在房地产市场供求关系发生深刻变革之下,作为地产“老大哥”的万科,其中期财务数据表现一如既往的稳健。
8月31日,万科董事会主席郁亮携万科一众高管出席了业绩发布会,对于现金流安全、投资拿地、经营业务、终止A股增发等问题,给予了回复。
不断有房企出现现金流问题,这其中不乏龙头房企,市场对于万科目前的经营安全也非常好奇。对此,万科总裁祝九胜表示,目前房企碰到了行业调整的时期,总体而言,万科的经营安全是完全没问题的。
半年报显示,上半年,万科财务状况良好,经营性现金流连续14年为正,短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点,货币资金对短债覆盖比上升至2.7倍。
万科董事会主席郁亮指出,现阶段的市场显然超跌了,相信在各方面的共同努力下,随着经济运行持续好转,对未来的预期逐步稳定,市场会回到正常的建设水平。
“从常识来看,有背阴的一面,就一定有向阳的一面。在整体低迷的时候,向阳的一面会格外引人注意,比如有些市场更加有韧性,也有新的业务机会在出现。” 郁亮如是说,万科对当前市场的看法和态度,就是筑好最坚固的底线,抱有最坚定的信心,尽到最大的努力。
经营性现金流连续14年为正
今年以来,在房地产行业持续下行的大背景下,万科的利润也不可避免受到影响。半年报显示,万科今年上半年实现营业收入2008.9亿元,归属于上市公司股东的净利润98.7亿元,同比下降19.4%。
对于利润的下滑,祝九胜解释称,主要是由于开发业务的结算规模下降以及结算利润率下降所致。
受过去两年市场剧烈波动影响,楼市销售持续遇冷,全国多地房价出现调整,万科境内开发业务上半年结算收入下降了4.5%,税前结算毛利率也同比下降了1.6个百分点。
在祝九胜看来,目前,房企碰到了行业调整的时期,万科经营安全是完全没问题的,短期利润确实有压力,部分市场的情况不太好,供求格局也发生了根本性的变化,行业毛利率也在不断地下降。
对于开发业务利润问题,万科联席总裁张海表示,“从去年开始,万科对于新项目投资把关更加严格,投资质量、产品能力也有提升,投资盈利表现比较良好,如果市场信心能够逐步恢复,相信经过一段时间的调整,开发经营业务的毛利率整体将稳定向好。”
在新项目投资布局上,万科今年继续坚持高质量投资,聚焦市场和客户基数好、操盘团队能力强、财务指标优秀的项目,累计获取新项目32个,项目总地价718.6亿元,投资金额中,一二线城市占比100%。投资质量的提升和库存去化的加快,也推动了万科开发业务结构和质量的转好。
纵观万科半年报,最引人瞩目的是,在行业形势严峻之下,万科的债务结构进一步优化,多元化融资畅通,安全垫增厚。
半年报显示,万科经营性现金流连续14年为正,同时其债务结构进一步优化,短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点,持有货币资金1221.8亿元,对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。此外,万科下半年无境外融资到期。
对于投资者关心的现金流安全问题,万科首席财务官韩慧华表示,万科是一家危机感驱动的公司,长期坚持稳健的财务策略,始终把保持经营安全、健康的财务状况放在最重要的位置。有足够的信心,可以确保万科的经营安全,已经筑好了最牢固的底线。
韩慧华也指出,短期市场是有压力,但万科已经筑好了最牢固的底线,做了充分的前置准备,安全韧性在提升。主要有三方面动作,高度重视经营现金流管理、始终保持融资渠道畅通和多元化、债务结构持续优化,这些动作都将使万科的安全韧性得到进一步提升,因此有信心确保公司的经营安全。
近两年房地产市场信心极其脆弱的环境下,万科是为数不多依然还能完全依靠自身信用在公开市场融资的企业,从去年至今,万科境内累计发行信用债396亿元。今年1-7月份,万科境内发行信用债100亿元,综合融资成本3.09%,安全韧性进一步增强。
在此背景下,国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了万科业内领先的信用评级。
四大经营业务实现全线增长
具体到各大业务板块,上半年万科各个条线表现稳健。
在开发业务方面,万科上半年实现合同销售面积1297万平方米,销售金额2039.4亿元,销售回款和销售金额总量相当,继续保持了一贯的高回款效率。同时,万科进一步改善开发业务经营管理水平,投资质量提升,存货去化加速,上半年已开项目整体投资兑现率达93%。
值得关注的是,万科持续推动产品系列化和标准化,加快了成熟稳定产品模型的推广应用,以“拾系”产品为例,目前已在宁波、南京、苏州、合肥等多个城市落地应用。其中,合肥“朗拾”实现取证去化率100%,苏州“朗拾”首开239套全部售罄,现金流9个月回正。
在与开发并重的经营服务业务方面,万科在走过“交学费”阶段后,在今年上半年进入新的增长阶段,实现全口径收入267.3亿元,同比增长11.9%。
具体来看,上半年万科全业务条线实现增长,其中万物云实现营业收入161.1亿元,同比增长12.2%;万纬物流实现营收19.5亿元,同比增长17.0%;万科泊寓实现营收16.4亿元,同比增长10.6%;万科商业实现营收43亿元,同比增长7.3%。
业务拓展方面,今年上半年,蝶城内新增在管项目个数188个,并推进150个蝶城供应链改造,覆盖超过1000个住宅项目。在长租业务方面,截至年中,业务布局全国34个城市,共运营管理租赁住房22.5万间,累计开业17.39万间,出租率达到95.9%。在商业方面,截至上半年,累计开业203个商业项目。
值得关注的是,在商业方面,去年有媒体报道称,万科决定将万科各个区域的部分商业项目调整由印力集团管理。年中报披露了相关进展:年初已完成委托的34个管理项目上半年销售额同比提升29%,日均客流同比提升54%,NOI同店同比提升17.9%。
对于商业地产,万科分管经营服务业务的联席总裁朱保全认为,商业地产整体投资会比较重,回报周期比较长,但是随着未来REITs的出台,将为整个持有型、经营性不动产带来了春天,“在REITs发行上,印力也在非常积极地参与。”
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