把首套房门槛降下来，将买房信心提上去 | 新京报专栏

据1月5日央视新闻报道，住建部部长倪虹在接受专访时表示，2023年要因城施策、精准施策，提振市场信心。对于购买第一套住房的大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对购买三套以上住房，原则上不支持。

同日，人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，其中提出，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

这意味着首套住房贷款利率政策和市场具体表现挂钩，既有利于地方政府和金融机构“因城施策”，也将降低购房成本，更好地支持刚性和改善性住房需求。

何为刚需虽在，需求端却不振？

单从内容而言，这两则消息堪称楼市重磅新闻，但1月6日A股市场的房地产板块并未应声上涨，反而下跌，是因为对市场而言，这两则消息实际属于“已知新闻”，是去年12月中旬举行的中央经济工作会议上关于房地产表述的推进与落实。按市场先行的规律，事实上，去年11月份至今房地产板块已经从低点反弹超过两成，但仍然与昔日高点相去甚远。

这反映出市场对楼市现状的复杂情绪：在短期内，市场对楼市表示看多，但从长期看又异常谨慎，远远达不到狂欢的程度。因为政策态度很明显，楼市应以“稳”为主，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。

同时，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，不给投机炒房者重新入市留有空间。既然楼市稳字当先，那么股市也很难出现暴涨暴跌。

稳楼市事关金融、民生以及安定团结大局的稳定，但做起来并不容易。政府在政策、金融层面上可以给予扶持，但市场预期的稳定却需要来自多方面的协同共振，把市场真正的需求激发出来。

相比日常消费，居民购房的消费决策要更加复杂，因为它不但取决于购房者的刚需，还受预期、投资乃至投机等多重因素影响。如今在楼市投机明显是没前途的，但投资因素依旧重要，哪怕无房者，也都想在解决刚需的前提下，使购房变成一项稳定的投资行为，哪怕将来不赚，至少也别亏钱。

购房也需要“勇气”，这就需要在需求端，消费者对楼市有一个普遍稳定的预期。但现实是，一年多以来，楼市的销量和售价在持续下行，这种下行状况如果持续下去，就很容易给购房者一个价格下行的预期印象，形成买楼易亏损的判断，从而影响购房决策。

事实上，购房行为的刚需与购买日常消费品这类刚需非常不同，人不吃饭不喝水不行，但无房住却可以等，其结果就是刚需虽在，需求端却不振。

楼市仍有足够需求空间

好在中国楼市二十几年来的主要趋势一直是上行，大多数人对楼市的信心乃至信仰“余威犹在”，短期的下跌很难改变这种长期形成的信心，在这个变局之间的关键时间段，更要把握时机，稳住信心，留住刚需。

这也是为什么2022年会成为中国房地产政策大年，政策发布之多，之密集史无前例，基本都是以宽松稳市场为基调。据媒体不完全统计，2022年全国超330个省市相关部门发布楼市宽松政策超1000条，其中限购优化政策超百条，各部委表态支持“保交楼”20余次，房地产再度成为“支柱产业”。

在二十多年上行之后，中国楼市变局已定，却未必是惊恐的倒V型走势，最终更大可能和预期GDP一样是“L+W”型，市场会基于刚需呈现出一个长期稳定，小幅波动的状态。而刚需，则来自城镇化、各地区楼市发展的不同梯度等因素。

城镇化可以提高土地节约集约利用水平，推动农业转移人口市民化，其在中国已经推进不短的一段时间，“城镇化”不是“房地产化” ，但由于进程远未结束，仍有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

另外，即便在一二线城市也仍然存在大量刚性和改善性住房需求，比如以旧换新、以小换大、生育多子女等。

根据摩根士丹利中国首席经济学家邢自强估算，2018年、2019年、2020年每年销售和供给高达1400万套房子的情况以后很难重现，但中国不会陷入日本式的衰退20年，几乎没有房地产需求的情况，未来新常态市场应足够支撑1000万套左右的市场基准需求。

楼市前途筑基在经济繁荣之上

楼市是中国经济的重要支撑，但如果跳出楼市看，消费者的购房“勇气”归根结底还是取决于经济大环境和自身的经济状况。

如果自己都下岗失业了，即便银行有百万存款也不敢买房；如果收入连二胎的生活、教育费用承担起来都困难，哪怕居住空间再逼仄也不敢换房。

在经济增长过程中，居民储蓄额往往会提高，但根据数据，2019年以来包括三年疫情期间，中国居民存款增长速度却明显加快，共积累了10.8万亿元超额存款，尤其是2022年前11个月居民存款比2021年同期多增6.9万亿元。

而同期银行的住户中长期贷款却增长乏力，这显示在疫情大环境下，由于对未来缺乏信心，人们宁愿把钱存在银行，也不愿意拿去买房，这个道理在疫情后其实也一样。

楼市支撑经济，还是经济支撑楼市，这不是个鸡生蛋蛋生鸡的问题。楼市的前途，肯定是筑基在经济繁荣之上，这也是为什么政府在楼市如此困难情形下，仍然坚持房住不炒，抑制投机，依旧坚持大面积建设保障房。

因为一个泡沫的楼市，可能会短期内刺激经济，但长期看是饮鸩止渴。高昂的房价，会在根本上抑制居民的整体消费需求，影响到人民的整体幸福感，中国更需要的是一个稳定且健康的楼市。