【行业观点】房地产的“分化”时代？（02.13）

8年前（2014年），万科喊出“房地产进入白银时代”。8年前的4年后也是今年的4年前（2018年），万科喊出要“活下去”的口号。今年，万科又喊“房地产进入黑铁时代”。朋友来问我怎么看，我说这应该不能再差了，再差就只能跌到“石器时代”了。

我一直深信一个道理，就是论对一个行业的认知有多深，只有极少数人能比这个行业的龙头企业家更清楚，这就好比业余冰雪运动爱好者去跟参加冬奥会的运动员PK，你们说更看好哪一个？

所以万科说的观点是值得重视的：

万科说房地产行业已经进入了“去金融化”阶段。房地产行业过去占用的金融资源太多了，居民们因为买房背负了高额的债务负担。金融资源应该更多地去支持实体经济，而不是被房地产占据。

万科说房地产行业进入新的发展模式，可以概括为“一个中心三个基本点两个大变化”。解决老百姓居住问题是中心，房住不炒，租购并举和人-地-房匹配是三个基本点。各地房地产市场分化会越来越明显，房地产行业规模开始萎缩，是两个大变化。

所以万科说房地产进入“黑铁时代”，但我觉得房地产应该是进入“分化时代”。

从行业总量的角度来看，房地产整体行业的增速规模跟总人口增长正相关。总人口多了，对房子总需求数量自然增加。总人口减少，对房子的总需求数量自然减少。净增加人口则代表了房地产市场需求的边际变化，因为房子是可以传承的。

90后出生人口比00后少，00后出生人口比90后少，10后出生人口又比00后出生人口少，但净增长人口还是正数的，对房子的需求依然是边际正增长。但到了20后，30后，他们的房子可以从50后和60后那里拿到。我认为儿女继续父母的房子不太准确，一般情况下儿女到了成家立业的年纪，父母才刚退休，孙辈继承祖辈的房子应该更准确一些。

PS：以上数据我就大概拍个脑袋，没更多时间细算，可能不够准确，能表达观点逻辑就行。

那是不是说房地产未来就没有投资机会呢？我觉得也不是的，所以我才强调是“分化时代”，因为说黑铁时代总给人感觉是不是准备要跌到石器时代了。

以白酒行业为例吧，尽管白酒和房子在商品属性上不太相同，但行业的增长逻辑是挺相似的。

首先，白酒跟房地产一样是一个“行业总规模已经萎缩”的行业。前几年很多看空白酒的朋友会经常说，现在已经越来越少人喝白酒了，白酒还有什么投资价值？但过去几年白酒行业的投资收益率大家都清楚了。

白酒行业确实是越来越少人喝了，一方面是价格贵，另外一方面是年轻人的健康观念越来越强，别说喝白酒了，喝啤酒喝可乐的人数也在减少，不然无糖饮料业不会快速崛起。

如下图，白酒过去6年的产量也是大幅缩减的。

但是再看一张图，过去6年规模以上的白酒企业销售收入并没有太大下降整体持平，净利润甚至还在不断增长。这就说明虽然白酒行业整体规模在萎缩，但小规模白酒企业萎缩得更快甚至破产倒闭了，大规模白酒企业市场份额没下降甚至还上涨，行业集中度提高了，利润反而增加了。

另外，房子和白酒还是一个相似点，就是豪宅与贵州茅台。在白酒市场规模萎缩的这几年，贵州茅台供不应求，卡茅台脖子的不是其他人，而是茅台自己的产能。房地产行业也类似，最近两年涨得最好的房子是大城市里面的豪宅，低线城市甚至郊区的房价就一般了甚至还出现了下跌。

节后回来我就看到媒体报道：2022年春节期间（1月31日-2月6日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年春节相比下降51%。一线代表城市成交规模较去年春节有所增长，二线代表城市则较去年春节降幅在五成左右。

房地产进入黑铁时代还是石器时代并不是关键点，最重要的是我们要确认谁才是房地产里面的贵州茅台？

参考白酒行业的投资逻辑，房地产未来的投资方向可能也有三个：

1、确定性最高的是核心城市-贵州茅台、五粮液、泸州老窖、汾酒

2、部分城市的核心地段-省内强势白酒（洋河、今世缘、古井、迎驾）

3、产品特色确实好-（酒鬼、舍得）

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最后再说说行情吧，周四晚披露的1月社融数据是超预期的，十年期国债期货大跌0.44%，纠正了市场之前对社融的低估预期。不过当晚美国披露CPI数据也是超预期的，美国CPI数据又创40年新高，市场已经不是提高美联储加息的频率了，而是直接提高了美联储加息的幅度，3月加息0.5%的概率已经超过50%，并且有传言下周一美联储可能就提前加息，已经等不到3月了。

A股现在挺纠结的，一方面是内松，另外一方面是外紧。市场普遍都是很纠结，一方面美联储超预期加息会对市场估值有压力，一方面觉得下半年中国经济逐步复苏盈利增长不会太差。

这个内外压力组合之下，银行的投资逻辑就比较顺。银行本身低估值不受高估值压力影响，中国经济逐步复苏有利于银行股的资产质量改善。所以我在直播里面说当下值得加仓的三大行业之一是银行，佐罗上周也发了一车银行ETF的定投。

不过我还是坚持之前的观点，美联储一旦超预期加息，今年下半年美国经济复苏大概率减缓，后面加息的难度会越来越大，加息本身会成为加息的最大阻力，只是需要时间来证明我这个超前的想法。

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