“西瓜换房”的新城控股，前5个月销售接近腰斩，评级被下调

1-5月公司累计合同销售金额约511.69亿元，比上年同期下降45.93%；累计销售面积约525.07万平方米，比上年同期下降41.90%。

雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海

在河南建业两楼盘“小麦大蒜抵首付”被叫停后，新城控股南京一项目又推出“西瓜换房”。

6月28日，新城控股位于南京江宁的云漾滨江项目的营销海报上，写着“西瓜换房最高抵100000元”，西瓜每斤10元，每套房收购上限为1万斤。

资料显示，云漾滨江项目所在地为位于江宁滨江新城中元路与锦文大道交汇处。

2020年7月，南京集中出让9幅地块，新城控股旗下的南京新城万嘉房地产有限公司分别以10.5亿元和11.7亿元的底价，拿下兴城路以南的G43和G44地块，对应楼面价为9052元/平方米和9047元/平方米。

房天下数据显示，该项目于2022年4月6日开启预售，首次交房在2023年10月30日。相较于2021年1月份一期首开1.92万/平方米的售价，加推的二期目前已降至1.7万/平方米。

据财联社，该楼盘置业顾问表示，西瓜抵房款活动适用于所有销售房源，但目前还在推广阶段，具体如何实施，详细规则还有待进一步细化。

有南京地产人士直言，“去化艰难是新城云漾滨江西瓜换房的根本出发点，试图通过农产品物资抵扣房款来增强购买力，加速项目去库存。”

天眼查显示，南京新城万嘉房地产有限公司由常州新城房产开发有限公司持股89.71%，新城控股集团股份有限公司持股9.97%，上海优郡投资合伙企业（有限合伙）持股0.32%。

常州新城房产开发有限公司大股东为上市公司新城控股，持股比例为95.76%。

“西瓜换房”似乎成了新城控股去化艰难的写照。根据公司披露的经营简报，5月份新城控股实现合同销售金额110.81亿元，比上年同期下降54.25%；销售面积约114.26万平方米，比上年同期下降47.75%。

1-5月公司累计合同销售金额约511.69亿元，比上年同期下降45.93%；累计销售面积约525.07万平方米，比上年同期下降41.90%。

相比较，2021年1-5月，新城控股累计合同销售金额约946.39亿元，比上年同期增长32.44%；累计销售面积约903.80万平方米，比上年同期增长38.16%。

房子卖不出去，新城控股也不敢放开手脚花钱。前5个月，该公司仅获取了一宗土地。4月，新城控股全资子公司商丘恒泽房地产开发有限公司以2825.56万元总价竞得河南商丘一宗编号为商土网挂2020-104号的地块。

实际上，在行业整体承压的大背景下，从财报来看，新城控股也颇为不易。

年报显示，2021年新城控股实现合同销售金额2337.75亿元，同比下降6.85%；实现销售面积2354.73万平方米，同比增长0.25%。

受此影响，2021年新城控股实现营业收入1682亿元，同比增长15.64%，增速创近六年新低。

不过，因大幅计提资产减值54亿元，导致新城控股陷入“增收不增利”困境。2021年其实现归母净利润125.98亿元，同比减少17.42%，为近6年来的首次下滑。

据大公房产，IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，当企业出现存货跌价计提，一般代表了他们的项目在某些城市存在着跌价风险，同时也表明企业可能存在去化困难的问题。

年报显示，截至2021年末新城控股长三角区域三、四线城市约占总土储的30%，这部分区域也贡献了其过去一年销售额的37%。克而瑞研报显示，2021年三四线库存积压现象较为明显，去化周期达19.34个月，显著高于百城平均。

4月13日，惠誉宣布，将新城控股的评级BB+的长期外币和本币发行人违约评级、新城发展持股67%的子公司新城控股集团股份有限公司BB+的长期外币发行人违约评级及其未偿付债券和高级无抵押评级列入负面评级观察名单。

5月16日，穆迪将新城发展控股有限公司的公司家族评级(CFR)从“Ba1”下调至“Ba2”，其高级无抵押评级从“Ba2”下调至“Ba3”，以及将新城环球有限公司发行并由新城发展提供担保的债券的有支持高级无抵押评级从“Ba2”下调至“Ba3”。

同时，穆迪已将上述所有评级列入进一步下调观察名单中，评级展望从负面调整为评级列入观察名单。

穆迪副总裁兼高级分析师KellyChen表示，评级下调反映了新城控股家族销售和财务指标疲软;流动性缓冲降低，融资渠道受限;由于增加使用内部资源和抵押融资来偿还到期债务，财务灵活性降低。

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