房地产营销现“负首付”，有何风险？专家：典型的骗贷行为

近期，南宁、深圳等地出现房产中介声称买房可以做到“负首付”“零首付”一事引发关注。据多家媒体报道，“负首付”即为购房人不仅无需付首付，还能倒拿装修款，比如房产价格520万元，购房人可以向银行贷款570万元，这样不仅无需付首付，还能拿到50万元作为装修款。

据广东省惠州市惠阳区房地产中介行业协会5月22日消息，日前，惠阳区住房和城乡建设局印发《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》。根据《通知》，惠阳区住建局将在全区范围严查首付贷、返首付、零首付，以及发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

易居研究院研究总监严跃进对红星新闻记者表示，此类事件诱惑性很大，和过去的零首付等还是有差异。“零首付等类似于房企垫资、寻找首付贷、首付分期，但此类操作不能理解为是骗贷。而目前的负首付是典型的骗贷行为。”

有中介称已用“首付返现”方式

售出数套房

近日，南宁市青秀区房产经纪人陆女士所代理的部分楼盘推出了“首付返现”。红星新闻记者以消费者身份向其致电，陆女士称，“首付返现就是开发商把钱分期打到你的卡上，或者打到你的亲戚朋友的卡上，让你去付首付，剩下的钱按揭付款就可以。”陆女士表示，这算是开发商的一种促销手段，用于清库存，降低购房门槛。

那么这部分钱是否需要返还呢？陆女士解释说，“这种形式相当于开发商先给你垫付，房子总价还是要分摊到月供里面。也就是说原价100万的房子，你最后实际支出的还是100万。”

谈及该购房措施对顾客有何限制条件，陆女士表示，如果月供在4000元以内，有些是免流水的，但月供较高的，需要顾客有稳定的流水和良好的征信。外地人购房也是这个要求，没有额外附加条件。

陆女士还表示，她已经以该形式售出了数套房子。

深圳部分地区也有类似的营销方式，不过有的开发商将“首付返现”算是折扣。房产中介胡女士告诉红星新闻记者：“以首付20万的房子为例，银行按揭完之后，开发商会将这20万打给顾客，确定顾客的资质能够贷款。”胡女士解释道：“也就是说，实际100万的房子你只需要还80万的贷款就可以了。”

开发商们为何会推出此政策？在胡女士看来，当前房地产市场竞争压力较大，这一举措一方面是开发商为了提升自己的竞争力；另一方面也是为顾客减轻一些压力，给双方一个保障。

“以前有种返现形式是，你需要自己先出首付，开发商后续再返还给你，但这样不知道要拖多久你才能拿到返还款。现在就是不需要你垫付，开发商提前把钱打给你，这样就多了一份保障。”

“负首付”有何风险？

专家称属于典型的骗贷行为

负首付如何成立？

据中国之声报道，有专家分析表示，楼市中所谓的部分“负首付”“零首付”方案，促销宣传都有不少套路，很多属于虚假宣传，看起来似乎是帮购房人缓解了压力，但实际上往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为，同时还可能违反按揭贷款的相关规定。湖南金州律师事务所高级合伙人、律师邢鑫表示，所谓“负首付”与“零首付”有时还需要借助经营贷的力量。

严跃进向红星新闻记者表示，此类事件本质上就是虚构购房合同，进而做高购房价格，以骗取更多的贷款来支付首付。“举例来说，100万的房子原先首付为20万、贷款为80万。而现在可以虚构交易金额为130万，其首付则为26万、贷款为104万。据此购房者‘骗取’的贷款额为104-80即24万。拿这20万去缴纳20万首付，还多出了4万元。这就是负首付的概念。”

严跃进称，此类事件诱惑性很大，和过去的零首付等还是有差异。“其中零首付等类似于房企垫资、寻找首付贷、首付分期，但此类操作不能理解为是骗贷。而目前的负首付是典型的骗贷行为。”

据广东省惠州市惠阳区房地产中介行业协会5月22日消息，日前，惠阳区住房和城乡建设局印发《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》。根据《通知》，惠阳区住建局将在全区范围严查首付贷、返首付、零首付，以及发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

“此类事件近期有所发酵，成为房地产金融市场中一个重要的热点，更是要求金融部门积极关注此类内容，防范出现金融不稳定的现象或金融风险。”严跃进说道。

严跃进指出，首先要科学界定负首付的概念，其虽然也属于零首付层面的概念，但和传统的零首付有区别。中间涉及到虚构合同、贷款材料造假、银行审核不严等问题。对于此类环节的内容更是需要进行严监管。其次，此类问题进一步说明当前房地产市场的新情况，即首付支付能力或是比较弱。恰是购房者首付方面的压力，所以类似负首付的噱头很容易引起大家的关注。

“负首付属于违法行为，其危害性非常大。购房没有真实的首付支撑，容易抬高杠杆。若是按负首付的方式去购房，购房者后续的真实房贷压力明显放大，这会使得房贷违约的成本增大，最终对购房者和商业银行都不利。”严跃进如是说。

律师邢鑫提醒，购房者在购房过程中需提高对地产销售话术、银行贷款策略的辨别能力，对购房策略、合同条款充分调查研读，尤其注意确认付款的主体、时间和违约责任的内容，根据自身实际情况综合判断后量力而行。

红星新闻记者 王辰元 吴阳 实习生 李晨笑