【房地产税】接下来我看好的三条投资逻辑（1024）

这周末国内最大的新闻必然就是全国房地产税试点了，出门吃饭隔壁桌的讨论声就没停过。虽然事情很大，但目前披露出来的信息并不多，所以各个媒体都以自己的角度去解读。有讨论征收对象范围的，有讨论免税面积的，有讨论房租会不会因此上涨的。

今晚我并不打算跟大家讨论这些，我们都应该关注到一点，这个试点期限是五年。也就是说具体方案未来其实也是要不断去修改调整的，甚至最终也未必一定大范围落地。

这跟当年邓小平同志南巡时对股市发展的定调是相似的：“资本主义可以搞股市，社会主义也可以搞嘛。要坚决地试，搞不好可以关掉嘛！”

房地产税并不是昨天才有的，2011年就在重庆上海进行试点了，但是效果不太明显，原因很复杂，其中一个很重要的原因是地方政府总体征税的意愿不高，财政收入太依赖土地出让金了。

但这是一个极其不健康的模式，地方政府的财政收入跟房价会高度绑定，一旦房价出现波动，财政收入就可能受到影响。比如中东国家他们的财政收入就非常依赖出口原油，国家的财政收入高度绑定了油价，当油价发生剧烈波动，中东国家就可能会陷入财政危机。

房地产税能够开征需要有四个基本条件：

1、房价高到绝大部分年轻人都很难承受

2、地方政府的土地出让金收入开始减少

3、全国存量房产登记工作逐渐完成

4、我国金融体系已经经历了一轮房地产去杠杆的压力考验

这几年频频传出房地产税的消息，如今靴子落地，也就意味着那些前期基本工作已经完成。如今房地产税的实施其实是利好地方政府的，在土地出让逐渐减少的情况下，开辟新的财政收入来源。

以前对于中国老百姓来说，房子不仅仅是用来居住的，它更是资产财富保值增值的可靠手段，没有之一。

所以从下面这张中美居民资产结构数据图来看，美国房产占总资产的比重在26%，而我国在2016年已经高达46%。房地产占中国居民的资产比例是美国居民的差不多一倍，人们通过努力变得富有之后更倾向是多买几套房子而不是买多几只基金或者股票。

人们投资房子只能赚两种钱，一是房子本身涨价的钱，二是房子出租的租金。大家都知道其实主要就是赚涨价的钱，租金的钱非常少。用一年的租金除以房价，一线城市的租售比大多在1.5%左右，二三线城市租售比在3%左右。

假设未来房价不涨又不跌，租金就成了投资房子唯一的收益来源。这就好比我们买了某只股票，假设股价未来不涨不跌，股息分红就成了投资股票唯一的收益来源。

每年1.5%-3%的投资收益，这是连银行理财都跑不赢的收益率。

人们过往之所以愿意承受如此低的租金收益，本质就是强烈看涨房价，就像绝大部分人投资股票并不是为了那点分红，而是为了未来股价可能上涨50%甚至100%的涨幅。

所以盈利增速越高的股票，估值就越贵，股息率反而越低，但股价涨得反而更好一些。那些盈利增速越低的股票，估值就越便宜，股息率反而越高，但股价长年滞涨。

房价与股价虽属于不同资产，但道理却是相通的，一线城市的租售比反而比二三线城市低，是因为一线城市房价上涨预期比二三线城市更高，人们愿意付出更高的估值溢价。

新时代已经到来，当“房价未来一定会涨”这个预期逐渐被打破，人们就会拿租金收益对比其他的投资品。但在第一年，绝大部分人依然坚信房价未来会大涨，仅有少部分聪明资金开始转向。第二年转向的人多一些，第三年转向的人再多一些。

可能用不了第五年，看到身边投资房产的人老是不怎么赚钱，从众心理影响下就会有更多人转向，到时候不需要我再给大家分析，大家都知道应该怎么去做。

从房地产跑出来的钱未来主要流向：

1、股票、基金等相似的投资市场

2、制造业等实业经济

3、干脆拿出来消费算了

第一点第二点大家应该都能理解，我就不解释了，第三点为什么会有呢？因为过去房价持续上涨是很多人买房焦虑的原因。房子涨得太快太高了，现在不买未来只会更贵，于是人们抑制自己的消费欲望，拼尽所有也要买房。

对应的，我接下来看好三条投资逻辑，第一拥有优秀财富管理业务的银行股，第二代表我制造大国的先进制造业，第三长牛慢变的大消费行业。

以前市场总是把沪深300指数当成是代表中国经济的核心指数。但是我觉得沪深300指数的行业配置，跟我们看好的未来行业结构相差还是挺远的。

沪深300指数目前还是重仓着日渐式微的金融行业，尽管金融行业估值非常低，但是金融地产不分家，房地产时代的终结，金融行业的增速可能也会逐渐放缓，配置过高的金融行业仓位可能会拖累未来的投资收益率。我这不是说未来一个季度甚至未来一年的情况，而是站在更长远的时间角度思考。

我们未来的投资组合应该增配更多消费以及先进制造。

最近我出去调研，很多人都在聊MSCI中国A50互联互通指数。这个指数最近很多机构和外资在关注，港交所也推出了这个指数的股指期货。

我觉得MSCI中国A50互联互通指数有四个亮点值得关注，相比沪深300指数它能够更好代表未来中国经济的变化。

1、成分股数量只有50个，如今A股绝大部分时间是结构性行情，沪深300成分股数量还是偏多，不容易享受到龙头股超额收益

2、每个行业板块精选出两只股票，让MSCI中国A50互联互通指数的行业配置更均衡了，金融行业权重下降到20%以下，消费、制造业等其他行业的权重提高了

3、沪深300指数是每半年调仓一次，MSCI中国A50互联互通指数是每季度调仓一次，调仓换股更灵活，应对如今多变的市场更加有效

4、成分股是选自北向外资的购买名单，长期有外资的加持和验证

从历史收益来看，MSCI中国A50互联互通指数已经跑赢沪深300指数不少了，聪明的资金最近几年一直在减持金融行业，增持消费和先进制造业。就以最近三季度险资披露的数据来看，金融地产也是被减持的，新能源行业被增持。

MSCI中国A50互联互通ETF还没上市，ETF基金目前还在认购中，代码159601。等上市之后，那些长期持有金融比例比较重的宽基指数的朋友可以考虑换成它，MSCI中国A50互联互通的投资价值会更高一些。

好了，本期内容就到这里，有学到东西的听友，帮我在右下角的爱心点赞，谢谢！