外墙面层计入建筑面积意味什么？专家：公摊可能变大，但房屋生命质量也会提升

3月1日起，新的《民用建筑通用规范》开始实施，其中讨论较多的是里面关于建筑面积的计算。

新规规定“建筑面积应按建筑每个自然层楼面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算”，也就是说不仅外围建筑墙体，而且作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等也要被计入建筑面积。

↑新规中建筑面积的计算方法引发广泛讨论

实际上，在2022年8月25日住建部官网就发布了《民用建筑通用规范》公告，并指出本规范为强制性工程建设规范，今年3月1日新规正式实施后，全部条文必须严格执行。现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准。

↑住建部2022年8月发布《民用建筑通用规范》公告

那么，新规对购房者会造成哪些影响？诸葛数据研究中心高级分析师陈霄向红星新闻记者表示，对购房者来说，可能购房成本会有所增加。“根据新规来看，外墙面层均要计入建筑面积，房子的建筑面积增大，但实际套内面积没有改变，购房者想要买到和以前同样套内面积的房子可能需要付出更多的成本。”

陈霄举例说，比如购房者买一套建筑面积为100平方米的房子，按照国家规定，11层以下的房子公摊率在7%-16%左右，12层以上公摊率在14%-24%左右，公摊面积7-24平方米，实际套内面积在76-93平方米。将外墙面层计入建筑面积，那么公摊面积可能会增大，相应的套内面积会缩小。

不过陈霄表示，也不必过于担忧，因为商品房面层厚度一般为20mm左右，虽然公摊率增加了，但其中产生的差距可能不会过大，而房企及设计院在设计住宅过程中可能会需要更多的考量。

易居研究院研究总监严跃进认为，关于公摊面积的讨论之前比较多，建筑面积的新计算公式，客观上会使得购房者实际得房率减少。“这也要求各地在落实此类政策的时候，要多做解释。同时此类政策客观上也有助于规范房企的开发建设行为。过去的计算方式下各类偷面积的建筑设计非常多，也使得背后产生了很多建筑质量问题和设计问题。新规定有助于确保房企合规开发，减少各类小动作。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉红星新闻记者，新规还需要住建部门给出具体的解释，因为建筑面积的确认最终要以住建部门的测绘为准。“与之前的规定相比，新规主要是规定外墙部分计入建筑面积，我觉得主要目的还是鼓励开发商不使用玻璃幕墙这种高耗能、光污染大的建材。另外从建筑全生命周期管理角度来说，如果外墙计入房屋面积的话，对这部分的投入就会增加，有利于提升房屋的生命质量。”