8月17日 Wework股价大跌91%！但是共享办公却没有结束！

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你好，我是王煜全，这里是王煜全要闻评论。

说起共享办公，你可能会想到WeWork，他们在巅峰时期估值曾高达470亿美元，但是最近却面临着巨大的危机。

8月8日，WeWork管理层在Q2业绩报告中称：严重怀疑公司能否持续经营，当前公司面临持续亏损和会员不断取消租约的尴尬处境。

通常来说，除非公司在一年内可能面临破产，否则不会在公开声明中使用“持续经营”这一术语，是相关法规要求此类公司必须对外披露这一紧急情况。

受此影响，当地时间8月9日，WeWork股价彻底崩塌，美股盘后WeWork股价大跌超30%，年内累计跌幅扩大至91%，最新总市值仅剩2.75亿美元，不足巅峰期的1%。

曾几何时，WeWork被许多人捧为“共享经济”的未来，成为全球投资者的宠儿，它以美国市场为起点，迅速向全球拓展业务，在高峰期，WeWork在全球38个国家和地区设立了1000多个共享办公空间，成为全球最大的共享办公提供商。

但是，从数据上看，WeWork几乎是“亏损的代名词”，2016年到2022年，它的亏损累计近150亿美元。持续巨额亏损的WeWork主要靠投资方不断输血，才实现了快速扩张，据统计，截至2019年，WeWork融资15轮，总金额超100亿美元。

可好景不长，受疫情影响，很多公司采用远程办公模式，直接削减了对办公空间的需求，到2020年4月，软银撤回了增援的30亿美元，WeWork被迫走上自救的道路。

到了今年，美国许多城市的写字楼仍处于空置状态，旧金山和芝加哥等城市的写字楼空置率已接近25%，相关的股票已经较疫情前的高点下跌了50%，看起来，是输血不足加上需求下降，导致WeWork陷入困境。

有人认为，WeWork的衰退意味着共享办公行业即将走到尽头，这似乎很像当年未来学家艾尔文托夫勒在《第三次浪潮》中描写的，数字革命推动远程办公，大家都远离了都市，更别说在都市里拥有办公室了。

我们在之前的要闻评论里也介绍过，至少在IT界，远程办公、回归田园是个潮流，甚至有很多风景如画的小镇以此为卖点吸引IT大牛们入驻。

但是，这真的是个不可抗拒的趋势吗？当我们把眼界放大一点儿，你就会发现，在WeWork焦头烂额的同时，它的一些竞争者却在走上坡路。

比如，总部位于瑞士的共享办公公司IWG表示，今年上半年全系统收入增长了16%，达到创纪录的16.8亿英镑，核心利润增长了48%，达到1.98亿英镑，也就是2.526 亿美元。

另一家共享办公企业Industrious创始人Jamie Hodari认为：现在对“灵活工作空间”的需求比过去十年中的任何时候都多，自2019年以来，他们的收入增加了两倍，目前的收入增长率在35%至40%之间，这是因为，大量客户正在摆脱长期租赁空间，转向更加灵活的办公空间。

他们认为，无论WeWork发生什么，在传统办公室失宠、大型物业建设减少的情况下，共享办公空间在后疫情时代都会继续蓬勃发展。

那么，问题出在哪儿呢？还得从WeWork自己身上找。

以往，WeWork总是标榜自己是科技企业，但是它的商业模式实际上很传统：整租楼宇，再转租给企业和个人，也就是俗称的“二房东”。

从Q2财报来看，WeWork在6月底有价值133 亿美元的长期租赁合同，但是，一半多租户都只是短期租，加权平均的租期只有约19个月左右。

这种模式导致Wework需要花费巨大的成本去争取新的客户入驻，这在融资输血的情况下还可以维持，一旦停止输血，抗风险的能力就很低。

另外，创始人Adam Neumann的各种不正当操作，也给公司造成了损失，他自己曾购买一些建筑租用给公司，赚了7亿美元，还挪用公司资金充实自己和家人的钱袋子，虽然后面更换了公司负责人，但也难掩颓势。

而Industrious和IWG就有所不同，他们不与房东签订长期租赁协议，比如，Industrious与房东达成landlord partnership关系，也就是业主合作模式。

具体来说，他们从现有物业或者新物业中改造一块共享办公空间，双方共同设计和改造场地，由Industrious负责具体的物业经营，一般来讲，这能够让房东获得比市场租金高出30%的收入，最终，与业主按照协议约定分享租金收入。

也就是说，Industrious不是“二房东”，而是靠自己的服务和运营能力来提升物业价值，享受增加的收益。

这就决定了Industrious不能无序扩张，因为他们需要仔细评估目标物业是否有增值潜力，此外，他们的合作业主也有一定的选择性，主要是大型开发商或房地产信托基金，这些机构掌握着大城市或区域性核心城市的优质地区的资产。

值得注意的是，他们的目标客户也与传统的共享办公公司不同，并不注重自由职业者和初创公司，而是大企业、区域总部和财富500强公司，为他们提供更加灵活、优质的办公空间，这样在一定程度上降低了客户流动的风险。

相比WeWork来说，Industrious的共享办公模式更像是慢工出细活，目前在65个城市设有160多个办公地点，虽然在数量上不如WeWork，但业绩却在增长。

实际上，WeWork走红的那些年是风险投资快速增长的阶段，但是现在却在下降，有数据显示，2022年全球风险投资总额为5190亿美元，较2021年的7550亿美元下降了31%。

所以，并不是远程办公就不需要办公室了，而是需要有更加灵活的办公环境；并不是共享办公行业走入绝境了，而是WeWork烧钱扩张的路线走不通了。当初共享办公兴起时，很多公司都一拥而上，但业务模式简单粗暴，没有经住市场的考验。而现在又迎来了一波AI创业热潮，WeWork实际上是给广大创业者一个警示，无论前期能够拿到多少投资，都需要对自己的价值有清醒的认知，要创造长期可持续的商业模式。

其实很多行业都是这样，我们固然要把握住行业发展的大趋势，但也不能生硬地判断产业变革，更不能借助风口盲目扩张，而是要深入到产业一线，真正理解产业发展的本质规律。共享办公就给我们上了生动的一课。

以上是今天的内容，更多详细的产业分析和底层逻辑，我会在科技特训营里分享。欢迎关注全球风口微信号，报名加入！

王煜全要闻评论，我们明天见！