收缩城市：鹤岗现象越来越多？房价会跑不赢通胀吗？

大家好，我是如是金融研究院高级研究员李畅，欢迎大家收听《买房之道：中国式房地产投资课》。

“2万元，买套房”,“320平米的复式高层只卖15万”。2019年，一条房价变成白菜价的新闻让鹤岗这座东北边陲小城火了一把。一群寻找归宿的“漂泊者”甚至在这里买房安家。但更多鹤岗人却在疑问：“外地人疯了吗？”。抛开短期因素来看，资源的枯竭，人口的流出，终将让鹤岗的发展因贫血而乏力。城市也是一个生命，有的城市会继续生长，有的城市会衰老直至消亡。收缩城市的宿命，不仅发生在鹤岗一个身上。

中国的城市格局正站在一个新时代的起点，过去是主动分散的城镇化，未来可能是被动集中的城市化。从客观来看，城镇化的思路不得不变。一边是核心城市怎么限都限不住的房价，京沪深房价几乎全球最高已是不争的事实；另一边是非核心城市怎么托都托不住的需求，莱芜被并购绝不是个案，鹤岗房价出现白菜价也不是偶然，城市分化的压力越来越大。国家发改委文件中首次出现“收缩型城市”的提法，透露出一个重要的信息：中国的城镇化思路开始从发展小城镇向做强大城市转变。那么，对于像莱芜、鹤岗这样的非核心城市，未来房价还能跑赢通胀吗？

要回答这个问题，还是要回到供求关系上来。对于非核心城市，人口流出问题就是当地面临的最大问题。如果把人口持续净流出3年及以上认为是城市收缩，那么仅根据2015-2017年的数据，就有26个城市可以被认为是收缩型城市，鹤岗正是其中之一。在此三年里，这座人口勉强达到100万的小城，累计净流出了3.8万人。也就是说，每25个人里就有1人选择离开。这样的例子绝非个案，从地域分布上看，有 21个城市集中在东北三省，其中，黑龙江8个，吉林7个，辽宁6个。情况最为严重的黑龙江省七台河市，三年间人口流失率达到了13%。

这些收缩城市都有一些共性：一是城市经济的萎缩。从经济总量上来看，在收缩型城市中，仅有8个城市的经济规模超过1000亿，其中超过2000亿的更是只有吉林市1个，其余18个城市的经济总量都在1000亿以下。从经济增速上来看，21个城市的实际GDP增速低于全国平均水平，通化市甚至出现了实质上的负增长。二是城市资源的错配。过去城市的发展思路基本都是扩张再扩张，没有认识到“小而美”的重要性。导致的一个现象是部分城市人口在下降，面积却在扩大，城市人口密度不断下降。比如吉林市，2010-2017年户籍人口减少了19万，建成区面积却增加了23平方公里，导致人口密度下降了4.3%。这种情况就意味着，人少了，但城市建设的设施相对更多，在一定程度上出现资源错配的情况，土地资源配置效率降低，公共服务本来就无法获得更优质的资源，现在利用率更加低下。当下中国城市需要步入、也正在步入土地资源高效利用和城市精致发展阶段。城市发展需要更加紧凑，这也是提出中小城市容许收缩，瘦身强体的一个重要原因。

从诱因上来看，资源枯竭导致的经济放缓、产业变迁导致的结构失调、地理偏远导致的交通不便和虹吸效应导致的人口、资本外流是引起城市收缩最重要的四个原因。非核心城市人口流失导致城市收缩，使得当地对于房地产的需求持续下降，从长期来看，房地产价格下行压力较大，鹤岗绝对不是个案，会有更多的鹤岗出现。

很多人说这两年三四线也涨的不错啊？的确，过去两年全国房价破万的城市已超过60个，其中有近1/3是三四线城市，但必须注意的是，这一轮三四线城市房价上涨主要是借去库存创造的外生需求，而这些外生需求显然是不持续的，现在已经明显撑不住了。

一是棚改货币化安置全面收紧，即棚户区拆迁改造补偿催生的投资需求减弱。经过两年多的努力，房地产去库存已经接近尾声，棚改政策也将发生剧烈变化。从中央对棚改的政策安排上可以看出，棚改推进速度放缓，货币化安置比例也将逐步缩小，2017年全国棚改货币化的比例在60%左右，2018年这一比例降到50%，2019年进一步降到40%。预计棚改货币化为三四线城市创造出来的购房需求可能大幅缩减，房价上涨缺乏支撑，存在一定的下行风险。

二是一二线城市调控挤出效应创造的溢出需求在逐步减弱，三四城市的性价比降低。过去两年一二线城市和三四次城市的分化较为明显，一线城市房地产市场较为冷清，二线城市相对平稳，三四线城市还在上演最后的疯狂，结果是一二线城市和三四线城市的房屋价差逐渐缩小，三四线城市的价格优势逐渐消失，套利空间日益收窄。随着核心城市“抢人大战”的开启以及国家发改委首次发文提出超大城市“大幅增加落户规模”这一表述，核心城市溢出效应减弱，集聚效应增强。市场对于非核心城市房地产的需求在不断下降。

总结一下，人口流出、经济停滞使得非核心城市呈现收缩趋势，导致房地产市场长期需求下降。与此同时，前期支撑房价上涨的棚改货币化红利和一二线城市“溢出效应”消退，整体环境上看，房价下行压力较大，市场仅依靠少量的改善性需求和周边农民进城需求支撑，很难延续前期的上涨态势，甚至会出现下跌，房价甚至跑不赢通胀。