哪个小区房价升值更快？影响房价的微观因素分析

一个小区的房价涨幅，跟当地的经济活动息息相关，比如广州海珠区的琶洲，从一个人烟稀少的小岛，一下变成省级经济开发区，进驻了许多企业总部。附近二手房房价5年前还是1.7万一平方，如今飙到 6.4万。

撇开居住属性不谈，从金融上看房子其实是一项股权，买下他，也就相当于买下其所在区域的股份。该区域经济向好，你也能享受到股权价值上涨的收益。比如上述琶洲的二手房，过去5年平均每年的投资回报率是 30%，许多人因买房而变得富有。

房产投入的资金极大，谁都不希望掏空6个钱包，背上贷款买下的房，过两年房价下跌了，导致自己想置换，或急于用钱时去亏本卖房。

因此务必以投资的眼光去买房，以下我通过对比两个小区过去10年的房价涨幅，来分析买房时需要考虑的因素。

小区1-星汇金沙

位于广州市白云区靠近佛山的金沙洲岛，越秀地产的楼盘，2011年一期开盘，新房均价在 1.7万/平方米 左右。

开盘时广州地铁6号线还没开通，进出岛只有一条金沙洲大桥，交通不便，附近也什么商业配套，最近的大超市是距离4公里左右的卜蜂莲花。

户型从90多平方的2房、120平方的3房到150平方的4房都有，还有别墅。

别墅

小区2-御金沙

距离上面的星汇金沙300米左右，凯德置地的楼盘，也是2011年一期开盘，新房均价 1.6万/平方米 左右，

开盘时还没有地铁，交通跟星汇金沙一样不便，2014年左右地铁开通，站口直接就在小区门口，地铁出来有一条天桥直接进入小区，非常方便。但烦恼也在这里，每次地铁进站出站，靠近地铁那几栋楼都能感受到震动，噪音也非常扰民。

地铁出来直达小区的天桥

户型跟星汇金沙类似，也是2房到4房都有。

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两个小区开盘时价格差不多，以居住的舒适度来说星汇金沙更优，楼距宽视野好，还临湖，距离地铁站也就300米，还没有御金沙太近地铁站的吵闹。

那么10年后，你觉得哪个小区房价升值更快？

推动小区房价上涨的第一个关键因素是 地铁

查询成交信息，地铁6号线开通后的2016年，星汇金沙的二手房成交价涨到了1.9-2.3万/平方米，御金沙也差不多，2016年几套二手房成交价在 2.2-2.4万/平方米。

这个价格已经超过了文首提到的海珠区琶洲，当时琶洲的高教花园成交价才1.7万/平方米，对于金沙洲这个犄角旮旯的地方，地铁对于房价的拉动功不可没。

2011年开盘即买入的业主，5年投资年均回报率在 6.5% 左右，虽比不上广州主城区，但好歹跑赢银行理财。

第一个5年两个小区打成平手，但第二个5年其中一个却被另一个按地上摩擦。

查询成交信息，2021年房价巅峰时期，星汇金沙一期的二手房成交价格在2.9-3.5万/平方米之间，而御金沙是 4.1-4.8万/平方米之间，两者拉开了1万多的距离，原因在于 学位

御金沙门口的学校是广附实验小学，最开始是偏民办的性质，而星汇金沙对口的小学是公办的沙凤小学，2018年以前，两所小学并未看出什么差距，甚至公办的免学费还更有优势。

谁知2018年杀出一匹黑马，跟御金沙广附小学同属一个集团的广附实验中学中考成绩炸裂，平均分位列广州市第一，而当时据说广附实验小学的学生是可以直升这所中学的。

御金沙一下变成了名贵的 学位房，当然那些2011年买入的业主可能很难预判这些，毕竟广附集团当时没知名度，估计得教育圈里的人才具备这种眼光。

再算下第二个5年的年均回报率，星汇金沙是 8.5%，而御金沙去到了 15%

为何第二个5年，房价升值比第一个5年还凶猛？这大概跟地铁、学位这些微观因素没关系，跟政策和经济周期有关。

记得那会广州房价是被深圳带动的，深圳房价2016、17年涨的特别凶猛，然后这波涨幅在2019年左右传到了广州。

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这段时间对房价的调研，让我明白了房价不仅跟国家发展周期有关，比如处于高速城市化的阶段时，房价涨幅特别快；跟城市经济有关，一线城市涨幅高于二三线，因为经济发达导致人口涌入；跟城市内区域发展不同有关，比如海珠区的琶洲，设为经济开发区后房价飙涨；也跟小区周边的配套有关，比如交通、学位、商业这些。

如果你未来打算买房置业，务必把所有因素都考虑进去，以投资的眼光去选房子。

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