债务逾期、业绩亏损，融侨集团如何化解流动性危机？

作为闽系房企中未上市的民营房企，融侨集团出现了流动性危机。近日，融侨集团发布关于公司债务逾期情况的公告称，受融资环境等多重因素影响，融侨集团正在面临流动性风险，出现了部分债务未能如期偿还的情形。

对此，融侨集团回应称，虽然目前有各项房地产利好政策出台，但市场情况尚未好转，资金依然紧张，“保交楼”依然是公司的当务之急。公司将继续做好项目交付工作，同时也在推进目前存量项目的去化，开源节流。

逾期未偿还金融机构贷款约5.12亿元

公告显示，截至2023年7月31日，融侨集团及控股子公司合计未能如期偿还的金融机构贷款本金金额约5.12亿元、合计未能如期偿还的商业承兑汇票2104.41万元，不存在单笔商业承兑汇票违约金额达到1000万元或者占公司2022年末合并报表净资产5%以上的情况。

融侨集团披露称，公司可能因逾期债务面临相关诉讼、仲裁、银行账户或其他资产被冻结、保全等风险，亦可能面临需要支付相关违约金、罚息、滞纳金等情况，可能对公司的生产经营情况产生影响。

融侨的流动性危机，早有征兆。今年早些时候，融侨集团就因债务压力申请了一笔境内债展期。6月1日晚间，融侨集团发布公告称，融侨集团召开了“19融侨01”2022年第一次债券持有人会议，会议同意通过所有未偿付本金兑付时间调整为2023年6月3日，即延期一年。资料显示，“19融侨01”发行于2019年5月30日，公开发行规模合计20亿元，期限5年，当期票面利率6.5%，该期债券的兑付日为2024年6月3日，若债券持有人行使回售选择权，则其回售部分的兑付日为2022年6月3日。

针对流动性危机，融侨集团方面回应称，近两年整个房地产行业都面临着融资渠道收紧、销售端不畅的问题，融侨集团同样遭遇上述困境。受上述原因影响，公司目前存在部分逾期债务的情况。

此外，融侨集团方面称，近年来房地产利好政策相继出台，在债权人的理解与支持下，融侨集团及子公司的多笔债务进行了展期，缓解了公司短期偿债压力。但是，目前市场情况尚未好转，资金依然紧张，“保交楼”依然是公司的当务之急。公司将继续做好项目交付工作，2023年上半年公司在全国7个城市已兑现交付数千套住宅，同时也在推进目前存量项目的去化，提升自持物业的运营管理，开源节流，在合法合规的前提下，积极处理债权债务事宜并按照监管要求披露相关信息。

“三高”经营模式风险快速上升

资料显示，融侨集团由知名华人企业家林文镜在1989年创办于福州，开发运营工业村、地产、物业、商业、酒店、教育、医疗、农业等产业。2005年，融侨集团开始走出福建，逐渐进行全国布局。值得一提的是，与其他闽系房企给业内的“激进”印象不同，融侨集团一向以稳健形象示人，因此，它也是表现强劲的闽系房企中唯一没有上市的企业。

问题在于，融侨集团为何会出现流动性危机？对此，58安居客研究院院长张波分析，虽然没有上市，但融侨依然和一众闽系房企一样，采取了“三高”的经营模式，尤其在2018年前后，提出了“三年千亿”的口号，正式拉开规模化扩张之道。

张波分析称，为了实现规模化，融侨一方面采取了合作开发、联合操盘、互相持股等方式，和阳光城、旭辉、金地等众多房企合作拿地开发，以有限资金撬动更大的开发规模；另一方面，离不开高风险融资，借助银行信贷、基金、信托公司、海外地产基金多元的融资渠道，融侨的规模扩张一如其他闽系房企，“以高负债博取规模化，这种机会主义在房地产上升周期或许有效，但在房地产下行周期，尤其是融资受限的阶段，自然很容易出现风险快速上升。”

同策研究院研究总监宋红卫表示，流动性风险是大部分民营房企面临的问题，只是由于临期债务不同，而现金流压力大小不同而已。由于融侨集团过去几年也是实施高周转、高杠杆的策略，因此肯定在资本市场借债扩张，由于没有上市，资本市场融资通道受到制约，因此，面临的融资压力也比较大。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，在楼市下行、去化困难的情况下，运用了较高的财务杠杆的未上市公司，实际上比上市公司更缺乏化解流动性压力的途径与渠道。融侨集团之所以能坚持到现在才出现流动性危机，说明其之前作为非上市公司可能财务杠杆率较低、财务相对稳健且实力较为雄厚。

去年净利润大降，亏损超93亿元

伴随着扩张期间的激进拿地和融资，融侨集团近年来经营状况出现相应问题。融侨集团2022年公司债券年度报告显示，2022年，融侨集团房地产开发业务实现营业收入222.43亿元，占总营收的97.05%。不过，房地产开发业务的营业成本为235.58亿元，已超过了业务营收。

截至2022年12月31日，融侨集团公司货币资金账面余额28.34亿元，其中受限货币资金8.58亿元；金融有息负债账面余额229.12亿元，其中短期借款及一年内到期的非流动负债99.21亿元，远大于非受限货币资金账面余额；2022年度开始至审计报告出具日，公司已陆续发生未能偿还大额到期金融负债的情形，累计逾期本金5.31亿，并涉及多起诉讼未决事项。融侨集团在其报告中指出，公司2022年债券偿付面临较为明显的流动性风险，存续债券“19融侨01”“19融侨F1”“20融侨02”等相继展期，若后续公司经营情况未能显著改善，整体流动性风险可能会进一步加剧。

此外，融侨集团发布的2022年度净利润亏损事项的提示公告显示，融侨集团2022年度净利润为-93.42亿元，占2021年末净资产比重为-34.66%，相较于2021年度净利润下降7737.89%，公司2022年度净利润发生较大亏损。针对亏损原因，融侨集团表示，2017年-2020年公司收储土地成本较高，报告期内完成交房义务并结转收入的项目销售毛利较低，该期对联营企业的投资收益也因为同样的原因下降较多；此外，因维持公司正常运转及项目交付所必需的费用成本仍在持续发生；本期部分项目进行土地增值税清算导致本期税金及附加增加。

在减值计提的影响方面，融侨集团在其公告称，2022年公司销售去化遇冷，出于谨慎性原则，对天津、郑州、厦门、成都等地的多个项目计提了存货跌价准备；2022年，全国各地的投资性房地产出租情况也存在一定的下行现象，公司在上海、福州等地多个投资性房地产的评估价值有所下降，产生了约-6.737亿元公允价值变动收益等。

值得一提的是，为盘活存量资产，改善现金流，融侨集团之前也变卖了相关资产。2022年10月24日，融侨集团发布公告称，将持有的福州首融沣泽置业有限公司100%股权及对其享有的3.21亿元债权转让给首开股份，对价款约5.71亿元。

今年1月份，融侨集团将子公司福州融侨物业管理有限公司100%股权转让给福建简而信生活服务有限公司，交易对价约为3.23亿元。融侨集团表示，本次交易所涉及的股权转让后，公司收到的股权对价款将用于公司下属子公司保交房相关支出。

建议：抓住去化窗口期，加快现金流回笼

那么，在当下稳楼市政策频出情况下，融侨集团应该如何抓住机会化解危机？对此，汇生国际资本总裁黄立冲指出，融侨集团可能需要采取一些措施。首先，可以通过债务重组来优化财务结构，减轻负债压力。其次，可以通过调整业务结构，例如减少非核心业务，专注于核心业务来提高盈利能力。最后，可以寻求外部资金的注入，例如进行股权融资或债权融资。不过，这些都只是可能的解决方案，具体的情况需要根据融侨集团的实际情况和市场环境来决定。

盘古智库高级研究员江瀚建议，融侨集团可以通过多种渠道融资，如银行贷款、发行债券、引入战略投资者等，以降低融资成本和风险；与此同时，调整其经营策略，如加大销售力度、控制成本、优化资源配置等，以提高经营效益和盈利能力；此外，加强内部控制、提高财务管理透明度、建立风险预警机制等，以降低财务风险和风险损失。

值得一提的是，近期，中央政治局会议以及住建部相继表态，要化解行业风险，在房企融资方面会有一定的政策支持，多个城市也表态将大力支持刚需和改善性住房需求的释放，这对于房企来说是较大的利好。在此背景下，在宋红卫看来，房企应该抓住去化窗口期，利用好营销和价格策略，加快现金流的回笼。

柏文喜也表示，在当前稳楼市政策频出的情况下，融侨集团应积极顺应形势加大促销力度、加快回款和加强融资，并积极促推动债务重组，尽力压缩资本性开支和管理费支出，优化流动性管理，以抓住机会化解危机。

“从当下来看，融侨无法独善其身，依然只能采取和其他涉险企业同样的操作方式，通过转让项目，出让旗下物业公司等资产的方式更大限度实现现金回流，同时加快在建项目的建设节奏，加快去化实现销售现金回流。与此同时，收缩规模、先活下去可能是不得不采取的策略。”张波如是说。