【第2期】圆桌论坛上：新政出台将引领中国房地产行业进入新时代？房价分化又为何？

【嘉宾】杨玲：
好的，很高兴今天作为客串主持人来一起跟两位专家做一个探讨，关于房地产未年未来5年还是不是一个很好的投资资产。首先按照我们主办方的要求，还得再重复自我介绍一下。大家好，我是星石投资的总经理杨玲。

【嘉宾】钟正生：
大家好，我是平安证券首席经济学家钟正生。

【嘉宾】张全国：
大家好，我是中信证券的首席房地产分析师张全国。

【嘉宾】杨玲：
我们先进入我们的第一Part，第一Part就是回答这个问题，因为房住不炒从2016年以来成为一个政策的主基调，那么在这个主基调下，事实上中国的房地产就进入了一个新的时代，那么在新的时代下，陆陆续续的这些新的地产政策出来，会对这个行业产生什么样的深远影响？

两位哪位先？

【嘉宾】钟正生：

好的，我就抛砖引玉，今天是自由交流，我觉得是这样看，房地产其实是有一个非常重要的一个变化，这个变化是在哪？

我可以用打个比方来说，大家看到现在房地产调控政策越来越严，但我们说房地产绑架了中国经济可能有点过，房地产确实是中国经济里面非常重要的一个组成的部分，所以我刚刚也说到，所有的政府都怕房价过快上涨，但是所有的政府其实也挺害怕房价过快下跌，所以怎么去处理房地产的问题？

我在想一个原则就是政府如果给房地产关上了一扇窗，一定会给房地产开一扇门，他是希望房地产去平稳转身的，不是希望直接把房地产给灭掉，根本就没有这样的一个事情。所以我在想的话，严厉的调控政策，包括房地产投融资的管理，包括希望房地产集中度更高一点，这些都是在关上一扇窗。我想跟大家交流的是，开一扇门是开哪一扇门呢？我觉得还是新型城镇化，大家也知道现在中国的城镇化率，其实离发达经济体差不多还有10个百分点的差距，所以在新型城镇化的过程中会滋生了很多房地产进一步发展或者转型的空间。

所以其实我对中国的房地产或者对房地产的转型并不悲观，大家可以想象的还有10个点的城镇化率提升然后为什么要说新型城镇化呢？我自己一直思考这个问题，新型城镇化究竟跟原来的城镇化有什么不一样？我觉得最重要的不一样的地方，就是新型城镇化本身它就是一个新的增长极，因为优质的资源向大城市都市圈聚集中的过程本身就会带来生产效率的提升。

第二个最重要的特征是它给房地产提供了一个平稳转型的空间，比如说大量的城乡的结合部，大量的大城市群内部和周边，只要城乡的生产要素能够充分的流动，充分的挖掘，一定会酝酿很多基建、包括地产的空间。

第三个我觉得最重要的是什么？大家也可以看到，其实在这轮疫情冲击之下，不仅疫情冲击之下，包括大家看美国的房地产比较明显的，有些地方的地产，有些地方的城市可能至此就衰落下去了，而且几十年都没有翻身，我们中国会不会重演这样的一个故事，我能想到一个什么？

大家现在看未来中国的城镇化，中国房地产的发展一定是向大城市和城市群集中的，因为这些地方有产业，有活力，有税收，它是可以持续的。我想问大家一个问题是，我们那些看起来被抛弃的地方怎么办？现在美国做的是给一些最体面的、最基本的公共服务，剩下的尊重大家的选择，人往哪去？钱往哪去？房地产发展的空间往哪去？所以我觉得新型城镇化一定是开了一扇门的，大家不要对房地产这么的悲观，房地产还是有可以平稳发展的路的。

【嘉宾】杨玲：

好的。张首席提了，其实房地产虽然说还有很大的发展空间，但是其实最近的政策的力度是越来越大，您再给大家分析一下。

【嘉宾】张全国：
我说一下稍微私人一点的事，我是2011年入行的，现在刚好工作10年。2011年刚入行的时候，那个时候工作是在链家，当时我们也做研究工作，当时正好2011年的时候，正好是市场非常差的阶段，因为调控，我如果没记错的话，2011年是北京应该是第一次出5年限购，市场非常的差，一直到2012、2013年就感觉房价有点涨了，然后2014年又是一个非常差的年份，然后当然我入行了以后也做了一些往前去看的工作，比如说2008年是非常差的年份，但是我当时就感到一个非常大的周期，就是说可能三年一波周期，2008年差，然后后面好了，然后2011年又变差了，然后2012、2013年好了，2014年就变差了，背后一个非常重要的原因其实就是政策在调控，但是这个周期，包括后来我加入证券行业以后，再去研究地产股的投资逻辑的时候，就发现一些地产股的老司机会说我们什么时候买地产股呢，就是特别差的时候买，因为特别差的时候买了以后，因为你会预期有放松，预期有放松会带来后面基本面持续的兑现，你会非常的舒服。

这个逻辑大概到2016年以后就不太一样了，2016年以后整体上还是一个高位，市场也还都挺好的，但是整个的政策就看不出来这种特别明显的周期了，包括因城施策，从2016年到现在已经大概有5年的时间了，确实没有非常明显的周期。

总结一下，我觉得2016年以前有“霹雳手段、菩萨心肠”这种做法，这种手段，比如说国几条国几条，出手的时候也很硬，很多地方都要求一定要限购什么的，一刀切下去也很硬。

但是实际情况一旦变差的时候，心肠又特别好，又开始去调控了，开始去救市了，所谓会出一些鼓励性的政策等等。

但是到2016年以后就完全相反了，2016年以后就发现它的这个目标是非常坚定的，就是政府调控房地产市场这个目标是坚定的，但是手段可能会温柔一些。不会有国几条，会让地方自己去调，我觉得这是一个非常重要的背景。

在这种背景之下，我们观察到比如说开发商的一些做法，真的是越来越多的精力和时间投到一些非常长周期的业务上边了，比如说以前可能就是要把开发做大，要做到第几的位置，一定要把销售卖到几千亿，内部一定有个非常积极的目标。现在开发商基本上都不提了，现在大家就在说能不能做一些存量的业务，能不能把商场做好，因为这个业务至少20年以后还能做，把物业做好，20年还能做，再做一些其他的业务。从我自己观察开发商的经营来讲，这几年以来大家的心态还是有个非常大的变化的。

【嘉宾】杨玲：
我总结一下。2016年之前，我们的政策有点明面上是在压房价，但事实上有所谓的菩萨心肠，生怕它跌下来，还是喜欢它高速增长的，那么2016年以后，事实上不管是从中央还是到地方也都统一意见了，政策力度这个力度是很大的，如果不顶用，它还会再加码。

我们刚才会前的时候也是讨论到这一点了，刚开始是限购，不是这个城市户口的人不能够买，又发现限购没有用，那么之后又增加了，如果比如说入户，比如像深圳入户的政策相对比较松，如果房价还没有被压住，后期可能在户口政策上都要发生一些调整，逐步增加力度。

所以2016年之后，我们双首席因为跟地产商调研沟通相对比较多了，大家看明白了，就不再寻租了。不再有幻想了，而是更多在存量业务上去做一些发展。所以目前来看，这相对是比较明朗了，也就是目前房地产行业已经进入了一个新的时代，没有人再幻想了，大家都是在扎扎实实的在房住不炒这条路上走。

那么这就来了第二个问题了，很多人都关心，我们从主题演讲的时候也有一个数据给大家看了，百城房价的增长看上去不那么高，但是有一些一线城市或者说一些增速相对比较快的城市，房价增速是很高的，那么你觉得未来房价会不会有很大分化？

【嘉宾】钟正生：
不是未来，现在就已经开始明显分化了。我举一个简单例子，大家回忆一下，其实就不仅是疫情期间，中国的房地产这么高景气其实挺超预期的。

你刚刚也说到，在固定资产投资里面，房地产还是非常一个重要的托底力量，但我想说一个事情，就是说未来一定会向那些大城市和都市圈去集聚，未来的房地产调控上一定要尊重这样一个事实，就是，从更多的依赖外需到更多的转向内需，这是从经济的需求上来说的。
但是从空间上来说，越来越向一些大城市和都市圈区域集聚，这个是没办法回避的。

【嘉宾】杨玲：
大家特别想追问一个问题，一线城市房价已经涨得这么高了，甚至核心区都10万起步了，在这个基础上会不会还有更大的成长空间？

【嘉宾】钟正生：

这个问题，每次我都要进入拷问，感觉就必须得给一个数字，我只能这么回答，等一下说不定张首席会有更加严谨的回答。我不知道还能涨多久，我只知道它相对抗跌，因为中国的房地产可以说没有经过一个非常完整的周期，但是海外是经过完整的周期的。

你比如看看纽约，看看东京，看看巴黎、伦敦都是。次贷危机之后，无一例外，这些一线城市核心地带和一些核心的城市都是跌的，但是相比全国的其他地区一定是跌的最浅的。然后每次跌之后，货币政策要宽松，你会发现它又回的最快的。所以我们不知道我们未来怎么样，但我们知道曾经经历过周期的这些地方是怎么样的。

我还可以换个角度来说，为什么这些地方的房价会这么坚挺，这么抗跌，大家想一想房价最重要的因素的什么？房子得有人买，人从哪里来？为什么不断的有人买？我觉得这个是最重要的因素。不断的有人买一定是因为这个地方人口是净流入的，为什么净流入？

大家都是用脚投票的，一定是这个地方有独到之处。，要么有更好的新兴产业，要么就原来的产业基础不错，大家到这边来能赚口饭吃，还有一个对美好生活的向往。所以我想举的很鲜活的例子，当时大家一定知道上海房价是一直在涨，您知道几年之前上海周边的城市都被带动了，但是有两个城市一直没涨，大家猜猜是哪两个？

一个是温州，一个是宁波。2014、2015年那一段时间。为什么呢？那几年那里人口都是净流出的，很简单的，人都是净流出的，房子谁来接盘？这几年为什么温州的房价又补涨，那个地方经过上一轮产业调整之后，经济回来了，产业回来了，它的房价就回来了。

所以回答你的问题，只要这个地方有产业、有生机、有活力，有人不断的往这来，这个地方的房价就是坚挺的，涨到多少不知道，一定是相对抗跌的。

【嘉宾】杨玲：
好的，按照钟总的观点，我给大家做一个小小的总结，就是这个一线大城市的房价涨多少不知道，未来要看人口流入，要看经济增速等等情况，但是最抗跌的，作为保值工具应该是概率比较大的。

那么我们现在要问张首席，换一个角度了。刚才提到了比较贵的一线、二线这些大城市的房价，那么还有人会关心，比如三、四线城市甚至更偏远的城市，从百城涨幅来比的话房价相对便宜，而一线城市都涨了n倍了。10年大于等于10倍。

但是二、三线城市有一些房价很便宜，也有一些二、三线城市相对比较沿海，看上去环境也不错，经济也不错，对这些地方你觉得未来房价的趋势和一线城市房价差到底会缩小还是会持续扩大呢？

【嘉宾】张全国：
从过去的经验上来讲，整体上还是大城市涨得更多一些。

我们大概跟踪300个城市的房价数据，十几年维度看。当时我刚跟踪的时候就发现一个非常有趣的现象，中国从10年前到现在大概百分之十几的城市是跌的，当时印象非常深刻的城市就是鹤岗、双鸭山这些城市，东北的一些资源型城市确实过去一直是往下走的，后来鹤岗好像在网络媒体非常火了。

确实是看到很多城市,人口的流出也好，产业的相对兴衰也好，衰落也好，整体上房价表现确实不尽人意.反过来我们去看一些其他的相对人口流入比较多的城市，尤其是都市圈里边的三、四线城市，一、二、三、四线个城市这个提法我们现在用的都比较少了.

比如简单的说，佛山这样的城市跟广州是连在一起的，东莞跟深圳快连在一起，基本上它所承接的大量的需求，就是一线城市溢出的需求。按我们传统的说法它肯定是三、四线城市，但是从开发企业现在去拿地的情况来讲，从市场的表现上来讲，还是要市场的容量上来讲，它还是要超过一些二线城市的。 

【嘉宾】杨玲：
有些人也很关心，比如像中西部地区，比如重庆、成都、西安这些，那么他们可能未来是不是经济增速方面相对还能跑得更快一点，房价是不是还有更好的一个想象空间？

【嘉宾】张全国：
过去的几年，我一个感受，稍微通俗点说，自己对很多二线城市的判断上有点看走眼了，比如说在2014、2015年那个时候，我们去看成都，那个时候七八千元的均价到现在就是翻了很多倍了，包括西安、重庆这样的西部城市。可能背后一个原因，就是这几年省会城市还是发展的特别的快的。不知道钟老师在这边有没有一些宏观上的经验和指导。确实是一些二线城市，尤其是省会城市，尤其是竞争中心的城市，这几年的经济和产业结构的发展是非常超预期的，比如合肥这样的城市。

从引进的产业的角度来讲，比如西安确实是承接了大量的优质制造业，就是带来了大量的优质的高薪工作岗位。我再说一个稍微微观的例子，我们有些大数据会去把全北京的各个小区的房价做到一张图上面，比如15万的就显得是特别的红，5万的就显得特别的绿。

当时有一个感受，就是我们相信肯定是越中心越高，是一个金字塔形状的，但是有非常异常的几个点，比如说西二旗，就是一个非常红，它在五环外了，理论上来讲肯定是比四环要低，但是它特立独行。还有一个地方是望京，有几个特别外的地方，但是就是房价特别高。

后来我觉得一个非常重要的原因，就是当地的高薪工作岗位特别多，比如说西二旗工作的这些码农，自己不光光有工资，还有股票，钱特别的多，然后这些人也没有什么消费，因为他本身是996然后周末也在家学习代码，也不会出去逛街，然后他攒了钱没地方花就买房，他就愿意说我就骑个车回家，我就步行回家，因为我已经这么辛苦了，所以我就恍然大悟，就是因为高薪工作岗位的代替。

另外一个特别突出的点，比如说像学校、学区这些东西，就相对比较突出一点。所以我总结了两点，微观上来讲还是购买力去支撑。好的购买力第一个就是大量的高薪工作岗位，第二个就是比较优质的公共服务。

从这两点上来讲，它就是表现的更突出一些。这个可能是更微观的案例，我相信在这个城市上来讲，宏观上来讲还是具有一定的指导意义。

【嘉宾】钟正生：
杨总，我做个补充，刚刚你提到合肥，因为我是合肥人，然后我就给大家说个故事。大家最近都看到说合肥是中国最像投行的一个城市，包括现在非常新兴的产业，都差不多10年前开始布局的，当时可以觉得是豪赌。为什么说产业的故事，因为我之前毕业后经常回到老家，有的同学就问，你干吗不在合肥买套房子？当时合肥的房子像蜗牛一般的上涨，我买它干嘛呢？话音未落，两年，蹿上去往上涨，就再次验证了我是因为怕上错车最终就没上车了。

所以两个并行的故事在哪呢？产业的积淀和爆发的房价。好多人说好像看到洼地，但好多洼地也没长起来。

【嘉宾】杨玲：
对，永远都是洼地，一直都是洼地。

【嘉宾】钟正生：
它真正成长起来是一定有产业的基础，公共服务也好，高薪岗位也好，最终是由于产业。

【嘉宾】杨玲：

我就总结一下二位的观点。大家比较喜欢鲜明的建议，我们的专家都是从专业的角度来看，鲜明的建议都是像算命师。但是总体而言一线城市好像是大白马，人人都觉得它好，所以它的涨幅已经比较到位了，保值是没问题的，进攻性就得要考虑了。

对于二、三线甚至其他的一些城市来讲，就要看两个房价长期上涨的重要因素，第一个重要因素就是经济繁荣程度怎么样，有没有新来的、转移的产业。比如一二线城市因为一些环境治理的原因，一些首都疏散功能的，一些包括劳动力成本上升的原因，有一些产业转移。因为中国地广，城市的发展程度也不一样，很多城市承接了一线城市的一些产业转移功能。所以整体来讲，全国，GDP增速从两位数到了大概5-6的这样的一个中位水平，但是有一些城市的增速还是两位数，而且未来的弹性可能比大家想象的更好，包括刚才两位举例的这些城市。

第二就是它的人口流入，有些对吸引高素质人口的政策力度更大一点。

那么具备这两个因素的这些城市未来也许成为进攻性比较强的资产。这是总结大家最关心的提问。我被提问了好多次了，今天正好探讨一下，大概有这么一个小小的结论。

以上仅为嘉宾个人观点，不代表喜马拉雅官方意见。