20、完善抵押不破租赁规则

每日一典分享之20完善抵押不破租赁规则

一、要点解读《民法典》中，抵押不破租赁，前提是“抵押财产已出租+转移占有”，两者缺一不可。
该规定进一步完善了抵押不破租赁规则，一方面肯定了在先租赁权对抵押权的优先权，另一方面增加“租赁财产转移占有”作为在先租赁优先权的前提条件，有利于遏制债务人通过倒签或虚构租赁合同减损抵押财产价值、损害抵押权人权益的行为。
二、法条链接
先看一下民法典的相关条文
《民法典》第405条规定：抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。
再看一下原法条内容
原《物权法》第190条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
 三、应对建议
建议1、强化贷前调查力度，通过实地调查方式了解抵押物出租、转移占有情况，并做好存证。切实防范虚构或倒签租赁合同阻碍抵押财产处置的情形。
建议2、严格贷后风险监控，加强对抵押物租赁使用情况的贷后监控力度、贷后发现抵押人设定租赁且租赁有损抵押物价值或不利于抵押财产处置变更的，要及时采取风险预警和保全措施。