雪贝 | 熬过周期就是胜利

这是雪贝财经第334篇原创文章

作者：周闪闪

策划：老胡

和去年此时相比，中国房地产业现时的好消息是：已不全是坏消息。

政策面正肉眼可见、不遗余力地扭转局面，过时的限售限贷政策正在被快速清除，哪怕是保持最严苛限制的北上深广也已经加入到重新激活市场的序列。是的。相比自由交易市场，这依然是一个被严加看管、购买需求受到压制的市场。

上市房企巨亏者过半，但能够正向盈利、甚至获得盈利增长的房企也不少；多数的违约房企成功完成了债务重组；最紧要的是，那些信用良好的房企的融资渠道已经重新回到正轨。

市场何时触底不得而知，但是，正如万科董事局主席郁亮在2023年的中报业绩会上所说的，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。“在整体低迷的时候，向阳的一面会格外引人注意，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在出现。”

行业的洗牌正在慢慢完成，那些熬过来、全力坚守信用的房企应该重新被信任。

我们此前说过，新城控股是一个值得研究的样本。

一方面是，这家房企是少数几家在过去几年都能保持稳定盈利的民营上市房企；另一方面是，与去年同期相比，它已经是上市房企中，屈指可数的几家不但至今保持良好信用，而且还能成功发出美元债的民营房企。

应该说，在过去几年，新城控股所经历的外部环境与内部环境相比多数民营房企都不占任何优势。支撑新城控股保持较高安全性的逻辑我们认为有三点：

1、新城控股是一家恪守财务审慎原则的房企，尤其是现金流长期保持相对充裕，回款率都保持在行业较高水平；

2、新城控股的商业板块外拓节奏把控较好，运营得当，保持了良好的韧性，与开发板块形成业绩双轮驱动；

3、对再融资节奏把握较好，融资通道畅通，保障了公司的财务安全性。

我们先来看其2023年上半年的整体业绩：营收417.68亿，归属于上市公司股东的净利润22.79亿，扣非归母净利润19.38亿；公司整体毛利率保持稳定，为19.04%；合同销售金额424亿元，合同销售面积516.65万平方米。

放在今日，我们得承认，能发出业绩报表就是胜利，而能发出一份盈利报表的房企，尤其是民营房企，值得投资者珍惜。

再看资产负债表：在手货币资金284.89亿，有息负债664.53亿，合同负债1567.94亿。在手现金/短债为1.26，净负债率为42.4%，剔除合同负债的资产负债率为68.15%。

在此报告期内，新城控股净还了55亿元有息负债、22亿元利息；应付票据和应付账款两项较相比年初减少了逾65亿元；净负债率保持在较低水平，且长债占比高。

最受关注的是现金流量表：经营端获得现金流入370亿，经营性现金流净额为74.34亿。

即便是在二季度销售不景气的境况下，月度经营性现金流持续保持为正。上半年，投资端也保持了现金正流入，这部分流出主要是用于吾悦商业板块投资，但是通过收回投资收到了超过30亿现金流入。

尤其要注意的是新城控股的筹资活动：新城控股作为民企在融资上已经逐步恢复正常。其上半年内筹资流入超过144亿，这部分包括期内成功发行11亿公司债，还完成1亿美元境外债的以旧换新，这也是中国房企二季度唯一一笔地产境外债新发，且至今年年末的4个月尚余公开债规模较小，仅剩一笔CMBS待偿还。公司整体平均融资成本已降至6.41%，同比下降0.09个百分点。1-8月，已如期偿还境内外公开债达97亿元。

截至上半年末，新城控股的银行授信额度还有 849 亿尚未使用。

最后看利润表：417.68亿的总营收中，来自开发板块的营收为363亿，毛利率12%，约合44亿；吾悦广场营收48.65亿，毛利率接近70%，约34亿。

这其中，商业板块营收同比多增了10.2%，平均出租率较2022年末边际改善，达95.2%。公司上半年实现不含税物业出租及管理收入48.65亿元，占公司营业收入的11.65%；物业出租及管理业务毛利33.83亿元，占公司总毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%。

新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量为206座，截至8月25日，新城控股已开业吾悦广场总数量达到151座，已开业数量位居境内外上市公司首位。

这一块资产的价值不仅仅是营收与利润，还为其融资渠道的稳定性增加砝码，其融资特点相比开发贷及公司债“融资期限长、还款安全”，仅在今年前8月，以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资合计约110亿。

同时，自2021年以来，新城控股的商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出。2023上半年，该比例为2.12倍。这一块资产将带来源源不断的现金流。

从以上业绩数据来看，新城布局吾悦广场业态是个极具远见的的差异化策略，为业绩储备了蓄水池，也为应对风险储备了护盾。

具体经营情况。保交付是所有房企的头号任务，在上半年，新城控股的交付量为超5万套物业，在所有房企中排在第11位。

现在能做的是，在慌乱中稳住盘面，发现机会，熬过周期。

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