8年前(2014年),万科喊出“房地产进入白银时代”。8年前的4年后也是今年的4年前(2018年),万科喊出要“活下去”的口号。今年,万科又喊“房地产进入黑铁时代”。朋友来问我怎么看,我说这应该不能再差了,再差就只能跌到“石器时代”了。
我一直深信一个道理,就是论对一个行业的认知有多深,只有极少数人能比这个行业的龙头企业家更清楚,这就好比业余冰雪运动爱好者去跟参加冬奥会的运动员PK,你们说更看好哪一个?
所以万科说的观点是值得重视的:
万科说房地产行业已经进入了“去金融化”阶段。房地产行业过去占用的金融资源太多了,居民们因为买房背负了高额的债务负担。金融资源应该更多地去支持实体经济,而不是被房地产占据。
万科说房地产行业进入新的发展模式,可以概括为“一个中心三个基本点两个大变化”。解决老百姓居住问题是中心,房住不炒,租购并举和人-地-房匹配是三个基本点。各地房地产市场分化会越来越明显,房地产行业规模开始萎缩,是两个大变化。
所以万科说房地产进入“黑铁时代”,但我觉得房地产应该是进入“分化时代”。
从行业总量的角度来看,房地产整体行业的增速规模跟总人口增长正相关。总人口多了,对房子总需求数量自然增加。总人口减少,对房子的总需求数量自然减少。净增加人口则代表了房地产市场需求的边际变化,因为房子是可以传承的。
90后出生人口比00后少,00后出生人口比90后少,10后出生人口又比00后出生人口少,但净增长人口还是正数的,对房子的需求依然是边际正增长。但到了20后,30后,他们的房子可以从50后和60后那里拿到。我认为儿女继续父母的房子不太准确,一般情况下儿女到了成家立业的年纪,父母才刚退休,孙辈继承祖辈的房子应该更准确一些。
PS:以上数据我就大概拍个脑袋,没更多时间细算,可能不够准确,能表达观点逻辑就行。
那是不是说房地产未来就没有投资机会呢?我觉得也不是的,所以我才强调是“分化时代”,因为说黑铁时代总给人感觉是不是准备要跌到石器时代了。
以白酒行业为例吧,尽管白酒和房子在商品属性上不太相同,但行业的增长逻辑是挺相似的。
首先,白酒跟房地产一样是一个“行业总规模已经萎缩”的行业。前几年很多看空白酒的朋友会经常说,现在已经越来越少人喝白酒了,白酒还有什么投资价值?但过去几年白酒行业的投资收益率大家都清楚了。
白酒行业确实是越来越少人喝了,一方面是价格贵,另外一方面是年轻人的健康观念越来越强,别说喝白酒了,喝啤酒喝可乐的人数也在减少,不然无糖饮料业不会快速崛起。
如下图,白酒过去6年的产量也是大幅缩减的。
但是再看一张图,过去6年规模以上的白酒企业销售收入并没有太大下降整体持平,净利润甚至还在不断增长。这就说明虽然白酒行业整体规模在萎缩,但小规模白酒企业萎缩得更快甚至破产倒闭了,大规模白酒企业市场份额没下降甚至还上涨,行业集中度提高了,利润反而增加了。
另外,房子和白酒还是一个相似点,就是豪宅与贵州茅台。在白酒市场规模萎缩的这几年,贵州茅台供不应求,卡茅台脖子的不是其他人,而是茅台自己的产能。房地产行业也类似,最近两年涨得最好的房子是大城市里面的豪宅,低线城市甚至郊区的房价就一般了甚至还出现了下跌。
节后回来我就看到媒体报道:2022年春节期间(1月31日-2月6日),重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年春节相比下降51%。一线代表城市成交规模较去年春节有所增长,二线代表城市则较去年春节降幅在五成左右。
房地产进入黑铁时代还是石器时代并不是关键点,最重要的是我们要确认谁才是房地产里面的贵州茅台?
参考白酒行业的投资逻辑,房地产未来的投资方向可能也有三个:
1、确定性最高的是核心城市-贵州茅台、五粮液、泸州老窖、汾酒
2、部分城市的核心地段-省内强势白酒(洋河、今世缘、古井、迎驾)
3、产品特色确实好-(酒鬼、舍得)
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最后再说说行情吧,周四晚披露的1月社融数据是超预期的,十年期国债期货大跌0.44%,纠正了市场之前对社融的低估预期。不过当晚美国披露CPI数据也是超预期的,美国CPI数据又创40年新高,市场已经不是提高美联储加息的频率了,而是直接提高了美联储加息的幅度,3月加息0.5%的概率已经超过50%,并且有传言下周一美联储可能就提前加息,已经等不到3月了。
A股现在挺纠结的,一方面是内松,另外一方面是外紧。市场普遍都是很纠结,一方面美联储超预期加息会对市场估值有压力,一方面觉得下半年中国经济逐步复苏盈利增长不会太差。
这个内外压力组合之下,银行的投资逻辑就比较顺。银行本身低估值不受高估值压力影响,中国经济逐步复苏有利于银行股的资产质量改善。所以我在直播里面说当下值得加仓的三大行业之一是银行,佐罗上周也发了一车银行ETF的定投。
不过我还是坚持之前的观点,美联储一旦超预期加息,今年下半年美国经济复苏大概率减缓,后面加息的难度会越来越大,加息本身会成为加息的最大阻力,只是需要时间来证明我这个超前的想法。
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石器时代
药师不是一直说银行ETF不如买一支头部银行个股,为什么发一车ETF呢?这说的做的矛盾啊
药师的后花园 回复 @3o4mw9hoxsat8hqjmr45: 定投买的是基金,还是场内的,那肯定是ETF啊。这个有啥好纠结的,ETF才适合大部分人,风险承受能力高的人去分摊买银行股就行啦
这个类比有点意思
药师,请问您是华宝证券的合作伙伴吗?如果在华宝证券开户怎么操作?最低佣金几个点?