中海、中建东孚分食丰台“双子地块” 新房或超9万元/平米

继东方雨虹摇中南苑、中海底价竞得北宫后，10月31日，丰台郭公庄超百亿“双子地块”顺利出让。

当天这两宗地块的出让吸引多家深耕北京市场的房企及联合体参与，包括中海、华润置地、首开、中建东孚、金茂、大悦城。由于地块体量大、总价高、配建多，对开发商的综合开发实力是一次考验。最终，由中海、中建东孚“分食”。

中建东孚在城六区再下一城

10月31日，北京土地市场迎来丰台郭公庄两份相邻的宗地块竞拍，最终总成交金额达130.3亿元，平均溢价率11.37%。

此次挂牌的两宗丰台地块体量大，总起始价超过百亿元。其中，地铁9号线郭公庄车辆段项目1518-614、L08地块有中海、华润置地+首开联合体两家报名，最终由中海以54.4亿元竞得，溢价率6.67%。

而丰台区地铁9号线郭公庄车辆段项目1518-621、629、627地块，则吸引了中建东孚、中海、华润置地、金茂、大悦城、首开6家房企报名。在竞拍现场，中海与华润置地相继轮番报价，不断推高地价达到触顶价75.9亿元。在摇号环节，共有4家房企参与。最终，中建东孚幸运摇中。该地块溢价率15%，住宅楼面价约6.81万元/平方米。

据北京链家研究院分析师岳微分析，此次出让的两宗地块在位置上相邻，而且都是组团地块，整体方正，体量较大，均有配建要求。中海拿下的地块须配建养老设施37624平方米，占比30.2%；而中建东孚拿下的地块须配建商办52883平方米、幼儿园3935平方米，占比33.8%。因为体量不小的配建要求，对开发企业的资金实力、建设能力、操盘营销水平都有较高要求，报名参与此次出让的均为实力雄厚的房企。

对此，北京资深地产评论人泽龙称，郭公庄“双子地块”均为住宅搭商办或养老地块，两宗地块商办或养老体量均超三成，肥瘦相间，没有一副“好牙口”确实啃不下，这大大提高了土拍门槛。

中指研究院土地市场研究负责人张凯也认为，由于两宗地块体量大、总价高，同时要求配建养老设施和商业设施，对资金和建设能力有一定的要求，非常考验开发商的综合开发实力。因此，本次报名的都是深耕北京市场的央企国企。

事实上，除了配套建设之外，郭公庄614等地块的养老设施还要求开发商自持，对房企未来的运营也是考验。

值得一提的是，中海此前在郭公庄区域开发有中海九号公馆，对于区域市场较为熟悉。在拿下郭公庄614等地块之后，中海对于相邻的郭公庄621等地块也势在必得。但是，面对配建、开发难度提高的项目，一家企业吞下也恐难以消化。

最终，郭公庄621等地块由中建东孚摇中。中建东孚虽进京不久，但在朝阳已有代表作中建·星光里，此次在丰台又有所斩获，为其扎根京城奠定了基础。

从郭公庄“双子地块”两位得主来看，中海地产和中建东孚均为“中建系”房企，实属“兄弟”企业。

弥补区域改善置换需求的缺口

“两宗地块地理位置及现状条件优越，位于南四至五环，属丰台区核心发展的总部基地板块，在当前内城地块供应紧缺的现状下，具有内环优势。”岳微表示，地块距离地铁9号线、房山线郭公庄站约500米，具有临铁、双轨交会的交通优势；周边2公里范围内可享万达广场、永旺梦乐城、白盆窑公园等生活配套。

张凯也认为，地块综合素质较好，周边配套较为齐全，再加上地块本身要求配建的养老、幼儿园及商业，未来生活便捷度将再上一个台阶。而在区域购买力上，丽泽商务区不仅聚集新兴金融业总部，还包含国内外大型企业总部，目前入驻企业已超千家，高端产业发展势必带来的是高净值人群及强劲的购买能力。

从销售价格来看，张凯表示，地块周边项目中铁诺德春风和院、诺德逸府、京投发展臻御府，几年前入市时的销售均价约为6.8万元/平方米，最高销售单价不得超过7.1万元/平方米，三个项目如今已全部售罄。目前，首开华润城挂牌单价达到9万元/平方米，万科西华府也将近7万元/平方米，区域内改善置换需求或有一部分缺口。因此，两宗地块销售指导价为9.2万元/平方米在预期之内。

岳微也认为，地块周边没有在售的新房项目，前期售罄产品以限竞房为主，近4000套房源均需执行“70/90”面积段限制，板块内改善产品较为稀缺。此次出让的两宗纯商品住宅地块，有效弥补了板块内改善置换需求存在较大缺口的问题。与此同时，地块所在区域有较强价格支撑及市场认可，早在2010年，中海就以59.7亿元竞得邻近的“高价地”，随后打造的商品住宅项目中海九号公馆也在后续取得良好去化，在当下二手住宅市场中也保持较好口碑及市场认可，也是支撑中海此次参拍的有力保证。