【第2期】互动问答：干货一箩筐：商住房、老破小、停车位、美国房地产等值得投资吗？

互动问答文字稿

【主持人】：

刚刚杨总其实把圆桌环节的精华已经提炼得差不多了，我再来做任何的提炼都是画蛇添足。

所以，现在时间就留给我们（观众）提问。

有几个机会留给线上MyClub里面的一些听众。先看看在线的听众有什么问题。

有个听众网友叫呼呼呼，他提一个问题，他比较实在一点，他就想知道，有没有一些具体的建议，比如说哪里的房子可以买？现在哪里还有比较好的投资价值？要么钟总来。

【嘉宾】钟正生：到我们老家合肥去买。谢谢。

【主持人】：还有吗？

【嘉宾】张全国：

我稍微补充一下。第一，还是要尊重限购政策。中国的房子也不是你想买就能买的。

第一，要尊重限购政策。第二，过去的经验来看，我们稍微微观一点，比如说你到北京，其实洼地真的很难存在。

就是说，你知道北京一天有多少人在看房子。这个价格已经挖掘得非常充分了，不会有那种，就是你抄了底，别人都抄不到。

我觉得普通人，只要你说，你是每天专职在买房子，每天都在看无数的盘，这种人可能存在。但是对于普通人来讲，真的是建议抄不了那么低的底。

然后，历史上来讲，确实是这种基础设施建设有特别大的弹性的时候，就会有房子的超额收益。比如说这个地方以前没地铁，突然有了个地铁的规划，地铁通了。以前这块是一个平平无奇的办公楼，现在腾讯把最赚钱的部门搬到旁边了，这种是有的。

但是对普通人来讲，我自己还是觉得，因为我自己经常给我们公司同事建议。我就觉得，按需去买，按你的预算上限，按你的家庭的工作也好，你长远的职业规划也好，等等去买。

因为有些人说，我单位就在这儿，然后我就买到这儿了，那也不一定。现在还有人在一个单位工作一辈子吗？你要考虑到跳槽等等这些方式统一的去买，然后包括未来要小宝宝的需求、包括学区房等等的一些考虑。

【嘉宾】杨玲：

我觉得他们俩说得都挺充分的了，买房子要看你的属性，你到底是为了自住还是为了投资。如果是自住就不用说了，刚才我们张首席说得太对了，你要考虑到你的生活质量的提升。如果你是投资的话，我们钟总说得很对，你要看这个城市发展的弹性，比如合肥，比如说海南。

当然了还有一点最重要的，你要尊重限购政策，你没有资格也没办法，是吧？

【主持人】：

我们第二个提问机会给另一个网友，叫李广喜，他就点名了一个城市，天津，他想问天津有没有投资价值？第二个问题就是，车位有没有投资价值？

【嘉宾】张全国：

京津冀在过去的4年表现非常差。天津是我的第二故乡，我在天津读了4年的书，对天津人民也特别有感情。但是过去4年，确实是房地产市场的表现非常一般。往后边看的话，我自己觉得，单纯从投资的角度来讲，现在投资的意义是不大的。目前没有看到后边能有非常明确的说天津的房价，比如说看到5年涨多少，我自己没那么乐观的预期，所以说，从投资角度来讲，我是不建议。

然后车位这个东西，其实各个地方的车位政策差异是非常大的。有些地方确实是存在产权的车位，有些地方可能政府会限制。比如说像人防（车位），比如说公共车位不让卖。所以说，各个地方的差异是非常大的。

我们在研究的一些公司，他就跟我们讲，他说我们现在手里有一大堆车位，不太行。我说：“车位不是核心资产吗？” 你在北京有个车位，是非常好的东西，非常的抢手，因为车的普及率越来越上来了。但是落到很多小城市，二线城市，整个车辆的普及量没那么高。

【嘉宾】杨玲：

而且免费车位多的是。

【嘉宾】张全国：

车位太多了，所以说车位的投资价值我觉得可能还要分城市，比如说到大城市里面，我在美国读书的时候，有一些机缘巧合，去好多人家去拜访，有一些项目上的事情。

一个非常大的感受就是，确实家庭的车辆是非常多的。我们现在的家庭里边可能就是一两辆车为主，可能我觉得往后来讲，3辆4辆的比例会上来，虽然可能摇号不太容易，但是往长看的话，其实在很多城市中，我们整体上经济还在发展，大家的收入在提升，然后车的价格又在往下再走，本质上来讲它是一个越来越能够得着，越来越容易，越来越小的一个消费了。

所以我觉得，后面我自己的一个判断，虽然不专业，我自己的判断可能确实是，尤其是在一些大城市里面，车位的紧缺程度肯定非常高，还是有一些投资价值的。

【主持人】：然后我们现场提问，绿衣服的（观众）。

【观众1】：

杨总，我想问您一下，对于个人资产来讲，财务还算比较好，我们个人资产的配置比例什么样比较好？比如说房债股这三点，您能不能解释一下。

另外一个，我想问一下钟首席。您是研究美国房地产的，咱们在国内去年有两个，一个是广发房地产的REITs，还有一个是鹏华房地产的REITs，美国股市去年表现特别好，但这两个房地产基金表现特别差，而且波动也非常大，在历史上。您能不能也帮我们解释一下，谢谢您。

【嘉宾】杨玲：

好的，我简单说，因为现在这个时点上，我原来提了一个观点，仅供参考，就是3331。比如30%在房产上，因为它还是相对比较保值的，说实在的，尤其是一些核心城市的房子。然后进攻性的资产，你可以按照你的风险偏好，可以配30%。然后还有一些固定收益类的，比如说刚才提到房地产REITs，我也把它（定义为）偏固定收益类，中低风险的。比如说债，比如说其它的你自己可控的，有稳定现金流回报的这一类资产。还有一，就是10%左右放在现金。

事实上，我给大家这个建议还是相对比较保守的建议。

原因很简单，其实未来，我们的观点就是，进攻性很强的一定是权益类资产。但权益类资产这个时候，大家心里还是有不确定性，因为担心通胀，未来有没有可能（出现）超发货币会引发通胀，这时候你相当于30%的类固定收益的资产，在这个时候就可以随时冲进去抄底了。

事实上所有的人都对股票市场已经很绝望的时候，恰恰是你应该大买的时候。所以现在先配30%进攻类的权益类资产，先打个底，万一它不会跌下去了，即使涨上去了，你也不至于完全被扔到一边去了，就边缘化了，出局了。那么，你还有30%左右固定收益类的资产，变现能力肯定是ok的。如果没有机会，它有稳定的现金流，没问题。如果有机会的话，你很快能将它变现，加入到一个进攻性强的权益类资产。

10%的现金，我觉得完全是你刚才提到的，经济条件各方面都不错了，生活质量还是要有保证的，你不能真的很有钱，但是把所有的钱都搞得很死，结果生活质量弄得很低，就没必要了。

其实投资很重要的，是一个心态。

比如说，配置进攻性强的资产，比如权益类，比如股票或者股权等等的。它万一有波动，你还有充沛的现金流的保障，你的心态会很平稳，有一个长期投资的心态。

中国就是个人投资者很多，恨不得今天投了明天就得涨，问你下个礼拜它的涨幅。每次当我被问到这个问题的时候，我都很尴尬，给你个肯定的回答，我肯定是神棍，肯定是瞎扯。但是大家都很急。

我觉得10%的现金，虽然你有准固定收益类的30%的配置，仍然还要保留10%的现金类，比如像货币基金、理财产品，现金类的配置。它会让你很平稳，你会非常平静地去回顾你的进攻性资产、权益类资产，不管是股权、股票还是什么。你是不是出现了大问题？如果没有出现大问题，仅仅是一个正常的波动的话，你应该坚守的。

其实你看，前一段有一个某医药股有一个二股东，机构来来回回进，他坚守了大概10年的时间，2亿变成100多亿了。长期投资的回报是很惊人的，但是心态一定要好。所以这是我的建议。

【主持人】：

谢谢。钟总（请）。

【嘉宾】钟正生：

其实这个问题是没有办法回答您的。为什么？刚刚说的，美国房地产很火爆，但我们大多数人只能隔岸观火，你不可能亲自去买。正好一个是疫情，这么大的资金其实不太容易出去，所以您找到这两个美国房地产REITs，说明你还是有非常敏锐的嗅觉，但为什么它会有波动？我对这两个产品确实没太关注，我也不知道它具体的原因。

但我想背景的话，其实刚刚也说了，美国从股票市场来看，估值已经偏贵了，按照希勒的说法，已经有泡沫化的倾向了。所以其实它是在一个很高的位置上，能不能达到你的预期，我可能还是要持一个相对谨慎的态度。

【主持人】：好的，下一个问题。

【观众2】：

您好，我想问一下钟总，我是在互联网工作，公司也上市，但是我的钱没有回来，是在美国的。疫情前，我在泰国买了房子，买的Apartment那种房子，但是您在说美国的市场，其实我在犹豫，当时在美国没有买，现在是否可以在美国买？

因为我有一笔钱是在美国，可能不可能买很多million的房子，但是可以买一个house，现在值不值得去买？

我在泰国的房子有一点点升值，但在现在疫情的情况下，在海外房子的投资上，美国是买股票还是买房子更好？因为我是在高位有一些股票。我有这个问题，因为你刚才一直在说美国市场，我是有standing by，是有这样的准备的，但是我不确定是在美国买还是在哪里买。

【嘉宾】钟正生：

很有挑战性，因为美股现在估值也很贵，然后美国房地产板块其实也很贵。所以我想给你两个，作为参考，至于买还是不买这个决定你自己拿。

第一个是，我还是相信希勒先生说的，美国的房地产包括房价可能还有1-2年的涨幅，就是它的最后一班，你愿不愿意去当这一班？

第二个，你可能更关心的问题是，一旦触顶之后，它会怎么样调整？

这一轮我刚才分析了半天，其实想说这个问题，这一轮美国的房地产只会逐渐降温，不会像次贷危机那样突然腰斩，不是这样一个节奏。因为本身房地产的供求，包括现在金融体系对他们整个放贷的标准都没有明显降低，所以整体上比上一轮要稳健得多。

所以我就只给你这两个建议，具体说究竟是继续持有高估值的美国股票，还是说已经涨得很高的美国的房子，我觉得您还要自己决定。

【嘉宾】杨玲：看你的风险偏好是怎么样的。

【观众3】我这个问题想提给杨总。刚刚杨总也给我们分享了很多干货，挺感谢的，收获满满。我的问题是，刚刚杨总也给到我们一些投资方面的建议，我想知道，比如说您提到我们未来最好就是投资股权，对吗？就是股市一类的，权益类、股票等等。对于股市来说，你有没有一些看好的行业或者板块？比如说现在很火的医美、或者是芯片等等，想听听您这方面的专业建议，谢谢。

【嘉宾】杨玲：

从细分行业来讲，我觉得你刚才提到那些，估值已经相对比较高，我不知道你是拉长看，你的视野的周期如果从短期来看的话，它的估值相对已经表现得比较充分了，这种情况下可能还会再有一波，但是中间的波动会很大。

事实上，我们投资股票就是两类，基本上可以分为两类。如果是好股票，差股票就不提了，ST、退市的就一概不提了。好股票分两类，一类是什么呢？一类是想象力很好的，就是上涨空间很大的，但它有一个特点就是高波动。长线，哪怕像科技股，你刚才提到科技股，有一个特点，就是长期肯定是上行的，这不用说了，方向非常明确，但正因为它方向很明确，短期很容易资金聚集，资金集中，很容易扎堆，扎堆以后它的估值短线就会很高。

我们有一个观点就是什么？价值和股票的价格之间就像一个小狗带着主人去遛弯，出去玩，它有的时候跑到主人前面去了，这时候尽管主人也在前行，它的内在价值还在提升，但是小狗跑得太快了，它还是有可能回来一些的。所以如果你是相对激进型的，你就去找这种高波动的好股票。

还有一类好股票，它是价值型的。价值型的特点是什么？它的波动、回撤或者是波动相对比较稳定，它也是长期上行的，但是它短期的进攻性没有那么强。

这里边只有一个特例，某白酒股。大家都以为是价值型的，没想到它变成进攻型，但它跟房地产有点像，我认为它是通胀受益型的，大家要抵抗，万一通胀我的钞票都毛了，我怎么办？买一些核心资产，我们不提这个，提一些稳定类的股票，稳定类的好股票，能够适合你这种心态——容易受冲击的一些个人投资者。

因为事实上我们知道，做投资这个事情，心态很重要。很多人在提的反人性，在恐惧时贪婪，在贪婪时要恐惧。这种情况下，这种稳定类的好股票，比如像消费股，还有一些非热门的医药股，它是稳定类的，好处就是它是长期缓缓上升，波动相对比较小。所以我觉得，不同的人要选不同的股票，你很难从事后去看，这到底是10倍股还是百倍股，我要买到它就好了，你能不能拿得住？买完股票它跌50%，你是不是能扛得住？或者是你买了股票以后它不涨，我的天，拿了一年半，它趴在那里，别人都涨了一倍两倍了，你这才涨个3-5%，你能不能拿得住？所以我觉得，投资还要跟你自己个人的特点有很大的关系。为什么刚才这一位在提，我说资产配置一定要有充足的现金，现金充足，人才能够理性。

很多人在面临恐惧的时候，完全是不理性的。底部的时候，比如说2015年的股灾，底部的时候全清了，后边再好的股票跟你没关系。事实上，很多好股票在2015年过后，很快又回来了。别看指数从6000点到3000点，还在那趴着，很多股票早就创新高了。但如果你拿不住，好股票就跟你无缘。所以我觉得，最重要就是想好自己的心态，然后去选择自己适合的股票。做好投资纪律，这是比较重要的。谢谢。

【主持人】：

做时间的朋友，是吧？好的，我们还有两个问题，因为时间关系。

【观众4】：

你好，我想问一下张总。一线城市那种老破小值得投资吗？

我一个朋友，他在上海一个市中心的地方，有一个真的老破小，地段真的很好，而且价格没有想象中那么高，所以就想来问问看这个。

【嘉宾】张全国：

我直接说数据。我们在做研究的时候，现在越来越用大数据的方式去做研究，我们有个样本库，里边有300多万的各城市的二手房交易数据。我们就算呗，看哪些能跑出超额收益，可能短期来讲也不知道这儿也在涨，那儿也不涨，短期是这样子的。

但是，拉到5年的维度，拉到10年的维度上来讲，在大城市里边，基本上大家的涨幅是差不多的。涨幅比较特殊的，就是一些非常特殊的房子，比如说商住，这种完全是跑不赢大市的。比如说这种没有社区的，只有一栋楼，这种房子也感觉跟大市差得比较远。

另外的话，比如说一些非常远的地方，非常大的，流动性不太好，这类资产，比如说特别贵的别墅，这种流动性一般的资产，确实从长期来看是比大市可能要稍微晚一点。

但是从其它的，只要是正常的社区，只要是正常的人能住的社区，我们样本回测下来，偏离度不超过2%。比如说，可能过去整个收益率大概是15%的话，大概在13-17%这个区间里边，所以说往长看的话，我自己觉得是ok的。

以前有一个说法，对于很多这种房子未来可能在贷款方面有限制，因为有些银行会要求你的房龄，要求这个那个，相当于一些老房子很难贷款。但这个事在未来，我自己的一个判断是，可能影响是不太大的。因为未来，比如说像北京的话，新房的供应可以预期到，未来肯定是越来越少的，会像未来的深圳去看齐，新房的供应越来越少以后，银行想做的话只能是做存量的生意，没办法说只做次新房，这就相当于这个生意别做了，银行之间在按揭市场上的竞争是非常激烈的。按揭是非常好的资产，然后再加上按揭管制，按揭率非常的高，所以说按揭是银行非常优质的资产，这种情况之下你能不做这个生意吗？

所以我自己的判断应该是，往长看一点的话，应该是能跟得上大市的。

【主持人】：

我自己问一个问题，您刚才讲的商住，你认为从物业的价值来说，可能基本不涨.但是从现金流的角度，因为现金流如果有些是委托性的物业的话，还是有比较稳定的现金流，如果考虑现金的复利效应，您觉得商住值不值得投资？

【嘉宾】张全国：

我们刚才讲的，住宅的收益率在2%以下，为什么商住的收益率是4%？是因为相当于住宅涨了。便宜是一方面，比如说，从量房子的回测上来讲的话，比如说北京2017年以后，可能住宅跌了15%，很多商住是跌了50%的，租金收益率是跌出来的。当然现在可能这种产品会越来越少了，所以说我觉得这种产权上有瑕疵的东西，我自己心里是非常怀疑的。

当然从租金收益率的角度来讲，比如说现在买一个有4%的资金回报的东西，在租赁市场肯定是非常稳定的。你如果能接受回报率的话，肯定是可以的。但如果你再赌它后面升值能不能跟得上大市，我自己的一个看法，非常明确，跟不上大市，就是你的资产涨价肯定是跟不上大市。

【主持人】：好的，最后一个问题。

【观众5】：

请教一下张总，有一个朋友看好了一个房地产的标的。

【嘉宾】张全国：

不能讲标的，谢谢。

【观众5】：大概是在浙江湖州，太湖旁边，人文和自然环境……不知道张老师了不了解，浙江湖州的房地产，刚好距离上海、南京和杭州都是30分钟的车程，然后属于那种身份认同、时间成本、学位优势，三合一都特别好的。目前是一个法拍房，以市场价格的30%出售，想问一下，是有哪些原因会以这么低的价格出售？第一个问题。

然后能否入手浙江湖州的（房产），在目前这个阶段，能否入手别墅？

【嘉宾】张全国：

第一，因为我刚才讲这个标的，我还以为是说股票，吓我一跳。我出来的时候，我们合规老师再三叮嘱，一定不能讲个股。相信杨总部门的、公司的同事也已经叮嘱过，但是房子是可以讲的。第二个，一般人家说我有一个朋友，其实就代表自己，是不是啊？然后法拍这个东西，我自己觉得，你要相信市场是有效的，因为在我从业的几年历史里，遇到很多这种法拍的，朋友想参与咨询，因为价差实在是太大了。为什么？但是我给大家的一个反馈也好，给大家的这种想法也好，你一定要相信市场是有效的。

就是它价格是70%，一定有70%的问题。

我陪一个朋友去看过一个法拍的房子，房子里面就住着两个老人，没办法，他可能是他的孩子也好，他的女婿好像欠了钱。理论上来讲这房子他要卖掉还这个钱，但是老人住这，就没办法，你说有什么方式能够合理妥善解决收房的问题？没有的。

还有一种常见的陷阱就是，现在中国的住房租赁有一个20年的保护期，就是我的租约最长能签20年。你在收房的时候突然有人拿了一个20年的租约过来，在合同法里边或者物权法里面有个买卖部分租赁，就是说你买了以后租赁权，它有一个非常低的租金，我的租赁合约还是有效的，所以说它会存在一个非常重要的收房的问题。所以，我的一个看法，市场是有效的，不要去看到有个市场上非常低的价格。因为在北京市场上，我不知道北京这个地方非常神奇，经常会有一些说什么大的标的出来，几个亿的标的，动不动就有人兴冲冲来找我说，几个亿的标的，对吧？找几个人攒攒看能不能攒下来，然后折价特别多，便宜特别多，后来所有的这些东西，我刚开始还兴冲冲地给人家找对接资源，后来基本上无一例外，很难有成交的，这是第一个。

落到湖州，我觉得非常好。我们会前讨论的时候，就在说，长三角、珠三角跟京津冀，尤其长三角，整个的区域一体化做得非常好，就是长三角很多小城市里面的公共服务，不能说比上海好，但我觉得跟上海的差距非常小，再加上它整个的产业也好，交通也好，做得非常好。

所以我觉得，长三角很多小城市是非常舒服的。我自己觉得，往长看的话，肯定是非常有价值的，但是就落到法拍上面，建议要非常谨慎。

以上仅为嘉宾个人观点，不代表喜马拉雅官方意见。