让老人贷款到100岁，不解决房地产的问题

赵照在《当你老了》中唱道：“当你老了，走不动了，炉火旁打盹，回忆青春。”

而这几天青春的主题，恰是关于“当我老了”的话题。

一方面，延迟退休像一头已经近在咫尺的灰犀牛，鼻息都已喷到年轻人的脖颈了。

灰犀牛是一个财经比喻，指那些经常被提示却没有得到充分重视的大概率风险事件。

另一方面，一张来自广西南宁、写着“还房贷年龄最长达100岁”的海报在社交媒体流传，与退休话题搭配食用，把“活到老，奋斗到老”的氛围再烘上了一层楼，相关话题喜提了好几波热搜。

只不过后一件事，是有一些乌龙的成分在里面的。

一 “千秋万贷”？

得益于金融词语的晦涩难懂和中文的博大精深，无论是热搜里提及的“多地延长房贷期限年龄”，还是“北京房贷最高可贷到95岁”，都令人们对“房贷年限”有了字面上的误解，以为是“可以贷款年龄”的代名词，即90岁了也能贷房贷。

实际上，房贷期限年龄或房贷年限是一个公式的计算结果，等号的右边是两组数之和：

房贷年限=房贷贷款人的真实年龄+贷款期限

简单举个例子，假设银行主规定房贷年限不得超过70周岁，贷款人的贷款周期是30年的话，那么这位房贷贷款人的年纪就不能超过40周岁。

房贷年限（≤70年）=房贷贷款人的真实年龄（≤40周岁）+贷款期限（30年）

极端的情况是，主流银行的最低贷款期限是5年或15年，那么也就意味着，在70周年的框里，贷款人的最大年龄，不能超过65周岁。

房贷年限（≤70年）=房贷贷款人的真实年龄（≤65周岁）+贷款期限（5年）

或者

房贷年限（≤70年）=房贷贷款人的真实年龄（≤55周岁）+贷款期限（15年）

媒体所曝出的各地新举措，无非就是把房贷年限往上做了调整，结果就是相应地提升房贷贷款人的年龄上限。

换言之，相比过去，确实是年纪更大的人可以申请房贷了，但也没极端到八九十岁甚至百岁老人这么夸张。

至于90岁、95岁乃至100岁的提法，则是嵌套进了另一种模式——接力贷。

二 “贷贷相传”？

2006年，南京日报报道了江苏省农行营业部在下设两个网点中的一次试点——接力贷款。

报道原文写道，这项举措“可以将父母的还款能力与子女的年龄优势结合起来，共同负担银行贷款”，而目的就是为了解决“超过年龄房贷就无法办理的问题”。

2010年，第一财经也报道了上海出现的“接力贷款”现象，并形容其为“父贷子还”“母贷子还”，即以老人的名字申请按揭，随后指定其某个子女作为所购房的唯一连带还款人。

只不过，当时围绕这个现象，大家的关注点在于，这是在“限购令”“限贷令”出台的背景下，买房家庭曲线购房，套取买房名额的一个好方式。

而十几年后，它却成了一些银行激发人们买房贷款的营销手段。

以那个闹出动静的“百岁贷”为例，相关工作人员对中新经纬解释说：

之前贷款年龄最多是到65岁，现在有个别银行可以到70岁，然后子女做接力贷，用子女的年纪来贷，可以贷30年，70岁加30年正好是100岁。“它是一个噱头。”

简单来说，就是子女以青春做担保，帮助自己的老年父母，获得30年贷款期限的权利，其实质是变相降低了买房人的门槛，以求刺激市场。

配方还是相同的配方，治的却是不同人的心病。

北京商报评论员陶凤在《房贷还至80岁不用太惊诧》一文中指出：

无论是银行房贷年龄延长，还是居民提前还贷成潮，个贷市场中的你来我往都已白热化。

一个是急需激活房地产市场，把目标延伸至中老年用户的银行，另一个是不愿再承受高利率、立志要将家庭杠杆往下降的购房者。

而他们的背后，站着更宏大的命题：一个低迷多年，还在ICU里挣扎的中国房地产市场，以及因为它而在复苏路上充满不确定性的宏观经济。

三  大头观点

为此，就这件事，我们从三个方面咨询了一些业内专家，问题有大有小。

小的问题是，我们想知道，在个别银行延长房贷年限的举措中，还有哪些冷知识，普通人需要注意些什么，接力贷本身是否有风险。

大的问题是，中国的房地产市场到底何时才能有起色，它对2023年中国经济又会有哪些影响。

希望他们的回答能够帮你更加全方位地看待这个事件。

58安居客房产研究院分院院长张波对此表示，虽然名义上是父母买房，

实际的买房人则是子女。

无论是借款年限放松至80岁还是接力贷，都是降低购房门槛的直接表现。通过延长贷款期限可有效降低月供压力，叠加首付及利率降低等政策，总体降低购房者的自有资金要求，这是拉动需求侧的重要政策，一旦市场信心恢复，将会起到更为明显的带动作用。

从银行侧看，愿意接受按揭年龄到80岁，往往都需要有一个“接力贷”作为保障，从目前自然人的平均年龄寿命来看，虽然会不断提升并超过80岁，但退休后的收入会受到明显影响，没有子女承接相关贷款，对商业银行而言势必造成按揭贷款风险上升的隐忧。

实际情况是，对于不少已有房家庭来说，可通过此类方式获得等同于首套房的首付和利率优惠。换言之，虽然名义上是父母买房，实际的买房人则是子女。

房贷年龄期限延长的背后，信贷的宽松化趋势值得关注，对需求侧合理的购房需求进行保障是政策的重要方向，但过于放松信贷门槛也会导致隐性风险扩大，虽然在一定程度上对楼市热度提升会起到一定作用，但仍需有一个合理的尺度。

用接力贷形式来刺激楼市需求提升，本身可能带来贷款风险上升、住户部门债务过快增长，甚至可能影响到未来养老保障等。因此，接力贷以及过长放宽借款年龄限制的举措本身也都值得商榷。

总体来说，提升购房需求的核心还是推进居民恢复信心，只有经济面整体转好，楼市不断走稳才会带来购房者更坚定的入市信心，房贷利率层面的放松的确对市场有提升作用，但边际效应递减也会非常明显，过度降低门槛在一些城市和地区可能也未必会带来市场的积极回应。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，恢复经济，特别是稳住房地产市场，是今年所有地方政府经济工作的重中之重。

“延长贷款年龄上限”措施的目，是在楼市低迷时降低贷款人每个月的按揭压力，从而刺激更多人入市买房。这确实是当前影响人们购房预期的因素之一，但不是决定性的因素。

决定性因素是人们对经济社会发展的信心和预期，特别是对就业以及各行各业对未来收入的预期。

这个热点新闻的背后，是在宏观层面，面对持续了一年多的房地产市场严重危机，高层的房地产政策已经发生根本转向。

从春节前说起，1月17日，国务院副总理刘鹤出席达沃斯世界经济论坛，特别引人关注的是，他重点并长篇阐述了中国房地产市场政策，表示“房地产在中国是重要的支柱产业”，提出改善房地产市场的三项内容：

第一，通过保护契约和产权，稳定预期；第二，大量输血，改善房地产企业的流动性；第三，放松在房地产市场过热期间采取的管制措施。

2月15日，《求是》杂志发表了最高领导人的重要文章《当前经济工作的几个重大问题》，其中讲到当前经济工作的几个重大问题，共谈到了五个方面：

一、着力扩大国内需求；

二、加快建设现代化产业体系；

三、切实落实“两个毫不动摇”；

四、更大力度吸引和利用外资；

五、有效防范化解重大经济金融风险。

房地产市场被列在第五个问题，即有效防范化解重大经济金融风险的范畴之内，并列在首位。

每年的此时，大家都在等待着20天后召开的全国两会上政府工作报告的表述。

求是杂志发表的这篇讲话，已经清晰地传递了中央政府房地产市场政策的定调。

可以清晰看出，恢复经济，特别是稳住房地产市场，是2023年所有地方政府经济工作的重中之重。

需要观察和等待的是，地方政府和部门正在陆续出台的各项政策。

具体到各城市，2月6日，武汉发布新政，支持居民家庭合理住房消费，放松限购，外地户籍甚至可以“先上车，后补票”。2月14日，杭州发布新政，明确传递了要全力稳住房地产投资大盘的政策信号。

最近，市场盛传上海也将出台多项楼市新政，但官方暂未有回应。其他一线和强二线城市仍在等待和观望之中。

北京市道可特律师事务所合伙人刘甫对此表示，接力贷可以提供更多买房选择但需谨慎使用，避免纠纷。

延长贷款年龄上限应该是中国步入老龄化社会、延长退休年龄的配套举措，随着中国人均寿命的增加，原定退休年龄已不适应社会的发展。

贷款年龄上限的设定，也是依据收入来源的稳定性，因此如退休年龄延长，贷款年龄上限延长也是正常的调整。甚至今后民法、刑法中对于高龄老人减免行政责任、刑事责任的法律规定也会相应修改。

但在房地产市场，实际上老年人自己购房的需求基本为零，更多的是用“接力贷”的操作方式，为现在购房人群（子女甚至孙辈）提供更多帮助。

从法律层面讲，并不限制老年人与家人共同成为借款人，也不限制年轻人作为担保人。

不过这也会产生一系列法律问题，比如老人过世产生的继承问题、年轻夫妻之间产生的共同债务问题等家庭内部纠纷，这也需要购房人慎重衡量。

接力贷确实提供了更多选择。但需注意，家庭关系比较简单的，选择接力贷不容易产生纠纷；而家庭关系相对复杂的，则需要慎重，在购房时建议起草家庭内部协议，规划好各方的责任以及财产分配，更有助于家庭和睦。