浅谈木桶效应下房产的短板和长板（AI 朗读）

点击蓝字关注南京F哥管理学上有一个很经典的概念，就是木桶效应。可能大家对这个效应，理解最深的是：一只水桶能装多少水，取决于最短的这块木板。相信不少朋友对这个效应已经是耳熟能详了，而且据我观察，很多人已经把这个效应广泛的应用于生产生活之中，甚至不知不觉，在买房过程中，评估房产价值，也用上了这个策略。用短板理论来评估房产的价值，可以这么看。每块木板代表着房产的一项特点，木桶中盛的水的高度，代表着房产价值的高低，进而决定房价的高低。从这个思维来评估房产价值，是有一定的意义的。但是房地产市场是复杂而多变的，从来没有一条规律是放之四海而皆准，解释所有现象和问题。木桶的短板理论也不例外，它能解释部分房子的价值，但是无法评估所有房产。市场里就有用这个理论无法解释的现象。比如一些学区房，就不能用短板理论来解释。可以说大城市里，单价上天的房子，基本是学区房。而其中存在着大量的老破小。这些学区房老破小，基本只能用于挂户口，居住条件特别差，用来生活是基本不可能的。可以说这方面的的短板是非常的短，但是这并不妨碍其价格非常高。很明显，老破小的这个现象和短板理论明显是矛盾的。那有没有什么理论可以解释学区房的现象呢？有。就是水桶效应的长板理论。什么是长板？长板是与短板相对应的概念。短板代表缺陷，而长板则代表优势。再看另一张图。很明显，只要木桶的长板足够长，桶内的水就不受短板的影响，可以容纳更多的水。这个长板理论可以用来解释学区房为什么在不利因素一大堆的情况下，完全不受这些短板的影响，价格越来越高。因为学区房的长板足够长，对应的学区越好，长板就越长，可以抵消短板影响的能力就越强。短板和长板是两个取向，补齐短板追求的是全面发展，而追求长板，则是在重点突破优势，追求的是某一方面的卓越。只要某一方面足够强大，别的缺陷都不用在意。学区房就是明显的例子，应该用长板来考量，而不是用短板。接下来再简单讲一讲如何用短板和长板理论来指导我们进行选房决策。一般来说，除了学区房这种长板特别长的特殊房产之外，成熟板块的二手房更倾向于用短板进行考量。所见即所得的二手房，我们可以从居住环境、交通、配套、户型、采光、景观、物业这些角度进行整体的评估，哪块短，哪块长。如果短板实在短，长板又没有长到能让人忽略这个短板，那么还是建议放弃。不过同样是短板，还是要辩证的来看。有些短板一旦确立是永远无法更改的，没有机会变得更好。比如户型、采光这种，房子在设计之初，就已经定型，是再也无法提升了。不过有一些短板是有机会提升的，比如物业、绿化，如果能换一个物业公司，就能改变不少。再比如交通，如果有正在建设的地铁，那么一旦通车，就能改善很多，短板变长板。总之需要全方位的评估，而不是闭着眼选。对于新房，尤其是热门板块的，则建议用长板来评估。我之前就发现过一个现象，很多买房人会对好楼盘的一些潜在问题吹毛求疵，不知道是被竞品的销售带了节奏还是真的不懂。总之就是对着一个短板穷追猛打，希望用这个短板来否定这个楼盘。我觉得这样不可取。比如当年上秦淮的WK，就遇到过北阳台不能改造，能不能买的问题？另外还有一个让我印象最深的案例是江核的QD，开发商会不会倒闭，楼盘烂尾？我的观点很明确，不要怕，这都是好盘，坚定买。不过在当时，这些问题吓住了很多人，也让很多人否定了这些盘。于是放弃选房，结果没过多长时间，就发现是上当了，这些楼盘其实是很香的鸡腿盘。但是世上没有后悔药，拍大腿后悔也无济于事。以上情况买房人自己是发现不了，但是我的感触比较深。为什么这些现象在我这里体现的比较明显呢？就是因为在开盘前，我会密集的接到几十个人来问这同一个缺点。如果用短板理论去分析WK、QD这种有一点短板的盘，没经验的买房人，如果用短板思维去思考，难免会有点慌。但是我做的这两盘大胆买的判断，后来证明是正确的，因为当时我做出正确判断，用的思维不是短板，而是长板理论。首先他们的短板并不是特别短，WK的阳台后来还是封了，而所谓QD的倒闭烂尾，不过是有坏人带节奏，捕风捉影，造谣传谣。另外他们的长板又比较长，主要体现在楼盘位置好，价格又很划算。此消彼长之下，用长板理论来评价，都是可以买的好盘。另外不容忽视的是，新房的长板还有成长性，可能长板会越来越长，或者是随着板块的发展，其他短板得到修补，不再是短板。所以在这方面还是要用发展的眼光去看待当下的短板和长板。这一点在评估房子能否购买的情况下比较重要。有些朋友可能会说，南京现在买新房不需要分析这么多，直接跟着大家摇南（河西南）南（南部新城）北（江北核心区）就行。但也不是所有买房人都能够得上这些板块的。很多人会退而求次去选择次一级的板块。那么这些次级板块的楼盘，哪些值得购买，哪些在将来会变得更受欢迎。都是需要去仔细分析的，如果灵活运用短板和长板理论，我相信是可以达到事倍功半的效果，筛选出具有潜力的楼盘。不过也能犯教条主义错误，现实情况也不是一成不变的，二手房就用短板理论，新房用长板理论，具体情况还是需要具体分析。END从我组建第一个房住不炒群至今已经度过三个春秋目前已经发展壮大到了房住不炒十七群通过这些群我已经帮助了数千人在南京安家置业进群的要求不高只要承诺遵守群规即可现在想进房住不炒交流群的朋友扫码加我微信feversaga02，备注房住不炒