用“禀赋效应”看现在的房产和股票

本文作者：黄凡

在人民币的自由流通依然没有时间表的当下，国内有产人士的财富资产配置相对简单，要么买房子，要么买股票。过去二十年，买房子的都赚到了，而买股票的大多数都亏了。于是，在投资者群体中，买房一定能赚钱成了思维定势（Thinking Set），尽管从各方面分析，今后买房投资不但一定不能重复过去的成功，而且将会面临较大的亏损风险。详细分析与逻辑在《房价下跌的狼，这次真的来了吗？》一文中有充分的展示。

事实上，近期除了北上广深等一线城市核心地段房价相对坚挺外，全国各地的房价普遍有明显回调，不少过于进取而一直以高负债经营的开发商纷纷发生债务违约，烂尾楼在全国各地也陆续出现，还导致了不少背负着房贷还款重压而房子交付依然遥遥无期的“房奴”们纷纷“揭竿而起”，拒绝继续还贷……

尽管不少人把近期房价的下跌归咎于对开发商实施“三条红线”等政策的严厉调控，进而认为一旦放松各项管制，房价就会重拾升势。

然而，城镇化进程进入尾声、人口总量见顶、社会老龄化不可逆转、人均居住面积位居世界前列扩张空间受限、居民收入增幅下降、全国房地产空置严重等等基本面因素明摆着再不能支持房价继续上涨了。唯一的期待是政府的托市、无限量印钞，即使如此，看看日本的例子，1990年代初房价的巅峰过后，无论怎么印钞，房价也一路下行不回头了。

常识已经清晰地告诉我们：现在以及今后一段时间，符合大趋势的合理的国内理财资产配置，必然是降低房地产资产的占比，而增加权益类（股票类）比例。我坚信，在未来十年，以合理价买入并长期持有最优秀的上市公司的股票、股权，哪怕是房地产行业的上市公司领先者，其收益率都将大概率跑赢房地产投资。

然而，许多普通投资人不以为然，依然是紧抱着思维定势不放。依然坚守已经占了资产绝大部分份额的房地产，而且依然对房地产非常看好而伺机加码。

这就不得不提到投资理论上的“禀赋效应”了。

禀赋效应是指当个人一旦拥有某项物品，那么他对该物品价值的评价要比未拥有之前大大提高。它是由Richard Thaler（1980）提出的。这一现象可以用行为金融学中的“损失厌恶”理论来解释，该理论认为，一定量的损失给人们带来的效用降低要多过相同的收益给人们带来的效用增加。

因此，人们在决策过程中对利害的权衡是不均衡的，对“避害”的考虑远大于对“趋利”的考虑。出于对损失的畏惧，人们在出卖商品时往往索要过高的价格。

由于禀赋效应，人们要避免失去所拥有的东西，容易产生“安于现状情结”。害怕改变带来可能的损失。这一点应用到投资上，就是由于非常害怕损失，股票的持有人在承受股价下跌时，往往会变得偏好风险。为了避免损失而愿意冒价格进一步下跌的风险继续持有股票，希望有朝一日股价能重新上涨，房地产市场也一样。国内中产以上投资人普遍拥有几套投资房，也拥有过去投资房地产成功的经历，也就形成了禀赋效应。

放眼海外也是如此，美股的投资人过去十多年一直沉浸在因货币长期宽松而持续的上涨周期中，也因禀赋效应而形成了“美股永远涨”的思维定式，直到今年货币政策急转，而美股出现大跌；另外无论是主流经济分析师、甚至欧洲央行以及美联储的官员们也都因看到全球低通胀状态维持了十多年而认为真正的通胀不会到来，结果在去年下半年通胀已经明显抬头时，还反复强调这是“临时性现象”，听之任之，结果都错过了主动加息以抑制通胀的最佳时机，直至近期出现全球通胀失控的不利局面，才被动急忙收紧货币政策……

我们再回到老问题的讨论吧，我们的闲钱该投资房产？还是该投资股票？从历史来看，投资国内房地产过去二十年的确都大赚了。然而深入分析就能发现，与投资优质的股票相比，并不具备优势：

| 数据来源：东方财富网（截至2022年6月30日收盘）

仔细看以上列表就不难发现：大家心目中牛气冲天的房价，居然被群众眼里极为不堪的股市打败。代表国内大盘蓝筹公司的沪深300指数、以及代表各细分行业龙头中小公司的中证500指数，其长期涨幅都出人意料地战胜了国内楼市核心资产的代表——上海内环以内的房价，最为笨重的上证指数也居然跑赢了位于上海陆家嘴核心地区的知名天价楼盘“汤臣一品”。

当然了，表现最佳的是A股上市公司中的核心优秀公司，我尝试按以下标准来衡量，对号入座来找出这些“好公司”：

1、长期每年平均净资产收益率ROE大于25%

2、各行业的龙头企业

3、已经上市超过16年

4、每年利润高比例分红

于是就可以得出如贵州茅台＋恒瑞医药＋格力电器＋双汇发展这样的组合，假设2005年底，将100万元等分投入到这四家上市公司，到2022年6月底账户市值变成了7000多万元，十六年多增值为原有价值的70倍。也就是说，只要16年前有不太少的本金，那么长期持有上述一篮子好公司到今天，财富自由就轻松地得以实现了……（注：仅基于历史数据客观分析，不作为投资建议，更不做股票推荐，投资有风险，需慎之又慎。）

很显然，在过去十多年如果把握时机在价格便宜的时候买入并长期持有优秀的上市公司的股票，长期坚持下来会轻松跑赢房地产投资；即使是选公司的能力再不济，那也可以通过持有“沪深300+中证500”指数型基金的方式，来取得不亚于房地产投资回报率的战绩。

今后，情况更应是如此了。经过二十年的上涨，国内房地产价格水平长期处于高位，以目前价格投资买房出租的租金回报率不足2%，而且长期持有房产是要折旧的。现在投资优质股票，在市场相对低迷之际很轻松可以找到分红股息收益率5%以上的蓝筹优质上市公司，投资这些优质上市公司，分红很可能每年还都有增长，即使股价一直不涨，也不用太久就可以通过收取股息来回本了。

至于如何能找到一个今后十多年能有潜力如上面举例的那样一个16年涨几十倍的优秀公司组合？我认为上面说的标准依然有效，也就是长期ROE高、是各行业的龙头、每年高比例现金分红…..这些才是硬道理。

行业方面则应优先选择消费、医疗保健等刚需领域，这些领域可以找到一些已经在多轮经济周期中历练而经久不衰的长跑健将级好公司。

为何不是现在最热门的芯片、新能源？这些新兴行业前景光明我不会去怀疑，但新型领域的公司都不是历经长期考验的“老店”，十多年后，行业依然蓬勃，但今天的行业内的“牛公司”很可能不再“牛”了，甚至已经不在了。

综上分析，尽管今后股票类资产对每个投资人来说不一定是最适合的投资选择，但如果应用得当，则几乎肯定是比国内房地产更优的投资。

如何做到应用得当？

一，按文章中所说的标准来“选”取一篮子优秀公司，“等”便宜价买入，然后长期坚“守”就可以了。还是简单的“选、等、守”的三字经。

二，长期持有沪深300+中证500指数型基金是最为简单有效的方式，就看你是否愿意去践行了。