郭嵩：上海TOD项目建设的高质量发展 带给青岛的几点启示

青岛市第四批赴上海现代服务业专业实训队队员  

浦西五组   郭嵩

TOD（Transit-Oriented Development）是指在城市区域开发、规划设计的过程中，以公共交通为导向推动城市更新、改变发展格局的高效开发模式。这种开发模式通过地铁等轨道交通沿线土地以及地下地上空间的综合开发与运营，获取开发收益，在填补轨道建设运营资金缺口的同时促进土地和区域价值升值，是一种基础设施带动土地增值、土地增值又反哺城市发展的新模式。

上海的TOD项目建设，从二十一世纪初期至今，在不断的探求和摸索中，已迈入TOD建设的4.0时代，在全球处于领先地位。为了全面体验TOD项目的魅力，第四批赴上海专业实训队临时党总支副书记刘国会带领相关实训队员，连日到陕西南路、黄陂南路、汉中路、中山公园、江湾体育场、虹桥枢纽等多座TOD项目实地考察，并到奥雅纳工程咨询（上海）有限公司、华东建筑设计研究院进行走访调研，用心感受上海将TOD模式的优势发挥到了极致，具体体现在：

一是促进土地高效开发。TOD模式以经济效益为核心，强调将土地“从地下空间到地面再到地上空间”的综合利用和立体开发，以交通站点为中心，全立体布局、各功能分层叠加，通过商业及土地开发收益反哺轨道交通建设，提升土地开发价值，降低城市低密度蔓延，实现城市结构最大优化。

二是提升商业收益增值。TOD模式通过交通出行的零换乘，大幅提升通勤客流，客流的增加又进一步推动沿线商业的开发，形成轨道建设与物业开发良性互动，开发商除了直接开发收益外获得更大的长期的物业升值利益，实现城市和企业利益兼顾共赢。 

三是提供优质人居体验。TOD模式强调“以人的需求为中心”，实现商业、办公、居住、休闲、娱乐等多功能空间交互，在TOD项目里，上班族随时可以在星巴客点杯咖啡送到楼上的办公室，下班后先吃顿晚餐，再看场电影，下楼就乘地铁回家，打造便捷、舒适、宜人的人居体验，提升城市生活幸福指数。

他山之石、可以攻玉。上海的TOD模式建设的成功为青岛加快TOD项目建设提供了可资借鉴的范本，给我们一些启示：

一、强化顶层设计，做好土地综合弹性利用。一是创新土地利用开发机制和轨道交通沿线土地储备机制，拓宽土地利用思路，将站点周边商业、居住、办公、娱乐等多种用地性质灵活优化配置，在土地出让条件中明确立体交通和空间利用要素；二是在项目架构上以政府的城市发展思路为主导，各职能部门、设计团队、开发和运管部门组成科学、高效的协同工作机构，促进项目经济、高效推进。

二、强化系统配合，做好一体化规划设计。一是做好城市发展和轨道交通两种不同体系方案设计的融合，对全线土地优化利用、地块开发需求、站点开发范围等进行一体化规划设计；二是对现有站点进行用地优化和方案提升，提高土地利用率、物业收益和居民宜居水平；三是做好沿线区域发展的宏观经济分析、产业业态调研和经济价值估算，注重对项目收益分配环节的政策设计，平衡各方的不同诉求与利益目标，以实现互惠互利，保持良性循环和可持续发展。

三、强化因地制宜，做好一站一策个性开发。一是在整体规划设计的基础上，依据每个站点实际，实施一站一策，发展商务复合型、商业主导型、交通引领型等多种不同TOD模式，以符合城市发展总体布局，实现最大经济效益；二是结合站点地块实际，建立开发、产权与运营综合统筹的开发体系，构建立体红线、立体产权，解决好红线切分二维化、产权与运营孤立化等造成的价值损耗，打开轨道交通建设和商业运营新路径，开启城市高质量发展新模式。