人也就可以根据《破产法》第四十二条的规定，将该笔土地出让金认定为共益债务，再根据《破产法》第四十三条的规定，共益债务可以随时清偿。

只有在判断准确尚未缴清的土地出让金进入破产程序后可能被认定的债权性质后，才有可能对一个房地产公司是否应当立即进入破产程序做出准确的抉择。

在房地产公司进入破产程序前后，存在法律没有明确规定的情形不止今天这篇文章论述的土地出让金性质的这么一个问题，为了方便政府和法院及时有效处理“保交楼”及化解“烂尾楼”等关系到重大民生问题，期待立法部门能够尽快出台相应的适用于房地产公司破产的相关法律及司法解释的规定，以公平合理地保护所有债权人的利益。

【适用法律】

《土地管理法》

第五十五条以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地

有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。

自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府。具体使用管理

办法由国务院财政部门会同有关部门制定，并报国务院批准。

《破产法》

第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

第四十二条人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：

（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；

（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；

（三）因债务人不当得利所产生的债务；

（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；

（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；

（六）债务人财产致人损害所产生的债务。

第四十三条 破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。

债务人财产不足以清偿所有破产费用和共益债务的，先行清偿破产费用。

债务人财产不足以清偿所有破产费用或者共益债务的，按照比例清偿。

债务人财产不足以清偿破产费用的，管理人应当提请人民法院终结破产程序。人民法院应当自收到请求之日起十五日内裁定终结破产程序，并予以公告。

【参考案例】

四川省泸州市中级人民法院（2021）川05民终1728号判决

冀蓓红

2023年12月5日