广州打响一线城市限购松绑“第一枪” 有助外围区域去库存

首个松绑限购政策的一线城市出现了。

9月20日，广州市人民政府办公厅发布了《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，提出了调整住房限购政策实施区域范围，非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年。其中最大的亮点是解除了外围区域——黄埔、番禺、花都、白云区部分地区的限购。

在业内人士看来，广州成为年内第一个放宽限购的一线城市，主要是因为外围区域去库存压力大。而过去因长期过热，以紧缩、需求端抑制为特征的调控政策都不再适用，要退出了。

黄埔、番禺、花都和白云部分区域不再限购

广州此次《通知》优化住房限购和增值税免税年限。其中，将住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。这也意味着解除了外围区域——黄埔、番禺、花都、白云区部分地区的限购。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，住房增量供应少、就业集中、需求大的中心区四区坚持原有的限购政策；通勤便利、新广州人置业的次外围区白云等靠近中心区且供应较少的部分区域，也坚持了原有的限购政策；南沙尽管近年来房地产市场下行很快，去年销售量下跌幅度非常大，库存周期也长，但依然坚持限购，去房地产依赖，为产业和人才集聚创造条件。

“在新的形势下，不管是供求关系、房地产前景和房价预期，还是买房行为，都发生了重大变化，这不是周期性的变化，而是趋势性的变化。因此，过去长期过热时期，以紧缩、需求端抑制为特征的调控政策，都不再适用了，都要退出了。”李宇嘉如此称。

此外，在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，广州还针对核心区优化了限购政策。简单来讲，就是本地家庭限购两套，非本地的社保纳税减少至2年就可购买1套。其实是增加了在核心主城区6个区的购房群体的基数，有助于市场需求尤其是改善需求的释放。

易居研究院研究总监严跃进则认为，限购政策的放松本身就是“认房不认贷”以后全国各地政策走向的一个重要趋势。此前南京，武汉等一些城市都在全面放松限购政策，那么这次广州开始放松，也就意味着限购政策从之前的三线城市放松进入到二线城市，现在开始进入到一线城市。广州放松限购政策，信号意义非常强。四个一线城市是此轮政策放松的最核心的区域，从“认房不认贷”到开始出现限购放松政策，说明当前政策放松的力度非常大。

另外，《通知》明确，大力加快推动公共租赁住房、保障性租赁住房和配售的保障性住房发展。提高公共租赁住房保障水平，完善户籍家庭公共租赁住房保障方式；支持各类市场主体积极参与，多主体、多渠道筹集建设保障性租赁住房；建立健全配售的保障性住房体系，稳慎有序开展规划建设。

盘活二手房，增值税免征期“5年改2年”

值得注意的是，《通知》还提出，将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

对于二手房增值税免征期“5年改2年”，以及非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年，李宇嘉认为，这是在促进商品房流通和循环，更好地满足新市民、年轻人、外来人口扎根广州市的诉求。目前，各大城市住房需求转向改善型需求，广州市换房需求也比较突出，而与此同时，其外来人口规模大，数量超过1000万，刚需规模也较大，呈现出刚需和改善齐头并进的态势。但近期广州二手房挂牌量快速上升，交易周期明显拉长，价格明显下跌，也导致预期开始悲观，反过来又导致市场下行。

“7-8月份，70城中广州市的二手住房价格指数跌幅居前。增值税免征期‘5年改2年’的目的，就是为了降低交易环节成本，促进‘卖一买一’的顺畅，既满足刚需、也疏通换房需求，确保刚需和改善、新房和二手住房的良性循环。”李宇嘉如是称。

张宏伟也认为，这一做法是理顺了二手置换交易环节，有助于降低置换改善需求的交易税费成本，也有助于激活这类需求的入市。这个政策配合“认房不认贷”、首付比例降低等措施，成为一线城市、强二线城市激活改善需求的“政策利器”，预计后续更多的一二线城市会落地这个政策组合拳。

“广州此次调整，是为了盘活二手房，降低二手房的交易成本。现在二手房挂牌量比较多，很多人急于换房，交易成本降低，则有助于促进二手房交易的活跃。”严跃进称。

库存压力大，一线城市中广州率先松绑限购

据李宇嘉介绍，从近两年广州房地产市场来看，2022年，广州新房交易量同比下滑30%，新房住宅成交量同比下滑32%。今年，新房市场交易量连续5个月下跌，绝对交易水平降至去年11月以来的新低。与此同时，克而瑞统计的广州新盘去化率显示，8月份只有9%。

此外，另据合富研究院统计数据显示，8月底新一轮政策发布以来的三周，广州新房市场的成交量增长幅度分别为15%、6%、-6%。与此同时，中指研究院调查数据也显示，此轮新政之后，广州的购房意愿、价格上涨预期均不及北京上海。

在这样的市场环境下，李宇嘉认为，迫切需要发布新的政策以提振市场情绪，避免预期恶化和市场下行形成负反馈循环，缓解过快下行的局面，防止其对旧改、投资、消费等基本面形成明显拖累。而此次一揽子政策更意在托底、稳定市场情绪，避免大幅下行，预计年内剩余4个月，广州商品房市场从持续过快下滑逐渐转入探底企稳的走势。

张宏伟也认为，广州成为年内第一个放宽购房条件的一线城市，主要是广州的外围区域去库存压力大，限购条件放宽是为了去库存。相比较而言，四个一线城市中，广州楼市的库存压力最大，新房的广义库存量达到45个月以上，而且库存主要还是集中在增城、从化和花都、白云郊区，同时，南沙新区的压力也比较大。此外，广州优化限购政策和二手房交易增值税，有助于核心区的改善需求的激活和入市。只有核心区的楼市复苏回暖，才能带动广州楼市需求向外围的区县外溢，上述几个有较大去库存压力的区县才有获得企稳发展的机会。

严跃进预测，在“认房不认贷”政策发布以后，一线城市的市场积极活跃，但确实还需要进一步加码，一线城市扮演楼市复苏的领头羊角色，带领全国其他城市优化预期、调整预期，促进房地产市场平稳健康发展。