11月2日,合肥调整土拍规则后首次挂牌出让5宗地块,吸金约77亿元。此次地块取消上限地价,只设置竞拍起始价,不摇号,按价高者得的拍卖方式。据中指研究院统计,当天出让的5宗地块中,除1宗安置房用地底价成交以及1宗租赁住房用地微溢价成交外,其他三宗地块溢价率分别达到44.89%、33.95%、7.05%。
回归“价高者得”,参拍房企减少
继年初首批地块取消新房限价后,合肥土地规则再一次调整。10月11日,合肥土地市场网刊登的土地《公告》指出:“本次公告地块采取拍卖方式,即竞买人以举牌方式应价,报价最高者且高于保留底价的,为竞得人。”这也意味着,合肥市新土拍规则将不再限制土地出让上限价格,对于房企而言,参拍地块将变为“价高者得”。
不过,合肥要求居住用地竞买人须达到“五没有”条件,即没有项目“烂尾”、没有“保交楼”任务、没有重大工程质量问题造成严重负面影响、没有项目发生一般及以上安全生产责任事故、没有所属物业公司被投诉较多造成严重负面影响。
另外,此次供地公告要求,地块内的商品住宅项目竞得人须严格执行《合肥市人民政府办公室关于进一步推进建筑产业化发展的实施意见》及相关配套文件要求,具体装配率以出让文件为准。该公告地块内的商品住宅项目竞得人须自行开发建设,原则上不允许合作开发。
对于新规则实施后11月2日的土拍,中指研究院分析,从参拍房企数量来看,跟以往几次土拍动辄三四十家房企参与相比,此次参拍房企大大减少。尽管这次土拍地块质素更高,但由于土拍新规禁止房企利用“马甲”拿地,所以报名房企也减少了许多。同时,因“价高者得”,拼的就是资金实力,除龙湖、伟星等头部民企外,依然是以央企国企为主。
出让5宗地,最高溢价率超40%
合肥此次出让的5宗地块总用地面积30.7万平方米,总建筑面积约70.2万平方米,总起始价58.9亿元。今天的出让中,滨湖区BK202305号地块竞争最为激烈,包括保利、城建、越秀、安徽高速、招商蛇口、安徽置地、皖投、伟星、华润置地、中海、金隅在内的11家房企参与报名。该地块位于滨科城遵义路与徽州大道交口西北角,出让面积约7.85万平方米,起始价23.38亿元,最终由安徽高速以总价33.88亿元竞得,成交楼面价18716元/平方米,溢价率达44.89%。
与此同时,包河区BH202310号地块有保利、城建、越秀、安徽高速、招商蛇口、安徽置地、皖投、伟星、建发、建工等10家房企参与报名。该地块位于包河区上海路与花园大道交口西北角,出让面积106.38亩,起始价19.46亿元。最终由安徽置地以总价26亿元竞得,成交楼面价16706元/平方米,溢价率33.95%。
此前公告显示,上述滨湖区BK202305号、包河区BH202310号地块的竞得人须按照《合肥市高品质商品住宅建设标准》满分标准进行建设,纳入联合验收环节进行验收。
而位于包河区至德路与铜陵南路交口东北角的包河区BH202311号地块,出让面积约47.86亩,起始价9.09亿元。该地块由武汉康景实业以总价9.73亿元竞得,成交楼面价13868元/平方米,溢价率7.05%。
此外,蜀山区SS202305号地块为安置房用地,由合肥市蜀山区城市更新投资建设有限公司以底价3.76亿元竞得;高新区GX202305号地块,规划用途为租赁住房、幼儿园用地,由合肥高新建设投资集团公司以微溢价3.2亿元摘得。
土拍规则恢复,“价高者得”成为新趋势
此前,据媒体报道,今年9月底,自然资源部已向各省份自然资源主管部门下发文件,内容包含“建议取消土地拍卖中的地价限制”“建议取消远郊区容积率1.0限制”等。随后,成都、济南、厦门、青岛、南京、苏州等纷纷发布公告,对此前的土拍规则进行调整,均提出部分地块将不再限制土地出让上限价格。
其中,济南已于10月30日完成新政后的首拍,效果显著。其中,凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块吸引了8家企业报名,最终经过241轮竞拍,被电建以总价6.95亿元收入囊中,溢价率达53.1%,成交楼面价9296元/平方米。相比之下,10月9日,同属该区域的一宗地块则是以底价成交,成交楼面价5592元/平方米。两宗地块的出让时间相差21天,成交楼面价上浮66%。
从目前来看,在多地土拍市场低位运行的情形下,土拍规则调整,特别是不再限制地价、恢复“价高者得”正成为新趋势。
对此,中指研究院土地市场研究负责人张凯预计,土拍新规将对土地市场情绪产生一定积极影响,但其带动效果或有限。热点城市的核心地块热度或升温,但高价地恐难频现。
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