地产商花式“自救”：国企融资已松绑，民企打折卖资产等回暖

本文来自时代财经。作者：陈伟纳。

今年下半年，房企销售业绩普遍下滑，银行对房企资金监管加强，不少房企面临流动性压力。在接连多家房企出现债务违约后，千亿级房企都围绕着保卫“现金流”持续发力。

进入11月，包括保利发展、招商蛇口、金地集团、融创中国、中国奥园等多家规模房企都采取了不同手段的融资。

时代财经发现，仅11月11日至12日两天，就有多家房企披露拟发行或完成发行短期债券和中期票据，另外，11月14日，融创公告称将进行配股融资，中国奥园也宣布出售位于香港的物业，以促进资金的回流。

房企花式筹钱：低价配股，甩卖资产

11月14日晚间，融创中国发布了一则公告称，计划配售融创中国现有股份，预计所得款项总额约为9.52亿美元，同时还获得董事会主席孙宏斌4.5亿美元的无息借款支持。

公告显示，融创中国以每股15.18港元配售3.35亿股配售股份，融创服务以每股14.75港元配售1.58亿股融创服务股份，两笔股份配售合计募资9.52亿美元，其中一半会被用于公司一般运营资金，一半用在偿还贷款。加上孙宏斌拿出的自有资金4.5亿美元，以无息借款的形式提供给集团使用。两笔资金合计可获得14.02亿美元，折合人民币约89.4亿元。

融创方面回应称，配股融资旨在进一步扩大本公司股东基础，优化公司资本结构，母公司和旗下物业公司都需要，即使配售完成，公司仍持有融创服务64.14%的股权。“物业服务是集团长期的战略发展方向之一，也是集团核心的业务板块，仍将持续坚定支持融创服务的未来长期发展。”融创官方表示。

与此同时，中国奥园也在14日晚宣布，拟出售部分香港资产，奥园地产（香港）有限公司已与新永投资订立协议，后者将收购名万投资、双福、裕康三家公司的全部股份，并支付三家公司拖欠奥园的所有款项，合计为9亿港元，约合人民币7.39亿元。

奥园表示，预期确认出售事项的估计亏损约1.77亿港元，这意味着，奥园或是折价卖资产。而在此前，奥园还曾和旗下物业上市平台奥园健康联合发布公告称，正在与若干独立第三方就可能出售提供物业管理，及其他相关服务的若干附属公司权益进行初步讨论。短时间内的两次售出动作不难发现，奥园正在极力筹集资金。

两家公司一前一后的动作，加上此前大批房企采取回购美元债、股东增持股份等方式融资，都传递出当下民营房企在资金问题上的艰难。明源存量地产首席研究员艾振强向时代财经表示，对于当下的房地产企业来说，现在是优胜劣汰最关键的时期。

但也有观点认为，如今民营房企融资环境确实艰巨，但还没有到最难的时刻，旭辉控股董事局主席林中在公开场合表示：“此轮去杠杆的核心还是一个优胜劣汰的过程，只有财务稳健、经营卓越、可持续发展的企业才能跑赢，而这里面既有央企，也有民企。”

对比来看，地产国企央企的融资通道似乎正在恢复。过去一周，保利发展在银行间市场启动20亿元中票发行、招商蛇口拟发行30亿元超短期融资券、金地集团完成发行15亿元中期票据……

据不完全统计，截至11月15日，包括保利发展、招商蛇口、金地集团、北京城投、上海建工等多家国企央企地产公司在银行间市场发债，融资总金额近300亿元。融资成本上，以保利发展为例，今年上半年公司的平均融资成本为3.62%，有息负债综合成本约4.7%，较去年末下降7个百分比。

房企流动性还是要靠“自救”

对于民营房企来说，境内外的公开融资通道还未出现放松迹象，企业更多依靠自身进行纾困。

据时代财经不完全统计，10月以来，已接连有包括碧桂园、世茂集团、富力地产、禹洲集团、祥生控股等近30家房企采取配股、出售资产等不同形式的融资方式。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“对于目前大部分民企而言，出让股权、变卖资产项目这些断臂求生的方式，是他们解决自身资金问题最根本的方法。”但考虑到部分民营开发商可能存在隐性融资、违规融资、高杠杆融资的问题，他们的资产可能并不容易卖出去。

刚过去的一周，由于房企不同程度的“自救”，加上高盛投资组合管理团队对于中国房企债券的买入，不论是地产债还是地产股，都迎来了久违的大涨，甚至有房企股票出现几个涨停板。不过，大涨过后地产股近日又陷入回调，11月15日，包括富力地产、世茂集团、龙光集团、绿景中国地产等在内十余只地产股大跌。

对于融创、奥园等采取低位配股、折价卖资产等手段自救的房企，艾振强认为，目前很多房企试图以低位配股的方式募集资金，但低位配股的可行性并不大，大多数房企学不会也学不了，就目前地产股的低谷局势，配股也融不到多少钱。

“另外，现在房企卖资产基本出现三种情况，一是被压价，二是优质的资产也不多了，三是有实力接盘的不多，这导致他们（折买资产的房企）并不会获得太多资金。”艾振强如是说道。

近段时间一直有传言“房企融资政策会放松”、“三道红线将不再是并购贷款指标”，但尚未有官方言论证实。

不过，李宇嘉向时代财经谈到，“融资政策肯定会松一点，但重点还在于托底，要保证刚需、保证换房需求，而且结构性是很明显的，对新房的支持要大于二手房，对稳健的企业支持大于民企，对杠杆率比较低、前期经营比较稳健的房企支持也更大，在这种情况下并不存在大规模的资金向房地产走的情形。”

此外，李宇嘉和艾振强都向时代财经表示，目前房企流动性还是靠自救，即使政策松动，都更利好基本面比较好的房企。