【投资晚报】新一轮房子涨价潮要来！要不要还贷卖房（09.03）

要么就是怎么喊都不出，一旦决定要出就“应出尽出”，这算是我们的一种政策特色了。比市场乐观一些的我都没想到，上周五晚连北京和上海都转为”认房不认贷“，至此四大一线城市全部转向。

部分城市可能也没想到大哥们转得居然这么快，这几天才陆陆续续跟着转向。连四大一线城市都转了，小弟们就没必要藏着掖着了，该干嘛干嘛吧。

上周四晚上，我已经跟大家分享了，我个人认为的存量房贷利率下调测算方式，想再详细具体一些的话，就需要等到9月25日政策正式落地执行后了。各大银行现在可能也在开会讨论上级传下来的方案，周四晚上工行、农行等国有大行都发了一模一样的公告�

PS：我只有一句提醒：暂时别提前还贷了。

尽管你的贷款利率当年可能已经是优惠利率无法大幅下降，但哪怕只有0.1%的下调幅度也会省钱，那些贷款利率在5%以上的朋友就更应该按兵不动了。

房贷利率看完了，重心就应该回到房价。

其实我不太想跟大家分析房价，因为我不是一个专业研究房地产市场的人，只能说一些大方向的判断，无法具体到城市，个股我好歹我还有几百家相对熟悉的，城市我就比较了解自己所在地。但扛不住有朋友不断来后台留言问，如果不正面给你们分析一次，那我可能以后都要在留言区回复几百字。

先说结论，我个人认为接下来房价要涨了，但涨多少，各地区的差异可能回非常大。未来的房地产市场跟A股差不多，整体牛市很难再有，分化行情将会持续。

我们可以分几个周期维度看房价，从长到短。

从最长的维度看，影响房价的关键因素是”人口”。

人类对房屋最原始的需求就是居住，有人的地方就需要有房屋遮风挡雨。在人口快速增长的时候，房屋就是处于一个“供不应求”的状态。但当人口的增速减慢甚至出现负增长，房屋就会逐渐转为“供过于求”的状态。

在今年7月会议上，对我国房地产市场的定调正式改为“我国房地产市场供求关系发生重大变化，将适时调整优化房地产政策”，说的就是长期人口问题。人口问题我去年跟大家讨论比较多，如今大家对人口问题也比较清楚，都有自己的理解，我就不再罗嗦了。

PS：这里要提醒大家，不要在极度悲观的时候用长期问题吓自己。

举个可能不太恰当的例子，人终会有一死，这是一个长期确定的问题，但这不代表我们明天就没有生的希望了。人口对地产的影响我认为是类似的，实际上的影响并没有那么快体现出来。

从稍长的维度看，影响房价的关键因素是“库存”。

即使再差的需求也不会完全跌到0，总会有刚需的存在。但当生产企业不想或者没现金支持生产，一段时间过后，库存就会归0。这时候，哪怕需求只有1，但因为库存是0，所以价格是无限大。当然，这是非常理论性的假设分析。目前房产的需求肯定不是0，库存也同样不是。

目前国内我找不到比较清晰的数据，下面引用的是万科董事长郁亮上星期在业绩说明会上的分析�

全国商品住宅新开工数据为例，在2021、2022年分别同比下降11%和40%，今年1-7月继续下降25%。按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。当前国内城镇人口9.2亿人，今年预计新开工水平折算成人均面积只有0.7平方米。但市场实际需求，保守估计应该在每年有10亿到12亿平方米的新开工。

郁亮这里给出了两个数据，一个是供给数据-今年新开工面积仅有6.6亿平方米。另外一个是需求数据-预计每年是10-12亿平方米。供给没办法满足需求，就只能消耗库存。按照此数据测算，今年就要消耗约4亿平方米的房屋库存。

PS：这里要提醒大家，万科说的只是整体数据，实际上各城市需求差异极大，导致去库存的速度也不同。

人类对房屋最原始的需求就是居住，有人的地方就需要有房屋遮风挡雨。所以房屋需求就是跟随人口流动变化，人口净流入的城市需求就会好，人口净流出的城市需求就会差。具体的我也不知道，我只能说一些大方向的判断，无法具体到城市。

从最短的维度看，影响房价的关键因素是“流动性（政策）”。

政策如果持续收紧，就算想买也买不了，需求会被人为压缩，市场流动性就逐渐降低。政策如果持续放松，那之前被抑制的需求就会重新释放，市场流动性就会提升。

这跟去年放开类似，放开后消费需求在短期几个月里面激增是一个道理。也跟当年二胎政策放开，新出生人数突然猛增是一个道理。但短期影响因素就是短期的，时间久了，市场就会逐渐由中期因素和长期因素主导。

所以总结一句话就是，对于房价整体而言，短期看涨，中期看涨，长期看跌。

如果有机会解套，我可能会说服家里老人把老家那套房子卖掉，只是有这个想法，具体要不要干，到时候看市场情况随机应变吧。而一线城市的房子我是一套都不会卖的

行了，基本把我想到的都告诉你们了。

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