多地楼市调控松绑，谁是下一个“价值之城”| 新京智库

5月15日，中国人民银行、银保监会发布通知，调整差别化住房信贷政策，下调首套房贷款利率最低可至4.4%。有媒体计算，按贷款金额100万元、期限30年，以等额本息还款法来计算，30年内共减少利息支出超4万元，这样力度的下调还是有一定吸引力的。

近期，多个热点城市加入调控松绑的大军。截至目前，位于长三角地区的上海、苏州、南京、无锡、扬州、合肥、常州、杭州等城市相继不同程度地调整购房政策，包括松绑限购及限售、增加多孩家庭购房套数、降低增值税免征年限、提高公积金贷款额度……尤其是在首套房房贷利率上，无锡、苏州等地的利率已经降至4.4%-4.6%。

预期影响需求与房价

在本次房贷利率下降的第二天，国家统计局发布了一项数据显示，在2022年1-4月份，全国房地产开发和销售情况10项主要指标中，仅有商品房待售面积同比增长8.4%，其他9项指标同比均有较大幅度下降。

刚刚过去的4月，多家知名房企的4月销售均遭遇重挫，诸多房企面临经营困境。

一方面，“房住不炒、稳房价、稳预期”仍是当前房地产调控的主要基调。房屋住宅的金融属性会越来越弱，居住属性逐渐增强，炒房客对住房投资需求将有非常明显的减弱。目前，全国100城新建商品住宅库存量约560万套，达到2016年以来最高值，创下5年来最高。

另一方面，当前经济下行压力较大，再加上近三年疫情影响，企业经营压力增大，居民收入增长放缓，抑制了消费尤其是住房消费的需求。

因此，预计全国范围内房价上涨空间有限，未来部分地区房价可能有向下调整的空间。

纾解楼市困局，留住更多人才

据不完全统计，截至5月中旬，2022年全国有134个城市共计出台了231次楼市纾困政策。

出台频次逐月提升，仅4月份就有66个城市出台政策。在政策涵盖的内容上，也愈发丰富，长春、岳阳等城市就出台“15条”“18条”等组合拳。

进入5月之后，随着楼市纾困政策的增加与丰富，与一季度相比，政策出现了两个显著变化：一是在城市能级上的提高，包括上海、深圳、杭州、苏州等在内的25个重点城市；二是政策力度愈发加大，逐步触及限贷、限购等调控政策。

这当中，又有两个举措值得关注。一是长沙独创的“以租换购”，还有数个城市出台的增加多孩家庭购房套数。这两个举措的共同点是，一方面解决了改善人群的需求，盘活了楼市存量，还可以满足当下鼓励推行的租赁政策或二孩、三孩生育政策。

5月11日，长沙市发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》指出，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算，开创性地用“以租换购”这一招向楼市释放房票。

这两年，长沙和其他强省会城市纷纷在全国广招年轻人才。4月28日，长沙发布《长沙市争创国家吸引集聚人才平台若干政策（试行）》。经认定45周岁（含）以下、具有专科及以上学历（博士、硕士不限年龄）或中级及以上专业技术资格的人才，可凭毕业证或专业技术资格证书直接落户。

年轻人才的一个特点是，大部分刚毕业，未必有购买房产的财力，因此租房是其当前解决住房需求的主要途径。所以，除了地方政府推出的各类人才公寓外，在市场上寻觅更多的租赁房源利于留住年轻人才。长沙的“以租换购”可以说很好地解决了这一难题。

4月25日，无锡市发布《关于积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》表示，生育二个孩子及以上的无锡户籍居民家庭，可在限购区域新增购买一套商品住房，这被媒体称为“以娃换购”举措。这一举措也引发了杭州、南京、东莞、沈阳等地的复制。

事实上，出台这种举措的，也基本上是近几年国内招徕人才力度最大的城市。虽然这些举措的市场效应还有待观察，但各城市如果能在既满足纾解楼市困局的同时，又能留住人才，也不失为一件好事。

谁是下一个“价值之城”

在这样的环境下，如何判断谁是下一个“价值之城”？

日前，有研究团队发布了《中国城市人才吸引力排名：2022》。报告显示，在中国最具人才吸引力城市100强中，京沪深稳居前三。从排名来看，2021年，北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、苏州、南京、武汉、长沙位居前十。

从这份榜单可以发现，除了北上广深四大核心城市，杭州、成都、南京、武汉、长沙等强二线省会城市依然是下一个“价值之城”的有力竞争者。这些城市在这一轮的楼市波动中，可谓使出了浑身解数。

以长沙为例。2021年，其GDP居全国城市第15位。相对而言，目前长沙仍然是省会城市中的“房价洼地”。虽然房价连涨17个月，但主城区均价还维持在每平方米一万元，“低房价”的标签可谓深入人心。无论是从市场层面，还是从城市实力、人口增量来看，未来一段时间，长沙房价仍将保持“稳中有涨”。

过去五六年，长沙楼市的限购和购售力度，远超多个省会城市，基本与核心城市等同，限售力度甚至一度超过这些城市。也正因如此，让长沙楼市成为全国楼市真正的价值洼地——主要城市的年房租收益率普遍处于1%-2%，而长沙高达3%左右。

作为地产调控“学霸”的长沙，此次祭出的“以租换购”更被认为是一个奇招。

这背后其实是长沙楼市的压力同样明显。有统计数据显示，今年“五一”小长假期间，长沙五个城区商品房网签建筑面积约12.9万平方米，同比下跌33%；整个一季度，五区新房供应约133万平方米，同比下跌30%；新房成交约152万平方米，同比下滑45%。

业界普遍认为，长沙楼市新政最“高明”的地方在于，释放改善需求的同时，通过掌握大量租赁房有效调控租赁市场，也符合国家“租购并举”的主基调。

成都和杭州的力度也不小。杭州除了“生娃送房票”之外，还推出了降低限购门槛、增值税5改2等重磅举措。成都同样祭出了“优化预售办理条件、优化预售资金监管、优化家庭住房总套数认定标准、优化无房居民家庭认定标准”等招数。

尽管这些城市出台的会带来什么样的市场效应还充满不确定性，但也让人看到了这些城市的价值所在，在当前预期降低的当下，这对恢复市场信心的作用也是值得关注的。

文 / 谢良兵（标准排名城市研究院院长）