公募Reits产品要来了，买不买？

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今天是4月22日，星期四

之前很多同学都问过公募REITS产品，这个听起来很洋气的名字让很多人都对它感兴趣。之前一直在酝酿阶段，只见打雷没见下雨，近期产品终于要落地了。今天就给大家讲讲这个传说中的公募REITS是什么，有什么样的风险收益特点，适合我们普通投资者吗？

国内公募REITS其实从2020年4月30号就已经拉开序幕，当时发改委联合证监会发布了一个《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，到现在一年的时间即将过去。最新的消息是公募REITs已经正式上报产品，昨日上报的产品就有4只。这也意味着我们很快就能买到这类产品了。

我们再来简单回顾一下REITS的概念。REITs翻译称中文就是房地产投资信托。通俗理解就是一家公司购买很多地产，然后出租经营收房租。同时承诺，绝大部分利润都会用来给投资人分红。国外REITS投向比较广，有投写字楼、酒店、公寓，甚至高尔夫球场，总之是那些能够带来收益和增值的不动产。另外还有投资交通运输以及公共设施建设这类基础资产的。既有分红收益，还能享受资产升值带来的的收益。

REITs诞生于美国，也是全球最大REITS市场。截至2019年末公募REITs市场规模大约有1.3万亿美元，约占GDP规模的6.5%。所以机构预期未来公募REITS也国内也将会拥有超过万亿级市场。经过十几年的摸索准备，国内公募REITS的推出受到青睐。

但是并不是市场热点我们都要追，关键还要看产品质地，以及是否符合我们的投资风格及心理预期。要重点关注REITS产品投资的底层资产。先来看看最近上报的这几只产品都投资哪些标的:

这四只产品的名称是：“浙商证券沪杭甬基础设施证券投资基金”；“国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金”； “中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金”、“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”。

拿第一支产品来说，浙商证券是管理人名字，沪杭甬高速是投资的方向，封闭式是基金的类型，后面大类基础设施证券投资基金。另外几只有投高速公路的，有投产业园的，有投垃圾处理生物质发电的。从名字上就能看得出这几只基金的主要投资方向都是基础设施建设。这是我们判断一只产品的第一步，搞清楚投资方向底层资产是什么，当然都是房地产信托基金，但是第一批产品主要投向基础设施建设领域。肯定不止这四只产品，还有多只产品在筹备中。

这类产品最大的好处是帮助基础设施建设企业直接融资，改善企业的资产负债表。同时还能帮助地方政府降低杠杆，加快基础设施建设，减轻压力。

而对于我们普通投资者来说，公募REITs挂钩基础设施建设，在市场利率持续走低的环境下，也属于优质资产，同时还能在二级市场交易，更加灵活方便。

那REITS产品的收益有多高呢？在国外十几年来优质REITS产品的平均年化收益在10%左右，是一个非常不错的收益品种。新加坡交易所2019年上市的43只REITS创出了史上最强收益，平均总回报率23%。

国内公募REITS的推出本意也是增加融资渠道，给投资者提供更多产品。但是要实现起来问题也很多。优质一些的资产，本身就是银行保险机构争抢的重点。REITS 的发行程序和成本都更加复杂，更高，产品的质地怎么样我们很难预料。强制要求绝大部分利润分配，但是如果企业没利润怎么办？说到底，还是看产品质地。

从目前推出的几只产品来看，风险肯定不大，你也可以把它看成一只类似于投基建领域基金产品，收益也可以对比参考。所以虽然第一批REITS 产品即将上市，大家也别跟风闭着眼睛去抢，好产品很多，钱有限，一定要对自己的钱负责，先做好功课，或者观察一段时间再下手。