地产下行，哪座城市财政收入影响最大？

1998年，广州天河区一处叫骏景花园的楼盘开卖，新房价格在1000元/平方米左右，如今2023年，骏景的二手房均价在6万元/平方左右，20多年翻了 60倍。

那些独具眼光的炒房客赚的盆满钵满，但买的永远没有卖的精，自1998年开启住房市场化改革以来，财政收入之一的 土地出让金收入 一直水涨船高，到2007年首次突破1万亿元，直到2020年已经升至8.4万亿元，是1998年的 200倍。

土地出让金快速增长，地方财政对其依赖也越来越大，2017年起，土地出让金占地方财政收入的比例开始超过三成，到2021年，这个比例是41.81%

数据源于证券时报这篇文章：

用 /地方财政收入 即可衡量出每座城市对土地财政的依赖程度，但由于网上公开数据有限，我采用了一个简化版的公式。

因土地出让金收入远大于房产相关税收收入，这里只取土地出让金收入一项，而由于土地出让金收入是放在财政收入的 政府性基金收入 这一项，且历年土地出让金都占政府性基金收入的80%以上，因此公式可以简化为

政府性基金收入/地方财政收入

取一线城市及新一线城市为例，计算2022年该比例如下：

西安：62.4%

佛山：60.7%

南京：57.1%

成都：55.4%

东莞：47.7%

广州：46.8%

长沙：46.3%

重庆：45.4%

苏州：42.4%

郑州：42.3%

宁波：41.7%

青岛：39.7%

杭州：39.3%

深圳：38%

上海：34.1%

武汉：33%

北京：27.7%

昆明：21.7%

天津：18.6%

一线城市得益于城市产业的优质结构，税收收入相对充足，因此土地出让收入占比较低，而大部分新一线城市尚处于城市的快速发展期，土地供需双旺，因此土地出让收入占比较高。如果把二三线城市的数据也拉出来，这个比例可能更高。

根据最近公布的数据，2023年一季度全国政府性基金预算收入10825亿元，同比22年一季度下降 21.8%，而2022年一季度同比21年则下降了 26.1%，逐年下降，而且这个比例看起来很大。

土地财政下滑，支出也就没那么大方了，所以可以看到最近体制内的一些动作，比如清退编外人员，编内人员降薪，以及这两天的新闻，深圳地铁五期规划砍了30%，杭州去年获批的地铁四期规划从17条缩减到9条，成都的从55条缩减至36条等。

对于未来如何弥补土地财政下滑损失的收入，厦门大学教授赵燕菁提到，可效仿发达国家，从土地财政转向税收财政，具体是提高直接税的比例，直接税我查了下包括 个人所得税、房产税、企业所得税、遗产税等；

万通集团创始人冯仑则说，应该大力发展房地产以外的产业，创造更好营商环境，以此让税收增长更快，弥补卖地收入的缺口。

中泰证券首席经济学家李迅雷则说，国企资产是当前政府除了国有土地资产之外最大的一块资产，如果通过提质增效，让300万亿的国企资产的回报率提高一个百分点，就有3万亿的收益增加，足以弥补土地财政减少的缺口。

不知大家看到以上第3点有无焕然大悟的感觉，近段时间有非常多国企领导层落马的新闻，包括在成都太古里牵手的那位，这绝不是偶然，相信国企的反腐未来会越来越严格。

同时我感觉上半年A股的中特估行情可能也与此有关，资本已经提前觉察到国家肯定会做强做大国企，来弥补土地财政收入的下滑。

另外可以期待一下6月20日最新LPR的公布，感觉市场对LPR再降的预期已经打满，从A股地产相关股票最近开始回升也能感受到。

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