想说爱你不容易，谈谈业主和物业的权利义务都有哪些？

近日，"上海最牛业委会起诉物业获胜，全体业主获赔4000万元"一事引发广泛关注。判决书显示，该案原告为上海中远两湾城小区第三届业委会，被告为上海中远物业管理发展有限公司，案由为物业服务合同纠纷。法院判决，被告中远物业应返还不应由业主承担的成本与费用等共计4000万元。

实话说，这个业主委员会可以，用法律武器坚定维护了全体业主的权利。这个案子，也再次把物业和业主之间的矛盾具化到公众面前，很多网友表示，这个经验应该推广，都说那是别人家的业主委员会，纷纷表达羡慕之情。但是呢，随风要说这是一审判决，高兴还为时尚早。物业公司已经将上诉事宜交给了律师，得二审维持原判决，才能说业主委员会取得了最终的胜利。

近年来，物业与业主之间的纠纷频发，业主觉得，我付了物业费，你就有帮我解决问题的义务。而物业也因负担整个社区房屋设备设施维护修养、社区秩序的维护等工作疲于奔命，不能及时处理业主的诉求。这种矛盾就和婆媳矛盾一样，不好处理。

物业服务与我们的生活息息相关，物业与业主们之间的“爱恨情仇”该怎么破？今天随风就为大家解开与物业的“爱恨情仇”！

在分析业主和物业公司的权利义务之前，我们先了解几个概念：

一是物业管理，是指业主通过选聘物业服务公司，由物业服务公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理一般是通过物业管理合同来具体体现的。物业服务合同中对于物业公司的服务范围、标准以及收费标准等都作出了约定。

二是建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分的所有权以及对专有部分以外的共有部分的共有和共同管理权。当你购买了某小区的房屋后，除了对自己的房屋享有所有权外，还对小区共有部分享有共有和共同管理的权利。

三是业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织，具备独立法人资格。业主委员会由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种组织形式。根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，主要是受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

了解了这几个概念，咱们来深扒一下物业公司和业主的权利义务。

一、物业公司如何选聘？

目前，在我国有两种物业公司。一种是开发商确定的物业公司，一种是业主委员会选定的物业公司。前一种，是业主刚入住小区，没有成立业主委员会，小区的日常事务，比如清扫垃圾、日常维修等等事项需要处理，这时开发商就利用业主不熟悉小区情况这一便利条件，自行选择物业公司或者自己成立物业公司，为业主提供物业服务，收取物业管理费。后一种，是业主熟悉后，由一些热心业主联合发起，全体业主投票选举产生了业主委员会，如果业主委员会认为原物业公司服务差，就可以重新确定物业服务公司，把原来开发商确定的物业公司换掉。

二、物业费缴纳有关问题

物业费牵动着全体业主的心。今天随风就说一下物业费缴纳的问题。

一是即使房子没入住，需要交物业费吗？

小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当缴纳相应物业费。按照民法典第九百四十四条第一款 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

二是物业公司提供的服务我不满意能拒交物业费吗？

这个问题最棘手，需要具体情况具体分析。业主若认为物业服务企业提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费比如，部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等，这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。

但是，如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业进行赔偿。比如，小区门禁损坏后物业未及时修复，未设保安室，亦无保安巡查，或虽有录像监控但监控损坏缺失等原因，导致业主财物被偷窃的，可以认为物业在业主安全保障方面明显管理不到位，为重大瑕疵，可以减免物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定， 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

也就是说，物业费不能单方拒缴，可以根据物业服务情况，减免一定的物业费。如果物业公司服务达不到物业服务合同的要求，可以更换物业公司并主张违约责任。

三是没交物业费物业对我停水停电，合法吗？

业主违反物业服务合同约定逾期未足额缴纳物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付物业费；合理期限届满后仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁，不得通过对业主进行停水停电等不合法措施催交物业费。民法典第九百四十四条第三款 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。所以，物业无权这么做！

四是物业公司对业主罚款，合法吗？

《中华人民共和国行政处罚法》规定，行政处罚仅由具有行政处罚权的行政机关或法律、法规授权的具有管理公共事物职能的组织可以在法定职权或授权范围内实施。物业服务企业只是一个企业法人或非法人组织，并不是行政机关，也不具备公共管理职能，它与业主间是平等的民事法律关系，因此不享有处罚业主的行政权力，无权实施罚款等行政处罚行为。但如果业主因不当行为构成违约，物业服务企业有权要求业主承担违约责任。

五是过渡期可以不交物业费吗？

现实生活中，物业公司与业主签订的物业服务合同都有服务期限，那物业公司服务期限已经届满，业主大会也没有再和该物业公司续签服务合同，决定换聘新的物业公司。在业主大会寻找新的物业公司之前，物业公司还依然进行着物业服务。这个过渡期间的物业费可以不交吗？《民法典》第九百五十条规定，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。该条文规定了物业公司的后合同义务，在新物业公司接手之前的过渡期，原物业是“应当”继续进行物业服务的，并且有权利继续收取物业费。

三、共有面积使用问题

《民法典》二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

小区内哪些属于业主共有呢？

《民法典》第二百七十四、第二百七十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定，属于业主共有的部分包括：

(1)建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外；

(2)建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；

(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施；

(4)物业服务用房；

(5)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

(6)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

(7)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

因此，业主对小区共有部分所产生的停车费、广告费等公共收益享有共有权。业主委员会成立后有权对相关事实进行查明，并起诉要求物业公司返还侵占的业主公共收益。

那问题来了，物业擅自将地面停车位对外出租导致业主无法停车，合法吗？

若物业公司未经业主大会授权，擅自将共用部分出租经营，属于无权处分，业主委员会可以物业公司侵权为由要求物业公司停止侵害，恢复原状，并赔偿损失。

若物业公司对外出租经营是经过业主大会授权通过的，则所得收益应当用于补充业主专项维修资金，不得由物业擅自挪用。

民法典第二百七十五条， 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《物业管理条例》第五十四条， 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

说在后面，业主和物业本是共生共存的关系，双方的权利义务都在物业合同当中，要想不发生不必要的误会和摩擦，双方应该认真制定物业服务合同，审慎对待权利与义务，积极主动履行义务，以此维系小区物业功能的正常运转。最理想的状态是业主心甘情愿缴纳物业费，物业公司尽心为业主提供物业管理服务，你看，这多和谐！